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Rechtsrahmen: Decreto 28/2016 und Vivienda con Fines Turísticos
Andalusien reguliert touristische Kurzzeitvermietung durch Decreto 28/2016, das die Kategorie Vivienda con Fines Turísticos (VFT) schuf. Jede Wohnung, die an Touristen für Aufenthalte von 31 Tagen oder weniger vermietet wird, fällt unter dieses Regime. Die Definition ist weit: Sie umfasst Wohnungen, Villen und Reihenhäuser, unabhängig davon, ob der Eigentümer Airbnb nutzt oder Direktbuchungen annimmt.
Die Junta de Andalucía verwaltet das Registro de Turismo de Andalucía. Jede registrierte Immobilie erhält eine VFT-Nummer (Format VFT/MA/XXXXX für die Provinz Málaga), die in jeder Werbung erscheinen muss. Immobilien ohne diese Nummer operieren illegal. Die Junta führt Stichproben durch und reagiert auf Nachbarbeschwerden.
VFT-Lizenz erhalten: der Registrierungsprozess
Die Registrierung erfolgt über eine declaración responsable (verantwortliche Erklärung) bei der Junta. Sie erklären, dass Ihre Immobilie alle Anforderungen erfüllt, und die Registrierung wird ohne vorherige Inspektion bearbeitet (nachträgliche Inspektion möglich). Sie benötigen: eine gültige licencia de primera ocupación (Erstbezugsgenehmigung), ein aktuelles Energiezertifikat und den Nachweis der Mindestausstattung.
Mindeststandards umfassen: Klimaanlage oder Heizung in Wohn- und Schlafräumen, Warmwasser, Erste-Hilfe-Kasten, Touristeninformation mit Notrufnummern, Beschwerdeformulare und Reinigung zwischen den Aufenthalten. Brandschutzanforderungen (Feuerlöscher, Evakuierungsbeschilderung) gelten ebenfalls. Die Registrierung dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen. Die Hauptverzögerung ist meist die Beschaffung des Energiezertifikats oder der Erstbezugsgenehmigung.
Gemeinschaftsbeschränkungen: wenn Ihre Nachbarn Sie blockieren können
Seit der Reform 2019 des Ley de Propiedad Horizontal kann eine Eigentümergemeinschaft über die Einschränkung oder das Verbot touristischer Kurzzeitvermietung abstimmen. Die Abstimmung erfordert eine Dreifünftel-Mehrheit (60 %) der Eigentümer, die Dreifünftel der Eigentumsanteile vertreten. Nach Genehmigung ist die Beschränkung für alle aktuellen und künftigen Eigentümer bindend und muss im Grundbuch eingetragen werden.
Dies ist das größte Risiko für Investoren, die Wohnungen speziell für touristische Mieteinnahmen kaufen. Wir haben erlebt, dass Käufer eine Wohnung in Puerto Banús erwarben und drei Monate später feststellten, dass die Gemeinschaft für ein Verbot gestimmt hatte. Fordern Sie vor dem Kauf immer die Satzung und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen an.
Steuerpflichten für Eigentümer mit Kurzzeitvermietung
Mieteinnahmen aus Ferienvermietung müssen vierterljährlich über Modelo 210 (für Nichtresidenten) oder in der jährlichen Steuererklärung (für Residenten) angegeben werden. EU- und EWR-Staatsangehörige zahlen 19 % auf Nettoeinkünfte nach abzugsfähigen Ausgaben. Nicht-EU-Staatsangehörige zahlen 24 % auf Bruttoeinkünfte ohne Ausgabenabzug.
Abzugsfähige Ausgaben für EU-Eigentümer: Hypothekenzinsen, Gebäudeversicherung, Gemeinschaftskosten, IBI (Grundsteuer), Verwaltungsgebühren, Reinigungskosten, Plattformprovisionen, Instandhaltung, Möbelabschreibung und ein Teil der Nebenkosten.
Plattformen wie Airbnb und Booking.com melden Ihre Einkünfte seit 2024 unter der DAC7-Richtlinie direkt an die spanischen Steuerbehörden. Unterdeklaration ist keine tragfähige Strategie mehr.
Marbella-spezifische Regeln und Durchsetzung
Marbellas PGOU fügt eine Bebauungsplanebene über die Junta-Regeln hinzu. Bestimmte Wohnzonen schränken touristische Nutzung ein, und die Stadtverwaltung ist seit 2023 aktiver in der Durchsetzung geworden. Immobilien in Zonen, die als residencial puro klassifiziert sind, kommen möglicherweise nicht für die VFT-Registrierung in Frage.
Die Durchsetzung hat auch durch ein Meldesystem zugenommen. Nachbarn können Beschwerden über das Online-Portal der Junta einreichen, und die Lokalpolizei Marbellas wurde angewiesen, unlizenzierte Touristenunterkünfte zu identifizieren. Bußgelder reichen von 2.000 € für geringfügige Verstöße bis 150.000 € für wiederholte schwere Verstöße. Die Junta verhängte 2025 über 400 Sanktionen in Andalusien.
Gästeregistrierung: die SES-Hospedería-Meldepflicht
Alle Betreiber touristischer Unterkünfte müssen jeden Gast bei der Policía Nacional über das Online-System SES-Hospedería innerhalb von 24 Stunden nach Check-in registrieren. Dies gilt für jeden Gast ab 14 Jahren. Erfasst werden: vollständiger Name, Staatsangehörigkeit, Geburtsdatum, Reisepass- oder Ausweisnummer und Aufenthaltsdaten.
Bei Selbstverwaltung müssen Sie sich beim örtlichen Polizeibüro für den SES-Zugang registrieren. Das erfordert einen persönlichen Besuch mit NIE und VFT-Nummer.
Praktische Compliance-Checkliste für 2026
Vor Ankunft des ersten Gastes bestätigen: VFT-Nummer erhalten und auf allen Inseraten sichtbar; Energiezertifikat gültig; Erstbezugsgenehmigung verfügbar; Gemeinschaftssatzung auf Vermietungsbeschränkungen geprüft; SES-Hospedería-Zugang eingerichtet; Beschwerdeformulare vorhanden; Feuerlöscher und Notfallbeschilderung; Touristeninformation mit Notrufnummern; Haftpflichtversicherung; und System für vierterljährliche Modelo-210-Abgabe.
Wir empfehlen eine Compliance-Mappe (physisch oder digital) mit Kopien aller Genehmigungen, Registrierungsbestätigung, Versicherungspolice und Energiezertifikat. Bei einer Inspektion oder Gastbeschwerde verhindert die sofortige Verfügbarkeit der Unterlagen eine Eskalation.
Häufig gestellte Fragen
Fragen, die Käufer uns dazu stellen
Brauche ich eine Lizenz, um meine Costa-del-Sol-Immobilie auf Airbnb zu vermieten?
Ja. Jede Immobilie, die an Touristen für weniger als 31 Tage vermietet wird, braucht eine VFT-Registrierung der Junta de Andalucía. Die Nummer muss auf Ihrem Airbnb-Inserat erscheinen. Betrieb ohne riskiert Bußgelder von 2.000 bis 150.000 €.
Kann meine Eigentümergemeinschaft Kurzzeitvermietung verbieten?
Ja. Seit der Reform 2019 kann eine Dreifünftel-Mehrheit der Eigentümer über eine Beschränkung oder ein Verbot abstimmen. Der Beschluss bindet alle aktuellen und künftigen Eigentümer nach Eintragung im Grundbuch. Prüfen Sie immer Satzung und aktuelle Versammlungsprotokolle vor dem Kauf.
Wie viel Steuern zahle ich auf Kurzzeitmieteinkünfte in Spanien?
EU- und EWR-Staatsangehörige zahlen 19 % auf Nettoeinkünfte nach Abzug von Kosten. Nicht-EU-Staatsangehörige zahlen 24 % auf Brutto ohne Abzüge. Vierterljährliche Angabe über Modelo 210 für Nichtresidenten. Plattformen wie Airbnb melden Ihre Einkünfte nun unter DAC7.
Wie lange dauert die VFT-Registrierung an der Costa del Sol?
Die Registrierung selbst dauert 2 bis 4 Wochen über eine declaración responsable. Die Hauptverzögerungen entstehen durch Voraussetzungsdokumente: ein Energiezertifikat (1-2 Wochen) und eine Erstbezugsgenehmigung, falls nicht vorhanden (das kann bei älteren Immobilien Monate dauern).
Was passiert, wenn ich ohne VFT-Lizenz in Marbella vermiete?
Die Junta kann Sie mit 2.000 bis 150.000 € bestraßen. Marbellas Stadtverwaltung gleicht aktiv Online-Inserate mit dem Tourismusregister ab. Zudem verlangen Airbnb und Booking.com nun eine gültige VFT-Nummer für Inserate in Andalusien.
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