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Dos obligaciones fiscales separadas: renta de alquiler y renta imputada
Los propietarios no residentes afrontan dos cargos fiscales distintos. El primero es el impuesto sobre los ingresos reales de alquiler durante los periodos en que el inmueble esta ocupado por inquilinos. El segundo es el impuesto sobre la renta imputada durante los periodos en que esta vacio o se usa personalmente. Ambos se presentan con el Modelo 210, pero se calculan de forma diferente.
El impuesto sobre el alquiler se presenta trimestralmente. El de renta imputada se presenta una vez al ano, cubriendo los dias que el inmueble no estuvo alquilado. Muchos propietarios no residentes presentaban solo las declaraciones de alquiler e ignoraban la obligacion de renta imputada.
Ambas declaraciones usan el Modelo 210 pero con codigos de tipo de renta diferentes. Los ingresos de alquiler usan el codigo 01 y la renta imputada el codigo 02. Recomendamos contratar un representante fiscal para gestionar las presentaciones.
Residentes UE/EEE: 19 % sobre ingresos netos con deducciones completas
Si eres residente fiscal en un pais de la UE o del EEE, tus ingresos de alquiler en Espana tributan a un tipo fijo del 19 % sobre ingresos netos. Esto significa que puedes deducir todos los gastos directamente relacionados con la actividad de alquiler: intereses hipotecarios, seguro, IBI, cuotas de comunidad, gestion, limpieza, mantenimiento, publicidad, suministros, reparaciones, honorarios y amortizacion del edificio (3 % anual del valor de construccion, excluyendo el suelo).
La deduccion por amortizacion es especialmente valiosa. Si compraste un apartamento por 500.000 euros y el valor catastral asigna un 60 % al edificio y un 40 % al suelo, el valor amortizable es 300.000 euros. Al 3 % anual, son 9.000 euros de deduccion sobre tus ingresos de alquiler.
Recomendamos a los clientes residentes en la UE conservar registros detallados de cada gasto, incluidos recibos de reparaciones menores y productos de limpieza. La diferencia entre declarar con documentacion completa y con deducciones minimas puede suponer 2.000-5.000 euros anuales de ahorro fiscal.
Residentes no UE: 24 % sobre ingresos brutos sin deducciones
Los residentes fuera de la UE (incluidos los britanicos tras el Brexit) tributan al 24 % sobre ingresos brutos de alquiler. No se puede deducir ningun gasto: ni intereses hipotecarios, ni gestion, ni IBI, ni reparaciones.
Para ilustrar el impacto: un apartamento de 600.000 euros que genera 36.000 euros brutos anuales con 12.000 euros de gastos deducibles. Un propietario residente en la UE paga el 19 % sobre 24.000 euros (netos) = 4.560 euros. Un propietario britanico paga el 24 % sobre 36.000 euros (brutos) = 8.640 euros. En diez anos, la diferencia acumulada es de 40.800 euros.
Existe un debate juridico abierto sobre si este trato diferencial vulnera los principios de libre circulacion de capitales de la UE. A fecha de 2026, la posicion se mantiene. Aconsejamos a los afectados presentar recursos protectores cada ano reservando el derecho a impugnar el tipo diferencial.
Impuesto sobre renta imputada cuando el inmueble esta vacio
Cuando tu inmueble no esta alquilado, Espana imputa una renta ficticia basada en el valor catastral y la grava. El tipo de renta imputada es el 1,1 % del valor catastral para inmuebles cuyo valor catastral se reviso en los ultimos 10 anos, o el 2 % para valoraciones mas antiguas. Esta cantidad se grava al 19 % para residentes UE/EEE o al 24 % para no UE.
Ejemplo: un inmueble con valor catastral de 250.000 euros (revisado recientemente, 1,1 %) que esta vacio 200 dias. La renta imputada es 250.000 x 1,1 % x (200/365) = 1.507 euros. Un residente UE paga el 19 %: 286 euros. Un no UE paga el 24 %: 362 euros.
Los inmuebles usados personalmente por el propietario se tratan igual que los vacios. Si usas tu apartamento de Marbella 60 dias de vacaciones y esta vacio otros 180, la renta imputada se aplica a los 240 dias no alquilados. No existe exencion por uso personal para no residentes.
Calendario trimestral de presentacion y plazos
Las declaraciones trimestrales del Modelo 210 por ingresos de alquiler siguen este calendario: T1 (enero-marzo) antes del 20 de abril. T2 (abril-junio) antes del 20 de julio. T3 (julio-septiembre) antes del 20 de octubre. T4 (octubre-diciembre) antes del 20 de enero del ano siguiente.
La declaracion de renta imputada es anual. Para el ejercicio 2025, se presenta con un unico Modelo 210 antes del 31 de diciembre de 2026. Algunos representantes fiscales ofrecen una tarifa plana anual (300-600 euros) que cubre las cuatro declaraciones trimestrales mas la anual.
Las sanciones por presentacion tardia varian. La presentacion voluntaria tardia conlleva un recargo del 5 % dentro de los 3 primeros meses, el 10 % dentro de 6 meses, el 15 % dentro de 12 meses y el 20 % despues de 12 meses mas intereses. Si Hacienda detecta la falta de presentacion, las sanciones pueden alcanzar el 50-150 % de la cuota.
Ejemplo practico: apartamento de 500.000 euros con 30.000 euros/ano de alquiler
Apartamento comprado por 500.000 euros en Nueva Andalucia con valor catastral de 200.000 euros (60 % edificio, 40 % suelo). Genera 30.000 euros brutos anuales en 150 dias de alquiler, con gastos anuales de 8.000 euros (IBI: 1.200, comunidad: 2.400, gestion: 3.000, seguro: 600, reparaciones: 800) mas 3.600 euros de amortizacion (3 % de 120.000 euros de valor del edificio). Total gastos deducibles: 11.600 euros.
Propietario residente UE: impuesto sobre alquiler = 19 % de (30.000 menos 11.600) = 19 % de 18.400 = 3.496 euros. Renta imputada por 215 dias vacios: 200.000 x 1,1 % x (215/365) = 1.296 euros, al 19 % = 246 euros. Impuesto total anual: 3.742 euros. Propietario no UE: 24 % de 30.000 (sin deducciones) = 7.200 euros. Renta imputada: 1.296 al 24 % = 311 euros. Total: 7.511 euros.
La diferencia es de 3.769 euros anuales. En 10 anos, el propietario no UE paga 37.690 euros mas en impuestos espanoles por alquiler.
Como afectan las regulaciones de alquiler turistico a la declaracion fiscal
Andalucia exige una licencia de alojamiento turistico (VFT, Vivienda con Fines Turisticos) para alquileres inferiores a dos meses. Operar sin VFT puede conllevar multas de 2.000 a 150.000 euros.
Desde el punto de vista fiscal, las plataformas como Airbnb y Booking.com informan de los datos de ingresos a las autoridades fiscales espanolas bajo la directiva DAC7 de la UE, vigente desde enero de 2024. Hacienda conoce exactamente cuanto ingreso genero tu inmueble.
Marbella y otros municipios de la Costa del Sol han endurecido la concesion de VFT. Si compras para inversion en alquiler, verifica el estado de la licencia VFT antes de adquirir. Una licencia VFT activa y transferible anade valor al inmueble.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Que tipo impositivo pagan los propietarios no residentes por alquileres en Espana?
Los residentes UE/EEE pagan un 19 % fijo sobre ingresos netos despues de deducir gastos. Los residentes no UE, incluidos los britanicos, pagan un 24 % sobre ingresos brutos sin deducciones. Ademas, ambos grupos pagan impuesto sobre renta imputada por los dias que el inmueble no esta alquilado.
¿Que gastos puedo deducir de mis ingresos de alquiler en Espana?
Solo los residentes UE/EEE pueden deducir gastos: intereses hipotecarios, seguro, IBI, comunidad, gestion, limpieza, publicidad, suministros, reparaciones, honorarios y amortizacion del 3 % anual del valor del edificio. Los residentes no UE no pueden deducir ningun gasto.
¿Pago impuestos por mi inmueble espanol incluso cuando esta vacio?
Si. Los no residentes pagan impuesto sobre renta imputada basado en el 1,1 % del valor catastral (o 2 % si no se reviso en los ultimos 10 anos), gravado al 19 % (UE) o 24 % (no UE). Se aplica a cada dia que el inmueble no esta alquilado, incluidos los dias de uso personal.
¿Con que frecuencia se presenta el Modelo 210 por ingresos de alquiler?
Trimestralmente: antes del 20 de abril para T1, 20 de julio para T2, 20 de octubre para T3 y 20 de enero para T4. La renta imputada se presenta una vez al ano antes del 31 de diciembre del ano siguiente. Muchos representantes fiscales ofrecen tarifa plana de 300-600 euros anuales por todas las presentaciones.
¿Informan Airbnb y Booking.com de mis ingresos a Hacienda?
Si. Desde enero de 2024, bajo la directiva DAC7 de la UE, las plataformas digitales comunican datos de vendedores e ingresos a las autoridades fiscales del pais donde se ubica el inmueble. Hacienda recibe registros de tus reservas, estancias e ingresos totales.
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