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Que es una SL y por que los compradores la consideran
Una Sociedad Limitada (SL) es el equivalente espanol a una Limited inglesa o una BV holandesa. Capital minimo: 3.000 euros. Los compradores la consideran por planificacion sucesoria: las acciones pueden transmitirse sin el ITP (7-10 % en Andalucia). Tambien por gestion de cartera con multiples inmuebles.
La tercera razon era la privacidad. Sin embargo, desde 2023, el Registro de Titularidades Reales obliga a todas las SL a declarar sus beneficiarios efectivos. La ventaja de privacidad ha desaparecido.
Comparacion fiscal: titularidad corporativa vs personal
Una SL paga el 25 % de impuesto de sociedades sobre beneficios netos. Cuando distribuye dividendos, estos se gravan al 19 % adicional. Tipo efectivo combinado: aproximadamente 39 %. Un residente UE con titularidad personal paga el 19 % sobre ingresos netos de alquiler.
Para no residentes UE que no pueden deducir gastos, la SL puede ofrecer una ventaja marginal. Sobre 30.000 euros brutos de alquiler con 12.000 euros de gastos, la SL paga 4.500 + 2.565 = 7.065 euros frente a 7.200 del propietario personal. El ahorro de 135 euros suele ser absorbido por los costes anuales de cumplimiento.
La ventaja sucesoria: transmitir acciones vs inmuebles
Transmitir acciones de una SL evita potencialmente el ITP (7-10 %) y la plusvalia municipal. En un inmueble de 5.000.000 euros, evitar solo el ITP ahorra 350.000-500.000 euros.
Sin embargo, el articulo 314 de la Ley del Mercado de Valores aplica la regla de transparencia cuando mas del 50 % de los activos de la sociedad son inmuebles espanoles. Para una SL con un solo inmueble, este umbral se supera casi siempre.
Implicaciones en el impuesto sobre el patrimonio
La titularidad a traves de SL no elimina el patrimonio. Las acciones se incluyen en la base imponible por su valor patrimonial neto.
Si la SL desarrolla una actividad economica real (minimo un empleado a jornada completa), las acciones pueden beneficiarse de la exencion por bienes afectos a actividad economica, excluyendolas de la base.
Costes de mantenimiento: cuanto cuesta una SL al ano
Costes fijos anuales: contabilidad y cuentas anuales (1.200-2.500 euros), Registro Mercantil (50-80 euros), domicilio social (200-500 euros). Total: 2.000-5.000 euros/ano para una SL sencilla. Si los activos superan 2,85 millones, se requiere auditoria (3.000-6.000 euros adicionales).
Compara con la titularidad personal no residente: un representante fiscal que gestione el Modelo 210 cuesta 300-600 euros al ano. La SL anade 1.700-4.400 euros de sobrecoste puro antes de cualquier ahorro fiscal.
Cuando tiene sentido y cuando no
Una SL tiene sentido para carteras de tres o mas inmuebles con valor combinado superior a 5.000.000 euros, especialmente con planificacion sucesoria transfronteriza. El punto de equilibrio suele estar en torno a 3-5 millones con gestion activa de alquiler.
No tiene sentido para una unica vivienda vacacional o un solo apartamento de inversion. Los costes de cumplimiento absorben cualquier ahorro marginal.
Constitucion de una SL: proceso, plazos y documentos
Pasos: certificacion negativa de denominacion (3-5 dias), deposito del capital en banco, escritura de constitucion ante notario, solicitud del CIF, inscripcion en el Registro Mercantil (10-15 dias habiles). Plazo total: 4-8 semanas. Coste: 1.500-3.500 euros.
Los socios extranjeros necesitan NIE antes de figurar como socios en la escritura fundacional. Si no tienes NIE, anade 2-4 semanas.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Es mas barato comprar un inmueble en Espana a traves de una sociedad?
Para la mayoria, no. IS al 25 % mas retencion de dividendos del 19 % genera un tipo efectivo del 39 %. Costes anuales de 2.000-5.000 euros. La SL es viable para carteras superiores a 3-5 millones con gestion activa.
¿Puedo evitar el ITP vendiendo acciones en lugar del inmueble?
En teoria si, pero la norma de transparencia del articulo 314 de la Ley del Mercado de Valores trata la transmision de acciones como transmision de inmueble si mas del 50 % de los activos son inmobiliarios.
¿Elimina la SL el impuesto sobre el patrimonio?
No automaticamente. Las acciones se incluyen por su valor patrimonial neto. La exencion por actividad economica requiere al menos un empleado a jornada completa.
¿Cuanto cuesta mantener una SL al ano?
De 2.000 a 5.000 euros anuales en cumplimiento basico: contabilidad, cuentas anuales, impuesto de sociedades y Registro Mercantil.
¿Cuanto tarda constituir una SL?
De 4 a 8 semanas. Coste total de constitucion: 1.500-3.500 euros incluyendo notario, registro y asesoramiento legal.
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