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Was die Plusvalia ist und wann sie anfallt
Die Plusvalia municipal (IIVTNU) ist eine lokale Steuer des Rathauses auf den theoretischen Wertzuwachs des Grundstucks seit der letzten Ubertragung. Sie fallt bei jeder Ubertragung von stadtischem Grund an: Verkauf, Erbschaft oder Schenkung.
Die Steuer gilt nur fur den Grundstucksanteil, nicht fur das Gebaude. Der Katasterwert auf Ihrem IBI-Bescheid wird in Bau- und Grundstuckswert aufgeteilt. Nur der Grundstuckswert zahlt fur die Plusvalia.
Die Erklarung muss innerhalb von 30 Werktagen nach der Kaufurkunde eingereicht werden, oder innerhalb von 6 Monaten bei Erbschaft. Verspatete Abgabe fuhrt zu Zuschlisgen von 5-20 % plus Zinsen.
Das Urteil des Verfassungsgerichts 2021
Am 26. Oktober 2021 erklarte das spanische Verfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode fur verfassungswidrig. Die alte Methode unterstellte, dass Grundstucke immer an Wert gewinnen.
Die Regierung fuhrte per 8. November 2021 ein Doppelmethodensystem ein. Steuerpflichtige wahlen die Methode mit der niedrigeren Steuer. Erstmals wurde der tatsachliche Transaktionspreis relevant.
Fur Mandanten, die 2007 auf dem Hochststand kauften und 2026 verkaufen, kann die "reale" Methode zu einer deutlich niedrigeren oder sogar null Steuer fuhren.
Zwei Berechnungsmethoden 2026: "real" vs "objektiv"
Methode 1, "real": nimmt den tatsachlichen Gewinn auf den Grundstucksanteil. Verkaufspreis minus Kaufpreis, multipliziert mit dem katastermassigen Grundstucksanteil, mal Gemeindesteuersatz (max. 30 %).
Methode 2, "objektiv": multipliziert den katastermassigen Grundstuckswert mit einem jahrlich festgelegten Koeffizienten basierend auf der Haltedauer, mal Steuersatz.
Der Steuerpflichtige wahlt frei. Wir berechnen immer beide Methoden.
Praxisberechnungen fur 5, 10 und 20 Jahre Haltedauer
5 Jahre: Kauf 2021 fur 800.000, Verkauf 2026 fur 1.000.000. Katastergrund: 120.000. Real: 24.000. Objektiv: 6.120.
10 Jahre: Kauf 2016 fur 600.000, Verkauf 2026 fur 900.000. Katastergrund: 100.000. Real: 36.000. Objektiv: 2.400.
20 Jahre: Kauf 2006 fur 500.000, Verkauf 2026 fur 1.200.000. Katastergrund: 180.000. Real: 84.000. Objektiv: 24.300. Differenz: 59.700. Professionelle Vorausberechnung ist unerlasslich.
Wer zahlt: gesetzlich der Verkaufer, aber verhandelbar
Gesetzlich ist der Verkaufer steuerpflichtig. In Marbella ist dies Marktkonvention, kann aber vertraglich verlagert werden.
Bei Erbschaft zahlt der Erbe. Bei Schenkung der Empfanger. Halten Sie die Verantwortung immer im Kaufvertrag fest.
Bei nichtansassigem Verkaufer halt der Kaufer 3 % des Kaufpreises als Sicherheit fur die Kapitalertragsteuer ein. Dies ist von der Plusvalia getrennt.
Befreiungen: Verkauf mit Verlust und andere Falle
Die wichtigste Befreiung seit 2021 ist der Verkauf mit Verlust. Liegt der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis, fallt keine Plusvalia an. Reichen Sie die Erklarung mit beiden Urkunden als Nachweis ein.
Weitere Befreiungen: Ubertragungen zwischen Ehegatten bei Scheidung, Ubertragungen an gemeinnutzige Organisationen und Haltedauer unter einem Jahr.
Häufig gestellte Fragen
Fragen, die Käufer uns dazu stellen
Wie wird die Plusvalia 2026 in Spanien berechnet?
Verkaufer wahlen zwischen der "realen" Methode (tatsachlicher Gewinn auf Grundanteil x Satz) und der "objektiven" Methode (Katastergrundwert x Haltekoeffizient x Satz). Berechnen Sie immer beide.
Wer zahlt die Plusvalia beim Verkauf?
Gesetzlich der Verkaufer. Verhandelbar im Kaufvertrag. Bei Erbschaft: der Erbe. Bei Schenkung: der Empfanger.
Muss ich Plusvalia zahlen, wenn ich mit Verlust verkaufe?
Nein. Seit 2021 fallt keine Plusvalia an, wenn Sie nachweisen, dass der Verkaufspreis unter dem Kaufpreis liegt.
Welche Frist gilt fur die Plusvalia?
30 Werktage nach der Kaufurkunde. Bei Erbschaft: 6 Monate nach dem Tod.
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