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Was ist ein poder notarial und warum Immobilienkäufer es nutzen
Ein poder notarial ist ein rechtsverbindliches Dokument, das eine Person (den apoderado, Ihren Anwalt) ermächtigt, im Namen einer anderen Person (des poderdante, Ihnen) für bestimmte Zwecke zu handeln. Bei spanischen Immobilientransaktionen erlaubt es Ihrem Anwalt, die escritura publica beim Notar zu unterschreiben, Steuern in Ihrem Namen zu zahlen, die Immobilie im Registro de la Propiedad einzutragen und Versorgungsanschlüsse auf Ihren Namen umzustellen. Ohne Vollmacht müssen Sie am Tag der Beurkundung persönlich beim Notar erscheinen.
Das Dokument muss vor einem Notar oder, wenn Sie im Ausland sind, vor einem spanischen Konsularbeamten errichtet werden. Das spanische Recht verlangt, dass die Vollmacht ein öffentliches Dokument (documento publico) mit bestimmten Formalitäten ist. Ein privater Brief, der zu Hause unterschrieben wurde, hat selbst mit Zeugen keine Rechtsgültigkeit bei einer spanischen Immobilientransaktion.
Wir raten unseren Kunden in der Regel, frühzeitig eine Vollmacht einzuholen, selbst wenn sie planen, persönlich zur Beurkundung zu erscheinen. Flugausfälle, Krankheit oder Terminüberschneidungen können kurzfristige Änderungen erzwingen. Eine gültige Vollmacht, die bereits vorliegt, bedeutet, dass Ihr Kauf nicht durch Reiseprobleme gefährdet werden kann.
Allgemeine vs spezielle Vollmacht: welche für Immobilienkauf
Das spanische Recht kennt zwei Hauptarten. Eine allgemeine Vollmacht (poder general) gibt Ihrem Vertreter weitreichende Befugnisse in vielen Angelegenheiten. Eine spezielle Vollmacht (poder especial) beschränkt die Befugnis auf eine bestimmte Transaktion. Für Immobilienkäufe empfehlen wir immer die spezielle Variante.
Der Grund ist Risikomanagement. Eine allgemeine Vollmacht gibt Ihrem Anwalt theoretische Befugnis, Ihre anderen spanischen Vermögenswerte zu verkaufen oder Kredite in Ihrem Namen aufzunehmen. Eine spezielle Vollmacht, die an einen Kauf gebunden ist, schützt Sie: Sie erlischt nach Abschluss der Transaktion und kann für nichts anderes verwendet werden.
Es gibt ein Szenario, in dem eine allgemeine Vollmacht sinnvoll ist. Wenn Sie über einen Zeitraum mehrere Immobilien kaufen, vermeidet eine allgemeine Vollmacht die Notwendigkeit, für jeden Kauf ein neues Dokument zu errichten. In diesem Fall empfehlen wir ausdrückliche Einschränkungen: keine Befugnis zum Verkauf, keine Befugnis zur Belastung der Immobilie und ein festgelegtes Ablaufdatum von 12 bis 24 Monaten.
Wie Sie eine Vollmacht beim spanischen Konsulat im Ausland erhalten
Wenn Sie vor der Beurkundung nicht nach Spanien reisen können, ist der Standardweg Ihr nächstes spanisches Konsulat. Ihr spanischer Anwalt entwirft das Vollmachtsdokument mit dem exakten Wortlaut und Umfang. Sie buchen einen Termin beim Konsulat (in London normalerweise innerhalb von 2 bis 4 Wochen verfügbar; Amsterdam und Stockholm sind schneller mit 1 bis 2 Wochen).
Am Termintag bringen Sie Ihren Reisepass, das erstellte Vollmachtsdokument (ausgedruckt) und Ihre NIE-Nummer mit. Der Konsularbeamte verliest das Dokument laut auf Spanisch, bestätigt, dass Sie den Inhalt verstehen, und Sie unterschreiben. Das Konsulat versieht es mit der Haager Apostille. Die Kosten variieren je nach Konsulat: 50 bis 150 Euro sind üblich. Das Londoner Konsulat berechnet etwa 80 Euro. Die Bearbeitung dauert 1 bis 5 Werktage nach Unterschrift.
Eine häufige Verzögerung: Einige Konsulate verlangen, dass der Vollmachtstext vorab zur Prüfung eingereicht wird. Wir senden den Entwurf immer gleichzeitig an den Kunden und das Konsulat. Sobald das gestempelte Original fertig ist, senden Sie es per Eilkurier an Ihren Anwalt in Spanien. Eine eingescannte Kopie genügt dem Notar nicht.
Vollmacht beim spanischen Notar erhalten
Wenn Sie Spanien während des Kaufprozesses besuchen, können Sie die Vollmacht bei jedem spanischen Notar errichten, bevor Sie zurückfliegen. Dies ist schneller, günstiger und einfacher als der Konsulatsweg. Ihr Anwalt bereitet das Dokument vor, Sie gehen gemeinsam zum Notar, der Notar verliest es, Sie unterschreiben, und es ist sofort gültig. Keine Apostille erforderlich.
Notargebühren für eine Vollmacht in Spanien liegen zwischen 50 und 100 Euro je nach Dokumentlänge. Der gesamte Termin dauert 15 bis 30 Minuten. Der Notar verlangt Ihren Reisepass und Ihre NIE-Nummer. Falls Sie noch keine NIE haben, kann Ihr Anwalt diese gleichzeitig beantragen.
Ein praktischer Vorteil des spanischen Notarwegs: Das Dokument geht sofort in die Notardatenbank ein. Konsularisch ausgestellte Vollmachten führen manchmal zu Rückfragen des Beurkundungsnotars zur Authentifizierung. Eine beim spanischen Notar unterschriebene Vollmacht wird nie angezweifelt.
Widerruf einer Vollmacht nach der Beurkundung
Eine spezielle Vollmacht, die an eine einzelne Transaktion gebunden ist, erlischt faktisch mit Abschluss und Eintragung der Transaktion. Dennoch empfehlen wir den formellen Widerruf als gute Praxis. Der Widerruf erfolgt bei jedem spanischen Notar und kostet 30 bis 60 Euro.
Bei allgemeinen Vollmachten ist der Widerruf zwingend erforderlich. Eine allgemeine Vollmacht hat kein automatisches Ablaufdatum, sofern keins im Dokument festgelegt wurde. Falls Sie jemals eine allgemeine Vollmacht in Spanien erteilt haben, prüfen Sie, ob sie noch aktiv ist, und widerrufen Sie sie bei Bedarf.
Der Widerruf kann auch aus dem Ausland über Ihr spanisches Konsulat erfolgen. Die Kosten und der Aufwand eines formellen Widerrufs sind so gering, dass es keinen Grund gibt, darauf zu verzichten.
Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden
Der häufigste Fehler ist das zu späte Einholen der Vollmacht. Konsulatstermine in London sind während der Hauptkaufsaison (März bis Juni) schnell ausgebucht. Buchen Sie Ihren Konsulatstermin, sobald Sie den Reservierungsvertrag unterschreiben.
Zweitens: die Verwendung allgemeiner Vollmachtsvorlagen aus dem Internet. Jeder spanische Notar hat leicht unterschiedliche Anforderungen an die Formulierung. Lassen Sie immer Ihren eigenen Anwalt das Dokument erstellen.
Drittens: vergessen, alle Käufer in die Vollmacht aufzunehmen. Wenn eine Immobilie gemeinsam gekauft wird, muss jeder Käufer entweder persönlich beim Notar erscheinen oder eine eigene Vollmacht haben. Eine von einem Ehegatten erteilte Vollmacht deckt den anderen nicht ab.
Häufig gestellte Fragen
Fragen, die Käufer uns dazu stellen
Was kostet eine Vollmacht in Spanien?
Beim spanischen Notar kostet ein poder notarial 50 bis 100 Euro je nach Dokumentlänge. Beim spanischen Konsulat im Ausland liegen die Gebühren zwischen 50 und 150 Euro, das Londoner Konsulat berechnet etwa 80 Euro. Der Widerruf nach Abschluss kostet 30 bis 60 Euro. Ihr Anwalt berechnet zusätzlich 100 bis 200 Euro für die Erstellung.
Kann ich eine Immobilie in Spanien kaufen, ohne hinzureisen?
Ja. Mit einem poder notarial kann Ihr Anwalt den gesamten Kaufprozess in Ihrem Namen abwickeln, einschliesslich der Unterschrift der escritura beim Notar, der Steuerzahlung und der Registrierung. Sie müssen ein spanisches Konsulat in Ihrem Heimatland aufsuchen. Etwa 40 % unserer nicht ansässigen Kunden schliessen ihren Kauf ab, ohne nach Spanien zu reisen.
Was ist der Unterschied zwischen einer allgemeinen und speziellen Vollmacht?
Eine allgemeine Vollmacht gibt weitreichende Befugnisse in mehreren Angelegenheiten und hat kein automatisches Ablaufdatum. Eine spezielle (especial) Vollmacht beschränkt die Befugnis auf eine definierte Transaktion und erlischt praktisch nach Abschluss. Verwenden Sie für den Kauf einer einzelnen Immobilie immer eine spezielle Vollmacht.
Wie lange dauert es, eine spanische Vollmacht zu erhalten?
Beim spanischen Notar persönlich dauert es 15 bis 30 Minuten und ist sofort gültig. Beim Konsulat im Ausland rechnen Sie mit 2 bis 4 Wochen für einen Termin in London (1 bis 2 Wochen in Amsterdam oder Stockholm), plus 1 bis 5 Werktage Bearbeitung. Gesamtzeitraum: 3 bis 6 Wochen.
Braucht eine Vollmacht eine Apostille?
Nur wenn sie ausserhalb Spaniens errichtet wird. Eine beim spanischen Konsulat im Ausland unterschriebene Vollmacht muss die Haager Apostille tragen. Eine beim spanischen Notar unterschriebene Vollmacht benötigt keine Apostille, da sie bereits Teil des spanischen Notarsystems ist.
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