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El titular: un mercado más tranquilo, más caro y más selectivo
Marbella cerró 2025 con un crecimiento interanual de precios cercano al 7 % en los segmentos prime. Eso está muy por debajo de las subidas de dos dígitos de 2022-2023 y, por primera vez en cuatro años, se alinea con el crecimiento de salarios y alquileres en la región. El mercado no se enfría: madura. El volumen de transacciones en el conjunto de la Costa del Sol cayó alrededor del 9 % respecto a 2024. El precio medio por metro cuadrado en Marbella ciudad subió hasta unos 4.900 € en reventa y 6.300 € en obra nueva, con la Milla de Oro y La Zagaleta bastante por encima.
Lo que cambió entre 2024 y 2026 es el perfil del comprador. El grupo especulativo, el que perseguía plusvalías rápidas en obra nueva sobre plano, prácticamente ha salido. Los compradores que recibimos hoy son familias y usuarios finales que planean ocupar la vivienda al menos parte del año. El ciclo de venta se ha alargado de unas 6 semanas en 2023 a 10-14 semanas hoy. Eso es un ajuste sano, no una señal de alarma. La demanda estructural de Marbella (fiscalidad favorable, clima todo el año, colegios internacionales, vuelos directos desde más aeropuertos europeos secundarios) no se ha debilitado.
Zona por zona: dónde se movieron los precios en 2025
La Milla de Oro registró el mayor crecimiento de 2025 entre los submercados centrales de Marbella: aproximadamente un 9 % interanual en viviendas en primera línea de playa. Lo impulsaron una oferta cada vez más escasa de apartamentos en primera línea y un flujo constante de compradores internacionales que se trasladan desde Londres, Dubái y el norte de Europa. Las viviendas por encima de 5 millones de euros se venden en menos de 90 días de media, con la franja de playa de Puente Romano cerrando a precios récord.
Nueva Andalucía y el Golf Valley mantuvieron un crecimiento más estable, en torno al 6 %. Las villas familiares en urbanizaciones tranquilas cerca de La Quinta y Aloha se venden al precio de salida, o muy cerca, en menos de un mes. Detrás están las familias con hijos en colegios internacionales. El stock de apartamentos en el centro de Puerto Banús es más desigual: las unidades listas para entrar en bloques premium se mueven rápido, pero los apartamentos de reventa que necesitan reforma tienen que bajar precio para venderse.
Estepona y la Nueva Milla de Oro (el tramo entre Marbella y el centro de Estepona) representan hoy la mejor relación riesgo-rentabilidad de la costa. Los precios siguen un 30 % por debajo de stock comparable en la Milla de Oro, mientras que la calidad de la obra nueva ha mejorado notablemente. Es la zona a la que dirigimos a compradores con presupuestos de 1-2 millones de euros que quieren una vivienda con sensación de Marbella en lugar de una solución de compromiso.
La Zagaleta y las fincas ultra-prime del interior (El Madroñal, Sierra Blanca) van por libre. La liquidez es escasa: 3-6 transacciones por trimestre en cada urbanización. Pero los precios de las viviendas terminadas y en perfecto estado están en máximos históricos. Hay lista de espera para reventa de alta especificación y apenas interés por lo que necesita reforma.
Quién compra en Marbella en 2026
Los compradores británicos siguen siendo el grupo nacional más numeroso: alrededor del 22 % de las transacciones internacionales en la Costa del Sol, frente al 27 % previo al Brexit, pero estable desde 2023. Los escandinavos (Suecia, Noruega, Finlandia) suman cerca del 18 % en conjunto y son los más activos en el tramo de villas de 1,5-4 millones de euros. También estamos viendo mayor actividad de Alemania, Países Bajos, Estados Unidos y, como tendencia más reciente, de México y Brasil.
El cierre de la Golden Visa en abril de 2025 no frenó materialmente la demanda. Nuestra experiencia es que los compradores que utilizaban esa vía han migrado al Visado No Lucrativo o al Visado de Nómada Digital. Los que no eran elegibles para ninguno simplemente siguen comprando sin necesidad de un gancho de residencia. Si alguien esperaba que el cierre de la Golden Visa redujera el mercado un 20 %, eso no ocurrió.
Perspectivas 2026: estabilidad, no estancamiento
Nuestro escenario base para los próximos doce meses es un crecimiento del 3-5 % en Marbella prime, con subidas más fuertes en la Milla de Oro y en obra nueva de Estepona, y cifras planas o ligeramente negativas en reventa que necesita inversión. El volumen de transacciones debería recuperarse moderadamente desde el valle de 2025, a medida que regresen los compradores que esperaron al ciclo de tipos del BCE.
No esperamos una corrección. La restricción estructural de oferta en Marbella prime (suelo edificable muy limitado, protecciones patrimoniales estrictas en el casco antiguo y la primera línea de playa, plazos de planificación que se estiran a cinco años para grandes proyectos de obra nueva) mantendrá un suelo bajo los precios aunque el volumen de compradores se modere.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Cuánto han subido los precios en Marbella en los últimos cinco años?
En Marbella prime, los precios de reventa han subido aproximadamente un 45-55 % en términos nominales entre 2020 y 2026, con la mayor parte del crecimiento concentrado en 2021-2023. La Milla de Oro, La Zagaleta y Sierra Blanca subieron más, con incrementos cercanos al 60 %, mientras que los apartamentos de reventa antiguos en el centro de Marbella y Puerto Banús se quedaron en torno al 30 %. La obra nueva ha subido a un ritmo similar, aunque el techo de especificación también ha crecido, por lo que las cifras de precio por metro cuadrado pueden exagerar la inflación real.
¿Es buen momento para comprar en Marbella?
Para usuarios finales con un horizonte de 5 o más años, sí. El mercado ha pasado del frenesí de 2022-2023 a un ciclo más tranquilo donde el comprador tiene tiempo de visitar varias propiedades, negociar con calma y realizar la diligencia debida a fondo. Los tipos hipotecarios para no residentes han bajado de su máximo, el inventario se ha ampliado ligeramente y los vendedores motivados están aceptando negociación por primera vez en tres años. Para inversión puramente especulativa el argumento es más débil: las rentabilidades se han comprimido y la revalorización desde aquí será probablemente más lenta que en 2021-2024.
¿Qué zona de Marbella tiene mejores perspectivas de revalorización?
Estepona y la Nueva Milla de Oro siguen siendo nuestra apuesta más firme para la revalorización a medio plazo. Los precios están todavía un 30 % por debajo de stock comparable en Marbella, la calidad de la obra nueva iguala ya a la Milla de Oro, las mejoras de la A-7 han reducido el trayecto al casco antiguo de Marbella a menos de 15 minutos y el ayuntamiento ha sido inusualmente favorable al desarrollo. Nuestra estimación es que la brecha de precios Estepona/Marbella se reducirá aproximadamente un 50 % en los próximos cinco años. Para quienes prioricen el prestigio sobre la revalorización, la Milla de Oro sigue siendo la reserva de valor más segura de la costa.
¿Cuál es el precio medio por metro cuadrado en Marbella en 2026?
Las medias en Marbella son engañosas porque la distribución es bimodal. Como referencias orientativas: centro de Marbella, unos 4.900 €/m² en reventa de calidad y 6.300 €/m² en obra nueva. Milla de Oro, unos 8.500 €/m² en reventa y 11.000-14.000 €/m² en promociones prime. Puerto Banús, unos 7.000 €/m² en apartamentos en primera línea de playa. Nueva Andalucía, unos 4.500 €/m² en villas. Estepona, unos 3.800 €/m² en obra nueva costera de calidad. La Zagaleta, Sierra Blanca y lo más alto de la Milla de Oro se mueven habitualmente a 15.000-20.000 €/m² en viviendas terminadas.
¿Cuánto se tarda en vender una propiedad en Marbella en 2026?
Para viviendas de reventa bien valoradas y bien presentadas en Marbella prime, el tiempo medio en el mercado ronda los 75-90 días. Las viviendas sobrevaloradas o anticuadas están tardando 6-9 meses y suelen venderse solo después de una o dos bajadas de precio. Los mejores agentes de Marbella recomiendan ahora que el vendedor haga un lanzamiento suave de 2-3 semanas con su propia cartera de compradores antes de salir a los portales, algo que se ha convertido en un diferenciador real en la velocidad de venta.
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