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Zwei getrennte Steuerpflichten: Mieteinnahmen und fiktives Einkommen
Nichtansassige Eigentumer haben zwei unterschiedliche Steuerlasten. Die erste ist die Steuer auf tatsachliche Mieteinnahmen wahrend der Vermietungszeitraume. Die zweite ist die Steuer auf fiktives Einkommen wahrend Leerstandszeiten oder personlicher Nutzung. Beide werden uber Modelo 210 eingereicht.
Die Mieteinnahmensteuer wird vierteljahrlich eingereicht. Die Steuer auf fiktives Einkommen wird einmal jahrlich fur die Gesamtzahl der unvermieteten Tage eingereicht.
Beide Erklarungen nutzen Modelo 210 mit unterschiedlichen Einkommensart-Codes. Mieteinnahmen verwenden Code 01, fiktives Einkommen Code 02. Wir empfehlen einen Fiskalvertreter zu beauftragen.
EU/EWR-Ansassige: 19 % auf Nettoeinnahmen mit vollem Kostenabzug
Als steuerlich Ansassiger eines EU- oder EWR-Landes werden Ihre spanischen Mieteinnahmen mit einem Pauschalsatz von 19 % auf das Nettoeinkommen besteuert. Abzugsfahige Kosten: Hypothekenzinsen, Versicherung, IBI, Gemeinschaftskosten, Verwaltung, Reinigung, Instandhaltung, Werbung, Nebenkosten, Reparaturen, Honorare und Abschreibung des Gebaudes (3 % jahrlich vom Bauwert ohne Grundstuck).
Der Abschreibungsabzug ist besonders wertvoll. Bei einem fur 500.000 Euro gekauften Apartment mit 60 % Gebaude-/40 % Grundstucksanteil betragt der abschreibungsfahige Wert 300.000 Euro. Bei 3 % pro Jahr sind das 9.000 Euro Abzug.
Wir empfehlen EU-ansassigen Mandanten, detaillierte Aufzeichnungen uber alle Ausgaben zu fuhren. Der Unterschied zwischen vollstandig dokumentierten Abzugen und minimalen Abzugen kann 2.000-5.000 Euro jahrliche Steuerersparnis ausmachen.
Nicht-EU-Ansassige: 24 % auf Bruttoeinnahmen ohne Abzuge
Nicht-EU-Ansassige (einschliesslich Briten nach dem Brexit) werden mit 24 % auf Brutto-Mieteinnahmen besteuert. Keinerlei Kosten sind abzugsfahig.
Beispiel: Ein Apartment fur 600.000 Euro mit 36.000 Euro Bruttomieteinnahmen und 12.000 Euro abzugsfahigen Kosten. EU-Eigentumer: 19 % von 24.000 Euro = 4.560 Euro. Britischer Eigentumer: 24 % von 36.000 Euro = 8.640 Euro. Uber 10 Jahre summiert sich der Unterschied auf 40.800 Euro.
Es besteht eine laufende juristische Debatte, ob diese Ungleichbehandlung die EU-Grundsatze des freien Kapitalverkehrs verletzt. Wir empfehlen betroffenen Mandanten, jahrlich Schutzantrage einzureichen.
Fiktives Einkommen bei Leerstand
Bei Leerstand berechnet Spanien ein fiktives Einkommen basierend auf dem Katasterwert: 1,1 % bei in den letzten 10 Jahren uberpruftem Wert, oder 2 % bei alteren Bewertungen. Besteuert mit 19 % (EU) oder 24 % (Nicht-EU). Tagesgenau berechnet.
Beispiel: Immobilie mit Katasterwert 250.000 Euro, 200 Tage leer. Fiktives Einkommen: 250.000 x 1,1 % x (200/365) = 1.507 Euro. EU: 286 Euro. Nicht-EU: 362 Euro.
Personliche Nutzung wird wie Leerstand behandelt. Es gibt keine Befreiung fur personliche Nutzung durch Nichtansassige.
Vierteljahrlicher Abgabekalender und Fristen
Mieteinnahmen per Modelo 210 vierteljahrlich: Q1 bis 20. April, Q2 bis 20. Juli, Q3 bis 20. Oktober, Q4 bis 20. Januar des Folgejahres.
Fiktives Einkommen wird jahrlich erklart, fur 2025 bis zum 31. Dezember 2026. Manche Fiskalvertreter bieten eine jahrliche Pauschale (300-600 Euro) fur alle Erklarungen.
Verspatungszuschlage: 5 % innerhalb von 3 Monaten, 10 % innerhalb von 6, 15 % innerhalb von 12, 20 % nach 12 Monaten plus Zinsen. Bei Entdeckung durch das Finanzamt: 50-150 % der geschuldeten Steuer.
Rechenbeispiel: Apartment fur 500.000 Euro mit 30.000 Euro/Jahr Miete
Apartment fur 500.000 Euro in Nueva Andalucia, Katasterwert 200.000 Euro (60 % Gebaude, 40 % Grund). Generiert 30.000 Euro brutto in 150 Miettagen. Jahrliche Kosten: 8.000 Euro plus 3.600 Euro Abschreibung. Abzugsfahig gesamt: 11.600 Euro.
EU-Eigentumer: Mietsteuer = 19 % von 18.400 = 3.496 Euro. Fiktives Einkommen fur 215 Leertage: 246 Euro. Gesamt: 3.742 Euro. Nicht-EU: 24 % von 30.000 = 7.200 Euro. Fiktives Einkommen: 311 Euro. Gesamt: 7.511 Euro.
Differenz: 3.769 Euro pro Jahr. Uber 10 Jahre zahlt der Nicht-EU-Eigentumer 37.690 Euro mehr.
Wie Kurzzeitvermietungsvorschriften die Steuererklarung beeinflussen
Andalusien verlangt eine VFT-Lizenz (Vivienda con Fines Turisticos) fur Kurzzeitvermietungen unter zwei Monaten. Ohne Lizenz drohen Bussgelder von 2.000 bis 150.000 Euro.
Seit Januar 2024 melden Plattformen wie Airbnb und Booking.com Einkommensdaten an die spanischen Steuerbehorden unter der EU-Richtlinie DAC7.
Marbella und andere Costa del Sol-Gemeinden haben die VFT-Vergabe verscharft. Prufen Sie den VFT-Status vor dem Kauf. Eine aktive, ubertragbare Lizenz steigert den Immobilienwert.
Häufig gestellte Fragen
Fragen, die Käufer uns dazu stellen
Welchen Steuersatz zahlen nichtansassige Vermieter in Spanien?
EU/EWR-Ansassige: 19 % auf Nettoeinnahmen nach Kostenabzug. Nicht-EU-Ansassige: 24 % auf Bruttoeinnahmen ohne Abzug. Beide zahlen zusatzlich fiktives Einkommen auf Leertage.
Welche Kosten kann ich von meinen spanischen Mieteinnahmen abziehen?
Nur EU/EWR-Ansassige: Hypothekenzinsen, Versicherung, IBI, Gemeinschaftskosten, Verwaltung, Reinigung, Werbung, Nebenkosten, Reparaturen, Honorare und 3 % Abschreibung. Nicht-EU: keine Abzuge.
Zahle ich Steuern, wenn meine spanische Immobilie leersteht?
Ja. Nichtansassige zahlen fiktives Einkommen: 1,1 % des Katasterwerts (oder 2 %) besteuert mit 19 % (EU) oder 24 % (Nicht-EU). Dies gilt fur jeden unvermieteten Tag einschliesslich personlicher Nutzung.
Wie oft reiche ich Modelo 210 fur Mieteinnahmen ein?
Vierteljahrlich: bis 20. April (Q1), 20. Juli (Q2), 20. Oktober (Q3) und 20. Januar (Q4). Fiktives Einkommen jahrlich bis 31. Dezember des Folgejahres.
Melden Airbnb und Booking.com meine Mieteinnahmen an das Finanzamt?
Ja. Seit Januar 2024 sind Plattformen unter der EU-Richtlinie DAC7 verpflichtet, Daten an die Steuerbehorden des Belegenheitsstaats zu melden.
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