Das spanische Notarsystem erklärt: was am Kauftag passiert

Ein spanischer Notar ist ein öffentlicher Beamter (funcionario público), der vom Justizministerium durch ein Auswahlverfahren (oposición) ernannt wird, das als eines der anspruchsvollsten im spanischen Rechtssystem gilt. Er ist kein Anwalt einer der Parteien. Seine Aufgabe ist es, die Rechtmässigkeit der Transaktion zu prüfen, die Identität aller Beteiligten zu bestätigen, sicherzustellen, dass beide Seiten verstehen, was sie unterzeichnen, und ein öffentliches Dokument (Escritura Pública) mit voller Rechtskraft zu erstellen.

Die Prüfung des Notars konzentriert sich auf die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften, nicht auf die wirtschaftliche Fairness. Er bestätigt, dass der Verkäufer einen rechtsgültigen Eigentumstitel hat, dass keine nicht offengelegten Lasten auf der Immobilie ruhen, dass steuerliche Pflichten erfüllt sind (IBI und Gemeinschaftsbeiträge auf dem aktuellen Stand) und dass die Immobilie über einen gültigen Energieausweis verfügt. Er bewertet nicht, ob der Preis angemessen ist, ob die Immobilie physische Mängel hat oder ob der Käufer eine gute Investition tätigt. Diese Fragen fallen in die Zuständigkeit Ihres Anwalts.

Spanien hat etwa 3.000 Notare. An der Costa del Sol können Käufer jeden beliebigen Notar wählen; es muss nicht der nächstgelegene sein. Der Käufer hat traditionell das Recht, den Notar auszuwählen (da er die Notargebühren zahlt), obwohl in der Praxis viele Transaktionen einen Notar nutzen, der beiden Anwälten bekannt ist. Wenn Ihr Anwalt einen bevorzugten Notar hat, mit dem er regelmässig zusammenarbeitet, bedeutet dies in der Regel reibungslosere Kommunikation und weniger Verzögerungen.

In den Tagen vor dem Termin überprüft der Notar unabhängig mehrere Punkte. Er fordert eine aktuelle Nota Simple beim Registro de la Propiedad an, um den aktuellen Titelstatus zu bestätigen, prüft auf kurzfristig eingetragene Lasten oder Pfändungen seit der Sorgfaltsprüfung Ihres Anwalts und bestätigt, dass die Katasterreferenz mit der Immobilienbeschreibung übereinstimmt. Bei einer Wohnung prüft er die División Horizontal, um die Grenzen Ihrer Einheit und Gemeinschaftselemente zu bestätigen.

Der Notar überprüft auch die steuerliche Konformität: dass der Verkäufer mit den IBI-Zahlungen (Grundsteuer) auf dem aktuellen Stand ist, dass das Zertifikat der Eigentümergemeinschaft keine offenen Schulden auf der Immobilie ausweist und dass ein gültiger Energieausweis bei der Junta de Andalucía registriert ist. Bei nicht in Spanien ansässigen Verkäufern überprüft der Notar den Einbehalt von 3 % des Kaufpreises, den der Käufer im Namen des Verkäufers an die Agencia Tributaria abführen muss.

Wenn eine dieser Prüfungen ein Problem aufdeckt, kontaktiert der Notar in der Regel beide Anwälte vor dem Termin, anstatt das Problem am Tag selbst auftauchen zu lassen. Nach unserer Erfahrung sind Probleme in letzter Minute selten, wenn beide Anwälte gründliche Sorgfaltsprüfungen durchgeführt haben. Wenn sie auftreten, handelt es sich meist um eine neu eingetragene Last oder Pfändung, die zwischen der letzten Prüfung des Anwalts und der des Notars erschienen ist. Deshalb ist der Zeitpunkt der aktuellen Nota Simple des Notars (typischerweise 24-48 Stunden vorher) wichtig.

Die Escritura Pública (öffentliche Verkaufsurkunde) ist das endgültige Rechtsdokument, das das Eigentum überträgt. Sie wird vom Notar auf Grundlage der von beiden Anwälten bereitgestellten Informationen erstellt und umfasst typischerweise 15 bis 30 Seiten. Das Dokument ist in Spanisch, und der Notar verliest es vollständig vor der Unterzeichnung. Wenn Sie kein Spanisch sprechen, übersetzt Ihr Anwalt oder ein vereidigter Dolmetscher während der Verlesung.

Die Escritura enthält: vollständige Identitätsdaten von Käufer und Verkäufer (Passnummern, NIE-Nummern, Familienstand, Adressen), die vollständige Immobilienbeschreibung mit Grenzen, Fläche, Katasterreferenz und Registereintragungsnummer, den Kaufpreis (Gesamtbetrag und Aufschlüsselung bei Ratenzahlungen), Bestätigung der Zahlung (per Bankscheck, Überweisung oder Kombination), Erklärung bestehender Lasten und deren Löschung (bei Hypothekenlöschung des Verkäufers), die Registrierungsnummer des Energieausweises und das Schuldenzertifikat der Eigentümergemeinschaft.

Sie unterschreiben jede Seite mit Ihrem vollständigen Namen und einer handschriftlichen Rúbrica (vereinfachte Unterschrift). Auch der Notar und eventuelle Vertreter unterschreiben. Das Original (Matriz) verbleibt dauerhaft beim Notar und bildet Teil des Notarprotokolls. Sie erhalten eine beglaubigte Kopie (Copia Autorizada) innerhalb von 1-3 Tagen, und eine einfache Kopie (Copia Simple) ist sofort verfügbar. Die Copia Autorizada ist das Dokument, das Ihr Anwalt zum Registro de la Propiedad bringt.

Sie treffen zum vereinbarten Zeitpunkt im Notarbüro ein, typischerweise zwischen 10:00 und 14:00 Uhr. Anwesend sind: Sie (oder Ihr Vertreter mit Poder Notarial), Ihr Anwalt, der Verkäufer (oder dessen Vertreter), der Anwalt des Verkäufers, ein Bankvertreter (falls eine Hypothek begründet oder gelöscht wird) und ein Dolmetscher (falls eine Partei kein Spanisch spricht). Der Assistent des Notars prüft Pässe und NIE-Dokumente und fertigt Kopien für die Akte an.

Der Notar beginnt mit der vollständigen Verlesung der Escritura. Dies ist eine gesetzliche Pflicht, die nicht übersprungen werden kann, selbst wenn alle Parteien das Dokument vorab gelesen haben. Die Verlesung dauert 20 bis 40 Minuten je nach Länge des Dokuments. Ihr Anwalt oder Dolmetscher übersetzt die wesentlichen Passagen. Nach der Verlesung fragt der Notar, ob beide Parteien verstehen und den Bedingungen zustimmen. Falls es Last-Minute-Korrekturen gibt (etwa ein Tippfehler in einer Passnummer), notiert der Notar diese handschriftlich auf der Urkunde.

Sobald alle Parteien ihre Zustimmung bestätigen, beginnt die Unterzeichnung. Der Käufer unterschreibt zuerst, dann der Verkäufer, dann eventuelle Vertreter und der Notar. Nach der Unterzeichnung übergibt der Käufer den Bankscheck an den Verkäufer, oder der Notar bestätigt den Eingang der Banküberweisung. Der Verkäufer übergibt Schlüssel, Alarmcodes, Garagenfernbedienungen und eventuelle Zugangsschlüssel der Gemeinschaft. Der gesamte Vorgang von der Ankunft bis zur Schlüsselübergabe dauert typischerweise 45 bis 90 Minuten. Ihr Anwalt bringt dann die Copia Autorizada zur Steueranmeldung und Registereintragung.

Notargebühren (Aranceles Notariales) werden durch einen staatlichen Tarif auf Basis des Kaufpreises festgelegt. Für eine Immobilie von 500.000 Euro beträgt die Notargebühr etwa 800-1.000 Euro. Für 1.000.000 Euro etwa 1.000-1.400 Euro. Für eine Villa von 3.000.000 Euro etwa 1.500-2.000 Euro. Diese Gebühren sind nicht verhandelbar, da sie reguliert sind. Der Käufer zahlt die Notargebühr für die Kaufurkunde. Wenn der Verkäufer eine Hypothek löscht, zahlt er die Notargebühr für die Löschungsurkunde separat.

Registergebühren (Aranceles Registrales) für die Eintragung des Kaufs sind ebenfalls tarifgebunden und etwas niedriger als Notargebühren: etwa 600-800 Euro für eine Immobilie von 500.000 Euro und 800-1.200 Euro für 1.000.000 Euro. Der Käufer zahlt diese. Die Eintragung dauert 15 bis 30 Arbeitstage ab Einreichung. Ihr Anwalt überwacht den Vorgang und bestätigt, wenn die Immobilie vollständig auf Ihren Namen eingetragen ist.

Weitere Kosten am Kauftag: Die Grunderwerbsteuer (ITP) für Bestandsimmobilien beträgt in Andalusien 7 % auf die ersten 400.000 Euro und steigt danach auf 8 %. Für Neubauten zahlen Sie 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus 1,2 % AJD (Stempelsteuer). Diese Steuern müssen innerhalb von 30 Arbeitstagen nach Unterzeichnung gezahlt werden. Ihr Anwalt reicht die Erklärungen ein und veranlasst die Zahlung, die in der Regel der grösste Einzelposten nach dem Kaufpreis selbst ist.

Die Unterzeichnung der Escritura überträgt das Eigentum rechtlich, aber die Grundbucheintragung schützt Sie vor Ansprüchen Dritter. Bis zur Eintragung könnte ein hypothetischer zweiter Käufer (oder ein Gläubiger des Verkäufers) eine Eintragung vor Ihrer registrieren. Ihr Anwalt sollte die Escritura innerhalb von 48 Stunden nach Unterzeichnung beim Registro de la Propiedad einreichen. Ein Asiento de Presentación (Eintragungsvermerk) wird sofort registriert und begründet Ihre Priorität. Die vollständige Eintragung folgt innerhalb von 15 bis 30 Arbeitstagen.

Versorgungsumstellungen (Cambios de Titularidad) sollten in der ersten Woche nach dem Kauf erfolgen. Ihr Anwalt oder Gestor kontaktiert das Elektrizitätsunternehmen (typischerweise Endesa an der Costa del Sol), das Wasserunternehmen (Acosol im Marbella-Gebiet, Aqualia andernorts) und das Gasunternehmen (falls angeschlossen). Jedes Unternehmen benötigt eine Kopie der Escritura, Ihre NIE und ein ausgefülltes Formular zur Änderung des Vertragsnehmers. Elektrizitätsumstellungen werden typischerweise in 5-10 Tagen bearbeitet. Wasser dauert 10-15 Tage. Der bestehende Anschluss bleibt während der Umstellung aktiv; es ändert sich lediglich der Rechnungsname.

Weitere Aufgaben nach dem Kauf, die Ihr Anwalt erledigt: Änderung der IBI-Rechnungsstellung auf Ihren Namen beim Ayuntamiento, Anmeldung bei der Eigentümergemeinschaft, Einreichung der Modelo 211 (Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten) falls zutreffend und Einrichtung von Lastschrifteinzügen für wiederkehrende Kosten. Wir empfehlen unseren Kunden, zu Beginn des Prozesses eine Checkliste mit ihrem Anwalt zu erstellen, damit nach der Freude über die Schlüsselübergabe nichts vergessen wird.