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Marco legal: Decreto 28/2016 y Vivienda con Fines Turísticos
Andalucía regula los alquileres turísticos de corta duración mediante el Decreto 28/2016, que creó la categoría de Vivienda con Fines Turísticos (VFT). Cualquier vivienda alquilada a turistas por estancias de 31 días o menos entra en este régimen. La definición es amplia: cubre apartamentos, villas y adosados independientemente de si el propietario usa Airbnb o acepta reservas directas. En el momento en que aceptas pago de un huésped por menos de un mes, estás operando una VFT y necesitas estar registrado.
La Junta de Andalucía gestiona el Registro de Turismo de Andalucía, el registro oficial donde toda vivienda turística debe figurar. Cada propiedad registrada recibe un número VFT (con formato VFT/MA/XXXXX para la provincia de Málaga) que debe aparecer en toda publicidad, incluidos los anuncios online. Las propiedades sin este número operan ilegalmente. La Junta realiza inspecciones aleatorias y responde a denuncias de vecinos.
Cómo obtener la licencia VFT: el proceso de registro
El registro se realiza mediante una declaración responsable presentada ante la Junta de Andalucía. Declaras que tu propiedad cumple todos los requisitos, y el registro se tramita sin inspección previa (puede haber inspección posterior). Necesitas: una licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, un certificado energético vigente y prueba de que la vivienda cumple los estándares mínimos de mobiliario y equipamiento.
Los estándares mínimos incluyen: aire acondicionado o calefacción en salón y dormitorios, agua caliente, botiquín de primeros auxilios, información turística con números de emergencia y normas de la casa, hojas de reclamación, y limpieza entre estancias. La vivienda también debe cumplir requisitos de seguridad contra incendios (extintor y señalización de evacuación). El registro tarda normalmente 2 a 4 semanas. El principal retraso suele ser la obtención del certificado energético o la licencia de primera ocupación si no se tiene.
Restricciones comunitarias: cuando tus vecinos pueden bloquearte
Desde la reforma de 2019 de la Ley de Propiedad Horizontal, una comunidad de propietarios puede votar restringir o prohibir los alquileres turísticos de corta duración en su edificio o complejo. La votación requiere mayoría de tres quintos (60 %) de propietarios que representen tres quintos de los coeficientes de participación. Una vez aprobada, la restricción vincula a todos los propietarios actuales y futuros y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Este es el mayor riesgo para inversores que compran apartamentos específicamente para alquiler turístico. Hemos visto compradores completar la compra de un apartamento en Puerto Banús y descubrir que la comunidad votó prohibir alquileres turísticos tres meses después. Antes de comprar cualquier apartamento o adosado para alquiler de corta duración, solicita los estatutos y las actas de las tres últimas juntas generales. Busca cualquier mención sobre restricciones de alquiler turístico.
Obligaciones fiscales para propietarios con alquiler turístico
Los ingresos por alquiler turístico deben declararse trimestralmente mediante el Modelo 210 (para no residentes) o incluirse en la declaración anual de IRPF (para residentes). Los ciudadanos de la UE y el EEE pagan el 19 % sobre los ingresos netos tras deducir gastos. Los no comunitarios pagan el 24 % sobre ingresos brutos sin deducción de gastos, una penalización significativa que afecta mucho la rentabilidad de la inversión.
Gastos deducibles para propietarios de la UE: intereses hipotecarios, seguro de la vivienda, cuotas de comunidad, IBI, honorarios de gestión, limpieza, comisiones de plataformas, mantenimiento y reparaciones, amortización de mobiliario y parte de suministros. Guarda todos los recibos. La Agencia Tributaria puede solicitar documentación de cualquier deducción declarada.
Si utilizas una empresa de gestión o plataforma que gestiona pagos, la directiva DAC7 obliga a plataformas como Airbnb y Booking.com a reportar tus ingresos directamente a las autoridades fiscales españolas desde 2024. Declarar de menos ya no es una estrategia viable.
Normativa específica de Marbella y aplicación
El PGOU de Marbella añade una capa de regulación urbanística sobre las normas de la Junta. Ciertas zonas residenciales restringen el uso turístico, y el ayuntamiento ha intensificado la aplicación desde 2023. Las propiedades en zonas clasificadas como residencial puro pueden no ser elegibles para el registro VFT aunque cumplan todos los demás requisitos. Verifica la clasificación urbanística de tu propiedad antes de asumir que puedes obtener la licencia.
La aplicación ha aumentado también mediante un mecanismo de denuncia. Los vecinos pueden presentar quejas a través del portal online de la Junta, y la policía local de Marbella ha recibido instrucciones de identificar viviendas turísticas sin licencia. Las multas oscilan entre 2.000 € por infracciones menores y 18.000 € por operar sin registro, hasta 150.000 € por infracciones graves reiteradas. La Junta impuso más de 400 sanciones en Andalucía en 2025.
Registro de huéspedes: la obligación de reporte SES-Hospedería
Todos los operadores de alojamiento turístico deben registrar a cada huésped en la Policía Nacional a través del sistema online SES-Hospedería en las 24 horas siguientes al check-in. Esto se aplica a todos los huéspedes mayores de 14 años. Debes registrar nombre completo, nacionalidad, fecha de nacimiento, número de pasaporte o DNI y fechas de estancia. El incumplimiento conlleva sanciones independientes bajo la legislación de seguridad.
Si usas una empresa de gestión, normalmente se encargan en tu nombre. Si gestionas tú mismo, necesitas registrarte para acceder al sistema SES en la comisaría de Policía Nacional local, lo que requiere una visita presencial con tu NIE y número de registro VFT. El sistema funciona pero no es intuitivo, y muchos propietarios que autogestionan encuentran que esta es la tarea administrativa más laboriosa.
Lista de verificación de cumplimiento para 2026
Antes de que llegue tu primer huésped, confirma lo siguiente: número de registro VFT recibido y visible en todos los anuncios; certificado energético vigente; licencia de primera ocupación o cédula disponible; estatutos de la comunidad revisados para restricciones de alquiler; acceso a SES-Hospedería configurado; hojas de reclamación disponibles; extintor y señalización de emergencia instalados; información turística con números de emergencia y hospital más cercano; seguro de responsabilidad civil; y sistema para la presentación trimestral del Modelo 210.
Recomendamos mantener una carpeta de cumplimiento, física o digital, con copias de todas las licencias, confirmación de registro, póliza de seguro y certificado energético. Si un inspector visita o un huésped presenta una queja, tener todo accesible evita la escalada. La mayoría de las inspecciones se resuelven sobre la marcha si la documentación está en orden.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Necesito licencia para alquilar mi propiedad de la Costa del Sol en Airbnb?
Sí. Cualquier propiedad alquilada a turistas por estancias inferiores a 31 días necesita un registro VFT de la Junta de Andalucía. El número de registro debe aparecer en tu anuncio de Airbnb. Operar sin él conlleva multas de 2.000 a 150.000 € según la gravedad y la reincidencia.
¿Puede mi comunidad de propietarios prohibir el alquiler vacacional?
Sí. Desde la reforma de 2019 de la Ley de Propiedad Horizontal, una mayoría de tres quintos puede votar restringir o prohibir el alquiler turístico. La decisión vincula a todos los propietarios actuales y futuros una vez inscrita en el Registro de la Propiedad. Comprueba siempre estatutos y actas de las juntas recientes antes de comprar para alquiler.
¿Cuánto impuesto pago por ingresos de alquiler turístico en España?
Los ciudadanos de la UE y el EEE pagan el 19 % sobre ingresos netos después de deducir gastos como intereses hipotecarios, seguros y honorarios de gestión. Los no comunitarios pagan el 24 % sobre ingresos brutos sin deducción de gastos. Los ingresos se declaran trimestralmente mediante el Modelo 210 para no residentes. Las plataformas como Airbnb ahora reportan tus ganancias a Hacienda bajo DAC7.
¿Cuánto tarda el registro VFT en la Costa del Sol?
El registro se tramita en 2 a 4 semanas mediante una declaración responsable ante la Junta de Andalucía. Los principales retrasos provienen de obtener los documentos previos: un certificado energético (1 a 2 semanas) y una licencia de primera ocupación si no se tiene (lo que puede tardar meses en propiedades antiguas).
¿Qué pasa si alquilo sin licencia VFT en Marbella?
La Junta de Andalucía puede multarte entre 2.000 y 150.000 € según la infracción. El ayuntamiento de Marbella cruza activamente los anuncios online con el registro de turismo. Además, Airbnb y Booking.com ahora exigen un número VFT válido para publicar anuncios en Andalucía, lo que hace más difícil operar sin licencia.
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