Spanish property buying costs calculator.

The headline price of a Spanish property is only the starting point. Every buyer — whether purchasing a beachfront apartment in Torrevieja or a hillside villa above Marbella — needs to layer a set of transfer taxes, professional fees and registry charges on top. The exact percentage varies by region, by whether the home is new or second-hand, and by whether you are financing part of the purchase with a Spanish mortgage.

Der größte Einzelposten ist die Steuer auf die Transaktion selbst. Bei einer Bestandsimmobilie zahlen Sie ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, eine regionale Grunderwerbsteuer, die ähnlich wie die Grunderwerbsteuer in Deutschland funktioniert. Das entscheidende Wort ist regional: Jede der siebzehn autonomen Gemeinschaften Spaniens legt ihren eigenen Satz fest. Andalusien erhebt 7%, Murcia 8% und die Valencianische Gemeinschaft 10%. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro macht allein diese Spanne dreißigtausend Euro Unterschied bei den Abschlusskosten.

Bei einem Neubau, der direkt vom Bauträger erworben wird, fällt keine ITP an. Stattdessen zahlt der Käufer 10% IVA (das spanische Äquivalent zur Mehrwertsteuer) sowie eine separate Stempelsteuer, AJD (Actos Juridicos Documentados). Die AJD-Sätze variieren ebenfalls nach Region: 1,2% in Andalusien, 1,5% in Valencia und Murcia. Die kombinierte Steuerbelastung bei Neubauten beträgt somit 11,2% bis 11,5% vor Hinzurechnung der Honorare, verglichen mit 7% bis 10% bei Bestandsimmobilien. Deshalb veranschlagen Neubaukäufer in der Regel 12% bis 14% des Kaufpreises für Abschlusskosten, während Bestandskäufer mit 10% bis 12% rechnen.

Zum Vergleich: Deutsche Käufer zahlen eine Grunderwerbsteuer von 3,5% bis 6,5% je nach Bundesland, zuzüglich Notar- und Grundbuchkosten. Britische Käufer zahlen bis zu 12% Stamp Duty in höheren Stufen plus einen 2%-Zuschlag für Nichtansässige. Die spanischen Abschlusskosten liegen im mittleren Bereich des europäischen Spektrums. Der entscheidende Unterschied ist die Transparenz: Jeder Posten wird durch Vorschriften oder veröffentlichte Gebührenordnungen bestimmt, sodass es keine Überraschungen geben sollte, wenn Ihr Anwalt die Berechnung im Voraus erstellt. In unserem Kaufleitfaden finden Sie den vollständigen Ablauf Schritt für Schritt.

Der Notar in Spanien ist ein hoher Amtsträger, kein Privatanwalt. Seine Aufgabe besteht darin, die Identität von Käufer und Verkäufer zu überprüfen, zu bestätigen, dass der Titel zum Zeitpunkt der Unterzeichnung lastenfrei ist, und den privaten Kaufvertrag in eine öffentliche Urkunde (escritura publica) zu überführen, die im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Notargebühren werden durch einen nationalen Tarif auf Basis des Kaufpreises und der Komplexität der Urkunde festgelegt. Bei einem unkomplizierten Wohnungskauf liegen sie typischerweise zwischen 800 und 2.000 Euro.

Das Grundbuch (Registro de la Propiedad) ist der Ort, an dem Ihr Eigentum gegenüber Dritten rechtlich durchsetzbar wird. Bis die Urkunde eingetragen ist, steht der Name des Verkäufers weiterhin als eingetragener Eigentümer, was bedeutet, dass Gläubiger theoretisch eine Belastung auf die Immobilie eintragen könnten. Die Eintragung kostet in der Regel 400 bis 1.000 Euro und wird innerhalb weniger Wochen nach der Unterzeichnung bearbeitet. Ihre Gestoría, der Verwaltungsdienstleister, übernimmt die Einreichung und die Nachverfolgung beim Grundbuch für eine Pauschale von etwa 300 bis 500 Euro.

Ihr unabhängiger Anwalt ist die wichtigste Fachperson im gesamten Kaufprozess, doch viele Erstkäufer verwechseln die Rolle des Anwalts mit der des Notars. Der Notar ist neutral und berät Sie nicht. Ihr Anwalt hingegen arbeitet ausschließlich für Sie: Er führt die Titelrecherche durch, prüft den planungsrechtlichen Status, bestätigt, dass der Verkäufer mit Hausgeld und IBI auf dem Laufenden ist, prüft den Arras-Vertrag Klausel für Klausel und sitzt beim Notar neben Ihnen, um sicherzustellen, dass sich in letzter Minute nichts ändert. Veranschlagen Sie 1% des Kaufpreises zuzüglich 21% Mehrwertsteuer auf das Anwaltshonorar.

Plusvalía municipal, die kommunale Wertzuwachssteuer auf Grundstückswerte, ist rechtlich die Pflicht des Verkäufers, verdient aber Erwähnung, da sie gelegentlich in Verhandlungen auftaucht. Die Steuer wird vom Rathaus auf Grundlage des Katasterwerts und der Besitzdauer des Verkäufers berechnet. In einem ausgewogenen Markt trägt sie der Verkäufer ohne Diskussion. In einem überhitzten Markt kann ein Verkäufer versuchen, sie per Klausel im Arras-Vertrag auf den Käufer zu übertragen. Ihr Anwalt sollte dies erkennen und den wahrscheinlichen Betrag berechnen, damit Sie aus einer informierten Position heraus verhandeln können.

Die NIE-Nummer (Numero de Identificacion de Extranjero) ist kein Kostenposten im Rechner, aber eine zwingende Voraussetzung. Sie können ohne NIE keine öffentliche Urkunde unterzeichnen, kein spanisches Bankkonto auf Ihren Namen eröffnen und keine der genannten Steuern zahlen. Die NIE selbst kostet etwa 12 Euro an Verwaltungsgebühren. Die eigentlichen Kosten liegen in der Zeit: Die Beantragung über ein spanisches Konsulat im Ausland kann mehrere Wochen dauern, während ein persönlicher Termin in Malaga oder Alicante in wenigen Tagen erledigt werden kann. Beginnen Sie die Beantragung, sobald Sie ernsthaft Immobilien vorselektieren.

Wenn Sie einen Teil des Kaufs mit einer spanischen Hypothek finanzieren, fallen drei zusätzliche Kosten an. Die Bank verlangt ein Bewertungsgutachten eines zugelassenen Gutachters, das in der Regel rund 400 Euro kostet. AJD-Stempelsteuer wird auf die Hypothekenurkunde zu denselben regionalen Sätzen wie auf die Kaufurkunde erhoben: 1,5% des Hypothekenbetrags in den meisten Regionen. Schließlich erheben die meisten Banken eine Bearbeitungsgebühr von etwa 0,5% der Darlehenssumme. Unser Hypothekenrechner hilft Ihnen, die monatlichen Raten neben diesen Anfangskosten zu modellieren.