Con tecnología de ElevenLabs — próximamente
Que es la plusvalia y cuando se aplica
La plusvalia municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto local que cobra el ayuntamiento sobre el incremento teorico del valor del suelo desde la transmision anterior. Se aplica en cada transmision de suelo urbano: compraventa, herencia o donacion. Es independiente del impuesto sobre ganancias patrimoniales y del IBI.
El impuesto solo grava el componente de suelo del inmueble, no la edificacion. El valor catastral, que aparece en el recibo de IBI, se desglosa entre valor de construccion y valor del suelo. Solo el valor del suelo se usa para el calculo de la plusvalia.
La plusvalia debe presentarse en los 30 dias habiles posteriores a la escritura de compraventa, o en 6 meses en caso de herencia. La presentacion tardia conlleva recargos del 5 al 20 % segun el retraso, mas intereses.
La sentencia del TC de 2021 que lo cambio todo
El 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional declaro inconstitucional el metodo de calculo existente. El antiguo metodo presuponia que el suelo siempre aumentaba de valor, aplicando coeficientes fijos. El tribunal dictamino que era injusto porque gravaba ganancias ficticias.
El Gobierno aprobo el Real Decreto-ley 26/2021 el 8 de noviembre de 2021, introduciendo un sistema de doble metodo. Desde entonces, el contribuyente elige el metodo que genere una cuota menor. Por primera vez, el precio real de la operacion paso a ser relevante.
Vemos esto habitualmente con clientes que compraron a precios maximos de 2007 y venden en 2026. Con el nuevo sistema, si su precio de venta esta cerca o por debajo del de compra, el metodo "real" puede generar una cuota significativamente menor o incluso cero.
Dos metodos de calculo en 2026: "real" vs "objetivo"
Metodo 1, "real" (estimacion real): toma la ganancia real sobre el componente de suelo. Precio de venta menos precio de compra, multiplicado por el porcentaje de suelo catastral, y aplicando el tipo municipal (hasta el 30 %). Ejemplo: compra por 1.000.000, venta por 1.300.000, ganancia 300.000, 40 % suelo = 120.000 euros. Al 30 %: 36.000 euros.
Metodo 2, "objetivo" (estimacion objetiva): multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente anual segun los anos de tenencia, y luego por el tipo municipal. Mismo inmueble con valor catastral del suelo de 150.000, tenencia 10 anos (coeficiente aprox. 0,08): base 12.000 euros, al 30 %: 3.600 euros.
En este ejemplo, el metodo objetivo produce 3.600 euros frente a 36.000 del real. El municipio no puede obligar a usar un metodo concreto. Siempre calculamos ambos y asesoramos al vendedor.
Calculos practicos para tenencias de 5, 10 y 20 anos
Tenencia 5 anos: compra 2021 por 800.000, venta 2026 por 1.000.000. Valor catastral del suelo: 120.000. Real: ganancia 200.000, parte suelo 80.000 (40 %), al 30 % = 24.000. Objetivo: 120.000 x 0,17 = 20.400, al 30 % = 6.120. Ahorro: 17.880.
Tenencia 10 anos: compra 2016 por 600.000, venta 2026 por 900.000. Valor catastral del suelo: 100.000. Real: ganancia 300.000, suelo 120.000, al 30 % = 36.000. Objetivo: 100.000 x 0,08 = 8.000, al 30 % = 2.400.
Tenencia 20 anos: compra 2006 por 500.000, venta 2026 por 1.200.000. Valor catastral del suelo: 180.000. Real: ganancia 700.000, suelo 280.000, al 30 % = 84.000. Objetivo: 180.000 x 0,45 = 81.000, al 30 % = 24.300. Ahorro: 59.700. El calculo profesional previo a la venta es imprescindible.
Quien paga: legalmente el vendedor, pero es negociable
La ley espanola asigna la plusvalia al vendedor en una compraventa estandar. Sin embargo, en la practica se negocia dentro de las condiciones del acuerdo. En Marbella, la convencion es que paga el vendedor.
En herencias, el heredero es el obligado al pago. En donaciones, el donatario. Siempre aclaramos la responsabilidad de la plusvalia en el contrato de arras para evitar disputas en notaria.
Si el vendedor es no residente, el comprador retiene el 3 % del precio de compra como garantia del impuesto sobre ganancias patrimoniales del vendedor. Esta retencion es independiente de la plusvalia.
Exenciones: venta a perdidas y otros supuestos
La exencion mas relevante desde 2021 es por venta a perdidas. Si el precio de venta es inferior al de compra, no se devenga plusvalia. Se presenta la autoliquidacion con ambas escrituras como prueba. El ayuntamiento puede impugnar si sospecha infravaloracion, pero la carga de la prueba recae en ellos.
Otras exenciones incluyen transmisiones entre conyuges por disolucion de gananciales, transmisiones a entidades sin animo de lucro y determinadas transmisiones de patrimonio historico. Los inmuebles con tenencia inferior a un ano tambien estan exentos bajo el sistema actual de coeficientes.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Como se calcula la plusvalia en Espana en 2026?
Los vendedores eligen entre dos metodos. El "real" toma la ganancia efectiva, aplica el porcentaje de suelo catastral y multiplica por el tipo municipal (hasta 30 %). El "objetivo" multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente de tenencia y luego por el tipo. Calcula siempre ambos antes de presentar.
¿Quien paga la plusvalia al vender un inmueble en Espana?
Por ley, el vendedor paga en una compraventa estandar. En Marbella es la convencion del mercado. Sin embargo, puede negociarse contractualmente. En herencias paga el heredero, en donaciones el donatario.
¿Pago plusvalia si vendo mi inmueble espanol a perdidas?
No. Desde la sentencia del TC de 2021, si demuestras que el precio de venta es inferior al de compra, no se devenga plusvalia. Debes presentar la autoliquidacion con ambas escrituras como prueba.
¿Cual es el plazo para pagar la plusvalia en Espana?
30 dias habiles desde la escritura de compraventa. En herencias, 6 meses desde el fallecimiento con posible prorroga. La presentacion tardia conlleva recargos del 5 al 20 % mas intereses.
Recursos relacionados
