Golden Visa de España: qué
cambió y qué viene después

El 3 de abril de 2025, el Gobierno de España suspendió oficialmente el programa Golden Visa para nuevas solicitudes basadas en inversión inmobiliaria. La medida llegó tras meses de debate político sobre el impacto del programa en la accesibilidad de la vivienda en ciudades como Barcelona y Madrid, donde los precios habían subido con fuerza y los residentes locales estaban siendo expulsados de los barrios céntricos.

La suspensión se aplica específicamente a la vía de inversión inmobiliaria. Las solicitudes que ya estaban presentadas y en trámite antes de la fecha límite fueron respetadas y continúan tramitándose. Los titulares actuales de Golden Visa pueden seguir renovando sus permisos en las condiciones originales, siempre que mantengan la inversión cualificante.

Es importante entender el alcance del cambio. El programa Golden Visa sigue existiendo técnicamente para otras categorías de inversión —inversiones significativas de capital en empresas españolas, bonos del Estado o proyectos empresariales de interés general—, pero estas vías rara vez eran utilizadas por compradores particulares y tienen su propia complejidad. A efectos prácticos, la vía que importaba a los compradores de inmuebles ha desaparecido.

El Gobierno no ha indicado un calendario para restablecer el programa, y los comentarios políticos sugieren que la suspensión pretende ser permanente. Aconsejamos a nuestros clientes que no planifiquen en torno a una posible reapertura. En su lugar, explore las vías alternativas de residencia que se detallan a continuación, o simplemente compre porque desea tener un hogar en España, algo que sigue siendo perfectamente posible sin visado alguno.

España introdujo la Golden Visa en septiembre de 2013, durante la resaca de la crisis financiera, como parte de la Ley 14/2013 para atraer inversión extranjera y estimular el mercado inmobiliario. El programa era sencillo según los estándares europeos: invertir al menos 500.000 € en inmuebles españoles —una propiedad o varias, residencial o comercial— y recibir un permiso de residencia renovable para usted y su familia directa.

El permiso otorgaba derecho a vivir y trabajar en España, a circular libremente por los 27 países del espacio Schengen y a acceder a la sanidad y la educación públicas españolas. De forma decisiva, no existía requisito de residencia física mínima. Bastaba con visitar España una vez al año para renovar la tarjeta y pasar el resto del tiempo donde se quisiera. Esto lo hacía especialmente atractivo para compradores de Oriente Medio, China, Rusia y Latinoamérica que deseaban un punto de apoyo europeo sin comprometerse a vivir en España a tiempo completo.

La renovación era sencilla: mantener la inversión de 500.000 € (se podía vender y reinvertir, pero el valor total debía permanecer en el umbral o por encima), y el permiso se renovaba primero por dos años y después por periodos de cinco. Tras cinco años como titular del permiso, se podía optar a la residencia permanente, y tras diez años solicitar la ciudadanía española, aunque España generalmente no permite la doble nacionalidad, por lo que la mayoría de los titulares de fuera de la UE optaban por conservar la residencia permanente.

A lo largo de los doce años de vigencia del programa, España emitió aproximadamente 14.000 Golden Visas, siendo la Costa del Sol, Barcelona y Madrid las tres ubicaciones de compra predominantes. Solo en la zona de Marbella, el programa respaldó centenares de transacciones anuales en el segmento alto del mercado. Su cierre marca el fin de una era, pero no el fin de la compra internacional en la costa.

Los titulares de abril de 2025 fueron espectaculares. «España elimina la Golden Visa», se leía en la prensa británica. Los foros inmobiliarios se llenaron de predicciones sobre una corrección de precios en Marbella, Estepona y Benahavís. Doce meses después, esas predicciones no se han materializado. El precio medio por metro cuadrado en la Costa del Sol subió aproximadamente entre un 6 y un 8 % a lo largo de 2025, y el primer trimestre de 2026 no muestra signos de inversión.

La explicación es estructural. Los compradores de Golden Visa representaban una cuota significativa pero modesta del total de transacciones —alrededor del 5–8 % de las compras internacionales en el segmento de lujo, según el año y la fuente—. La inmensa mayoría de los compradores internacionales en la Costa del Sol adquieren por razones de estilo de vida: los 320 días de sol, los colegios internacionales, el golf, las dos horas y media de vuelo desde la mayoría de capitales europeas. Esas motivaciones no han cambiado.

Las restricciones de oferta también han influido. El suelo costero de primera línea entre Estepona y Marbella es finito, las licencias de obra tardan entre doce y veinticuatro meses en concederse y los mejores proyectos de obra nueva se agotan antes de su finalización. La demanda de compradores del norte de Europa —escandinavos, británicos, neerlandeses, belgas y alemanes— se mantiene en niveles récord o cercanos. Los compradores de Oriente Medio y Norteamérica que antes recurrían a la Golden Visa simplemente han cambiado a vías alternativas de residencia o han decidido que no necesitan residencia en absoluto.

Nuestra opinión es directa: si usted compra en la Costa del Sol porque le encanta el estilo de vida y la propuesta de valor, el cierre de la Golden Visa no cambia nada respecto a la propiedad en sí. El sol, la infraestructura, la comunidad internacional y la trayectoria de revalorización a largo plazo siguen intactos. La residencia es una cuestión aparte con sus propias soluciones.

Este es el punto más importante de esta guía y el que se malinterpreta con mayor frecuencia: los ciudadanos de fuera de la UE pueden comprar, poseer y vender bienes inmuebles en España libremente y sin restricción alguna. No hay gasto mínimo, ni límite en el número de propiedades, ni obligación de residir en el país, ni conexión entre la propiedad inmobiliaria y el estatus migratorio.

El único requisito administrativo es el NIE —Número de Identificación de Extranjero—, un número de identificación fiscal de nueve caracteres asignado a todos los extranjeros con actividad financiera en España. El NIE no es un visado. No es un permiso de residencia. Es simplemente el número que la Agencia Tributaria utiliza para controlar sus obligaciones fiscales. Lo necesitará antes de firmar las arras (contrato privado de compraventa), abrir una cuenta bancaria española o firmar la escritura pública ante notario.

Puede solicitar el NIE en cualquier consulado o embajada de España en su país de origen, o en persona en una comisaría de la Policía Nacional en Andalucía. Calcule entre dos y seis semanas a través de un consulado, o unos pocos días si lo solicita presencialmente en Málaga o Marbella. Su abogado independiente puede tramitarlo por usted mediante un poder notarial, que es el método que eligen la mayoría de nuestros clientes internacionales.

Una vez adquirida la propiedad, sus obligaciones como propietario no residente son modestas: una declaración anual de renta imputada mediante el Modelo 210 (aunque no alquile la propiedad), el IBI anual (impuesto local sobre bienes inmuebles) y las cuotas de comunidad si el inmueble se encuentra en un complejo con zonas comunes. Nada de esto requiere residir en España ni disponer de visado alguno. Su gestor o representante fiscal puede encargarse de todo de forma remota.

Los propietarios no residentes de inmuebles en España están sujetos a varios impuestos recurrentes, ninguno excesivo pero todos con plazo de presentación obligatorio. El principal es el IRNR —Impuesto sobre la Renta de No Residentes—. Si no alquila la propiedad, sigue debiendo un impuesto anual de renta imputada calculado como el 2 % del valor catastral (o el 1,1 % si el valor ha sido revisado recientemente), gravado al 19 % para nacionales de la UE/EEE o al 24 % para el resto. En una villa típica de la Costa del Sol con un valor catastral de 400.000 €, la factura anual puede rondar los 1.500–2.000 €. Su gestor lo presenta cada año a través del Modelo 210.

Si alquila la propiedad, se declaran los ingresos reales por alquiler. Los residentes de la UE/EEE pueden deducir gastos admisibles (intereses hipotecarios, reparaciones, seguros, cuotas de comunidad) antes de aplicar el tipo del 19 %. Los no residentes de fuera de la UE, lamentablemente, tributan sobre los ingresos brutos de alquiler al 24 % sin deducciones, una diferencia significativa que conviene tener en cuenta en su modelo de inversión.

El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es el impuesto local sobre la propiedad, equivalente al council tax británico o al property tax de otros países. Lo recauda el ayuntamiento en función del valor catastral y varía según el municipio. En Marbella, espere aproximadamente entre el 0,4 y el 0,7 % del valor catastral anual. Estepona y Benahavís tienen rangos similares. El recibo llega una vez al año y puede domiciliarse en su cuenta bancaria española.

España también cuenta con un impuesto sobre el patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio) que se aplica a los no residentes sobre sus activos españoles por encima de 700.000 € (tras una deducción adicional de 300.000 € por vivienda habitual, que los no residentes normalmente no pueden aplicar). Los tipos son progresivos, del 0,2 % al 3,5 % en Andalucía. En la práctica, el efecto combinado sobre una sola propiedad de 1–2 millones de euros es moderado, pero merece la pena modelarlo con un asesor fiscal español antes de comprar, especialmente si posee otros activos en España o está considerando varias propiedades.

Hemos trabajado con centenares de compradores de fuera de la UE desde la suspensión de la Golden Visa, y nuestro consejo se divide en dos líneas según las prioridades del comprador.

Si la residencia era su motivación principal: analice la Golden Visa de Portugal (que ha pivotado desde el inmobiliario residencial pero sigue aceptando inmuebles comerciales e inversiones en fondos) o el programa de Grecia (que recientemente duplicó su umbral en zonas populares hasta 800.000 € pero sigue activo). Ambos ofrecen una vía legítima hacia la residencia Schengen a través del inmobiliario. Alternativamente, explore el visado no lucrativo o de nómada digital de España —ambas son vías consolidadas con requisitos claros.

Si lo que desea es el estilo de vida de la Costa del Sol: compre igualmente. El mercado inmobiliario es independiente del programa de visados. No necesita un visado para poseer, disfrutar, reformar, amueblar ni siquiera alquilar una vivienda en España. Puede visitar con una estancia turística Schengen estándar de 90 días (o 180 si su país tiene un acuerdo bilateral), y muchos de nuestros clientes reparten el año entre Málaga y su país de origen sin necesidad de residencia formal.

La Costa del Sol ofrece algo que ningún programa de visados puede replicar: 320 días de sol, golf y gastronomía de primer nivel mundial, una comunidad internacional consolidada, vuelos directos a 200 ciudades europeas desde el aeropuerto de Málaga y propiedades que, en cualquier periodo de cinco años de la última década, se han revalorizado significativamente en términos reales. Esos fundamentos no cambian porque un programa de visados se cierre.