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Lo basico: Espana grava al heredero, no a la herencia
El impuesto de sucesiones (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) funciona de forma distinta al estate tax britanico o estadounidense. En esos sistemas, la herencia paga antes de repartir. En Espana, cada heredero tributa individualmente por lo que recibe. Un inmueble legado a tres hijos genera tres hechos imponibles independientes, cada uno calculado segun el patrimonio preexistente del heredero, su relacion con el fallecido y el valor de su herencia.
Para inmuebles en la Costa del Sol, la regla clave es: los bienes inmuebles espanoles siempre estan sujetos al impuesto de sucesiones espanol, con independencia de la nacionalidad o residencia del propietario o del heredero. Un ciudadano sueco con una villa de 2.000.000 euros en Marbella que fallece en Estocolmo genera obligacion fiscal en Espana para los herederos.
El impuesto se presenta y paga en los seis meses posteriores al fallecimiento con el Modelo 650. Puede solicitarse una prorroga de seis meses dentro de los cinco primeros meses, aunque se devengan intereses. En nuestra experiencia, el plazo pasa mas rapido de lo que las familias esperan.
Tipos en Andalucia, umbrales y la reduccion del 99 %
Los tipos base del impuesto de sucesiones son progresivos: del 7,65 % sobre los primeros 7.993 euros hasta el 36,5 % para importes superiores a 797.555 euros. Ademas, se aplican multiplicadores segun el patrimonio preexistente del heredero y su grupo de parentesco. Los familiares cercanos (Grupo I y II: conyuges, hijos, padres, abuelos) tienen multiplicador 1,0. Los parientes lejanos y no familiares (Grupo IV) afrontan multiplicadores de 2,0.
Sin embargo, Andalucia ofrece una reduccion decisiva: el 99 % de la base imponible para herederos de Grupo I y II cuando la herencia individual no supera 1.000.000 euros por heredero. Esto reduce el impuesto a cifras practicamente simbolicas. Para un inmueble de 1.000.000 euros legado al conyuge, la cuota teorica de unos 82.000 euros se reduce por el 99 % a unos 820 euros.
Por encima de 1.000.000 euros por heredero, la reduccion del 99 % no se aplica al exceso. Para herederos del Grupo III (hermanos, tios, sobrinos), Andalucia ofrece una reduccion menor. Para el Grupo IV (personas sin parentesco, incluidas parejas no registradas), no existe reduccion regional. Recomendamos a las parejas no casadas inscribirse como pareja de hecho en Andalucia para acceder al Grupo II.
Herederos no residentes: la sentencia del TJUE de 2014
Antes de 2014, los herederos no residentes quedaban sujetos a los tipos estatales, mucho menos favorables que los andaluces. Un hijo no residente que heredaba un inmueble de 1.000.000 euros podia afrontar 80.000 euros de impuesto, mientras que un hijo residente pagaba casi nada. El Tribunal de Justicia de la UE declaro esta discriminacion ilegal en septiembre de 2014.
Desde esa sentencia, los herederos residentes en cualquier pais de la UE/EEE pueden aplicar las bonificaciones de la comunidad autonoma donde se ubica el inmueble. Espana extendio este derecho a nacionales de fuera de la UE mediante reformas posteriores. En 2026, herederos de cualquier nacionalidad pueden reclamar las reducciones regionales, aunque el proceso para no comunitarios requiere documentacion adicional.
La reduccion no es automatica. El heredero debe solicitar expresamente la aplicacion de la normativa andaluza en el Modelo 650. Si no se hace correctamente, se aplican por defecto los tipos estatales, y corregir el error tras la presentacion requiere un recurso que puede tardar 12-18 meses.
Convenios de doble imposicion: Reino Unido, Alemania, Suecia, Paises Bajos
La doble imposicion surge cuando tanto Espana como el pais de residencia del heredero gravan el mismo activo. El Reino Unido no tiene convenio de sucesiones con Espana, pero HMRC permite un credito unilateral. Alemania si tiene convenio (firmado en 1966) que asigna el derecho de imposicion preferente sobre inmuebles al pais donde se ubica la propiedad.
Suecia abolio su impuesto de sucesiones en 2005, asi que los herederos suecos solo afrontan la obligacion espanola. Los Paises Bajos son el caso mas problematico para nuestros clientes. No existe convenio entre Espana y los Paises Bajos, y el impuesto de sucesiones neerlandes grava la herencia mundial del fallecido residente en los Paises Bajos.
Para nacionales de fuera de la UE, la situacion depende del pais de residencia. Los ciudadanos estadounidenses afrontan una exposicion potencialmente triple. EEUU y Espana tienen un convenio de estate tax (1990) que asigna los bienes inmuebles a Espana con creditos estadounidenses.
Opciones de planificacion: estructuras de propiedad y usufructo
La herramienta mas sencilla es la copropiedad entre conyuges (pro indiviso, normalmente al 50 %). Al fallecer un conyuge, solo su 50 % pasa a los herederos y genera impuesto. El conyuge superviviente conserva su 50 %.
Una estructura mas sofisticada es el usufructo. Bajo la ley espanola, la herencia se divide en tres tercios: legitima estricta, mejora y libre disposicion. Sin embargo, los nacionales no espanoles pueden optar por que se aplique la ley de su nacionalidad en la sucesion bajo el Reglamento UE 650/2012.
El usufructo vitalicio permite al conyuge superviviente conservar el derecho de uso y disfrute del inmueble de por vida mientras la nuda propiedad pasa a los hijos. Para un conyuge superviviente de 65 anos, el usufructo se valora en el 24 % y la nuda propiedad en el 76 %. Esto puede mantener ambas porciones por debajo del umbral de 1.000.000 euros.
Por que necesitas un testamento espanol independiente
Todo extranjero con inmuebles en Espana deberia tener un testamento espanol (testamento) ademas del de su pais. El testamento espanol debe cubrir solo tus activos espanoles. Tu testamento en el pais de origen debe excluir expresamente los activos espanoles.
Sin un testamento espanol, tus herederos deben obtener tu testamento extranjero, apostillarlo, traducirlo oficialmente y presentarlo ante un notario espanol. Este proceso suele tardar 3-6 meses y costar entre 3.000 y 8.000 euros. Mientras tanto, el inmueble no puede venderse, alquilarse ni transmitirse.
Un testamento espanol cuesta aproximadamente 150-300 euros en un notario y tarda unos 30 minutos. Aconsejamos a cada cliente otorgar un testamento espanol en la misma cita notarial en que firma la escritura de compraventa.
Paso a paso: que ocurre cuando fallece el propietario
Primero, se obtiene el certificado de defuncion y, si se emitio fuera de Espana, se apostilla y traduce. Segundo, el abogado solicita un certificado al Registro General de Actos de Ultima Voluntad para confirmar si existe testamento espanol. Tercero, si existe, el notario facilita una copia autorizada.
Cuarto, los herederos deben obtener un NIE si no lo tienen. Quinto, se calcula y presenta el impuesto de sucesiones (Modelo 650) ante la Agencia Tributaria de Andalucia en los seis meses posteriores al fallecimiento. Sexto, la escritura de aceptacion de herencia se firma ante notario. Septimo, la nueva titularidad se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Con un testamento espanol, el proceso completo dura 3-4 meses. Sin el, puede alargarse a 12-18 meses. Los costes incluyen impuesto de sucesiones (potencialmente casi cero con la reduccion del 99 %), plusvalia municipal, gastos notariales (300-1.000 euros), Registro (200-600 euros) y honorarios legales (2.000-5.000 euros).
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Cuanto se paga de sucesiones por un inmueble espanol siendo no residente?
En Andalucia, conyuges e hijos (Grupo II) se benefician de una reduccion del 99 % para herencias hasta 1.000.000 euros por heredero. Un hijo que hereda un inmueble de 1.000.000 euros pagaria teoricamente unos 82.000 euros, reducidos por el 99 % a unos 820 euros. Desde la sentencia de 2014, los herederos no residentes de cualquier pais pueden reclamar esta reduccion si la solicitan expresamente en el Modelo 650.
¿Necesito un testamento espanol si tengo un inmueble en Espana?
No es legalmente obligatorio, pero si muy recomendable. Sin testamento espanol, tus herederos deben apostillar y traducir el testamento extranjero, un proceso que tarda 3-6 meses y cuesta 3.000-8.000 euros. Un testamento espanol cuesta 150-300 euros en el notario y permite iniciar los tramites en dias.
¿Puede heredar eficientemente la pareja no casada un inmueble en Espana?
Las parejas no casadas se clasifican como Grupo IV (sin parentesco) a efectos del impuesto de sucesiones, sin reducciones regionales y con multiplicador de hasta 2,0. La solucion en Andalucia es inscribirse como pareja de hecho, lo que reclasifica al superviviente como Grupo II con acceso a la reduccion del 99 %.
¿Cual es el plazo para pagar el impuesto de sucesiones en Espana?
El plazo de presentacion y pago es de seis meses desde el fallecimiento con el Modelo 650. Se puede solicitar una prorroga de seis meses dentro de los cinco primeros meses, aunque se devengan intereses. Aconsejamos contratar un abogado espanol de inmediato.
¿Tiene el Reino Unido un convenio de sucesiones con Espana?
No. No existe convenio bilateral de sucesiones entre el Reino Unido y Espana. Sin embargo, HMRC ofrece alivio unilateral permitiendo un credito por el impuesto de sucesiones espanol pagado. Los herederos suecos no tienen riesgo de doble imposicion porque Suecia abolio el impuesto de sucesiones en 2005. Los herederos neerlandeses son los mas afectados, ya que los Paises Bajos tampoco tienen convenio con Espana.
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