Calculadora de costes de compra de inmuebles en España.

The headline price of a Spanish property is only the starting point. Every buyer — whether purchasing a beachfront apartment in Torrevieja or a hillside villa above Marbella — needs to layer a set of transfer taxes, professional fees and registry charges on top. The exact percentage varies by region, by whether the home is new or second-hand, and by whether you are financing part of the purchase with a Spanish mortgage.

El coste más importante es el impuesto sobre la propia transacción. Para una propiedad de reventa se paga el ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un impuesto regional de transferencia que funciona de forma similar al Stamp Duty Land Tax del Reino Unido o al impuesto de transmisión en los países nórdicos. La palabra clave es regional: cada una de las diecisiete comunidades autónomas de España fija su propio tipo. Andalucía aplica el 7%, Murcia el 8% y la Comunidad Valenciana el 10%. En una vivienda de un millón de euros, esa diferencia supone treinta mil euros de variación en los costes de cierre.

Para una propiedad de obra nueva comprada directamente al promotor, el ITP no se aplica. En su lugar, el comprador paga un 10% de IVA — el equivalente español del VAT — más un impuesto de actos jurídicos documentados separado, el AJD. Los tipos de AJD también varían por región: 1,2% en Andalucía, 1,5% tanto en Valencia como en Murcia. La carga fiscal combinada en obra nueva es, por tanto, del 11,2% al 11,5% antes de sumar los honorarios profesionales, frente al 7% al 10% de una reventa. Por eso los compradores de obra nueva presupuestan normalmente del 12% al 14% del precio de compra para costes de cierre, mientras que los compradores de reventa presupuestan del 10% al 12%.

A modo de comparación, los compradores británicos afrontan un Stamp Duty de hasta el 12% en los tramos superiores más un recargo del 2% para no residentes, mientras que los compradores suecos pagan un tipo fijo del 1,5% (4,25% para sociedades) sobre el precio de compra. Los costes de cierre en España se sitúan en la franja media del rango europeo, pero la diferencia fundamental es la transparencia: cada partida está fijada por normativa o por arancel publicado, por lo que no debería haber sorpresas si tu abogado hace los cálculos por adelantado. Consulta nuestra guía de compra para el proceso completo paso a paso.

El notario en España es un alto funcionario público, no un abogado privado. Su función es verificar la identidad del comprador y del vendedor, confirmar que el título está libre de cargas en el momento de la firma, y elevar el contrato privado de compraventa a escritura pública — la escritura publica — que pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad. Los honorarios notariales están fijados por un arancel nacional basado en el precio de compra y la complejidad de la escritura; para una compraventa residencial sencilla suelen situarse entre 800 y 2.000 euros.

El Registro de la Propiedad es donde tu titularidad se hace legalmente oponible frente a terceros. Hasta que la escritura no se inscribe, el nombre del vendedor sigue apareciendo como propietario registrado, lo que significa que los acreedores podrían, en teoría, anotar una carga sobre el inmueble. La inscripción suele costar entre 400 y 1.000 euros y se tramita en unas semanas tras la firma. Tu gestoría — el agente administrativo — se encarga de la presentación y del seguimiento con el registro por un importe fijo de unos 300 a 500 euros.

Tu abogado independiente es el profesional más importante que contratas en todo el proceso, y sin embargo muchos compradores primerizos confunden su función con la del notario. El notario es neutral — no te asesora ni comprueba si el acuerdo es justo. Tu abogado, en cambio, trabaja exclusivamente para ti: realiza la búsqueda de cargas, comprueba la situación urbanística, verifica que el vendedor está al corriente de los gastos de comunidad y del IBI, revisa el contrato de arras cláusula por cláusula, y se sienta a tu lado ante el notario para asegurarse de que nada cambia en el último momento. Presupuesta un 1% del precio de compra más el 21% de IVA sobre los honorarios del abogado.

Plusvalía municipal — el impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno — es responsabilidad legal del vendedor, pero merece una mención aquí porque a veces aparece en las negociaciones. El impuesto lo calcula el ayuntamiento en función del valor catastral del suelo y del número de años que el vendedor ha sido propietario del inmueble. En un mercado equilibrado, el vendedor lo asume sin discusión. En un mercado caliente, un vendedor puede intentar trasladarlo al comprador mediante una cláusula en las arras. Tu abogado debería señalarlo y calcular el importe probable — en una villa típica de la Costa del Sol puede oscilar entre unos pocos cientos de euros y varios miles — para que puedas negociar desde una posición informada.

El NIE — Número de Identificación de Extranjero — no es una partida de coste en la calculadora, pero es un requisito indispensable. No puedes firmar la escritura pública, abrir una cuenta bancaria española a tu nombre, ni pagar ninguno de los impuestos mencionados sin uno. El NIE en sí cuesta unos 12 euros en tasas administrativas, pero el coste real es el tiempo: solicitarlo a través de un consulado español en el extranjero puede llevar varias semanas, mientras que una cita presencial en Málaga o Alicante puede tramitarse en pocos días. Inicia la solicitud en cuanto empieces a preseleccionar propiedades en serio.

Si financias parte de la compra con una hipoteca española, aparecen tres costes adicionales. El banco exigirá un informe de tasación de un tasador homologado, que suele costar unos 400 euros. El AJD se aplica sobre la escritura de hipoteca a los mismos tipos regionales que sobre la escritura de compraventa — un 1,5% del importe hipotecado en la mayoría de las regiones. Por último, la mayoría de bancos cobran una comisión de apertura de aproximadamente el 0,5% del préstamo. Nuestra calculadora de hipotecas puede ayudarte a modelar las cuotas mensuales junto con estos costes iniciales.