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Die beiden Modelle definiert
Ferienvermietung bedeutet Vermietung an Touristen pro Nacht oder Woche, typischerweise über Airbnb, Booking.com oder eine lokale Verwaltung. Rechtlich ist dies eine Vivienda con Fines Turísticos (VFT) mit Registrierungspflicht bei der Junta. Aufenthalte sind auf 31 Tage pro Buchung begrenzt. Das Einkommen ist saisonabhängig: die Hochsaison (Juli, August, Ostern, Weihnachten) liefert 70-80 % des Jahresumsatzes.
Langzeitmiete bedeutet einen Vertrag von 12 Monaten oder mehr unter der Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Der Mieter zahlt eine feste Monatsmiete, typischerweise mit jährlicher VPI-Anpassung. Keine Touristenlizenz erforderlich. Die LAU-Reform 2019 gibt Mietern das Recht auf Verlängerung bis zu fünf Jahren (sieben bei juristischen Personen als Vermieter).
Einkommensvergleich: eine 500.000-€-2-Zimmer-Wohnung in Marbella
Ferienvermietung: eine 2-Zimmer-Wohnung strandnah für 150 €/Nacht in der Hochsaison und 90 € in der Nebensaison, bei 65 % durchschnittlicher Jahresauslastung. Bruttoeinkommen: 30.000 bis 38.000 €/Jahr. Nach Verwaltung (20 %), Reinigung (60 € pro Wechsel), Plattformprovisionen (3-15 %) und Instandhaltung bleiben netto 18.000-24.000 € vor Steuern.
Langzeitmiete: dieselbe Wohnung mit 12-Monats-Vertrag für 1.500 €/Monat (18.000 €/Jahr). Verwaltungskosten minimal: circa 1.200 €/Jahr. Netto vor Steuern: 15.000-16.000 €. Geringere Bruttorendite, aber deutlich mehr Vorhersehbarkeit und weniger Aufwand.
Steuerliche Behandlung: EU vs. Nicht-EU und der 60-%-Abzug
Für nichtresidente EU-Eigentümer werden sowohl Ferien- als auch Langzeitmieteinkünfte mit 19 % auf Nettoeinkünfte besteuert. Nicht-EU-Nichtresidenten zahlen 24 % auf Bruttoeinkünfte ohne Abzüge.
Residente Vermieter haben bei Langzeitmiete einen zusätzlichen Vorteil: Das IRPF-Gesetz gewährt 60 % Reduktion auf Nettomieteinkünfte aus Langzeitverträgen (12 Monate oder mehr). Nur 40 % des Nettoeinkommens sind steuerpflichtig. Ein Residenter mit 15.000 € Nettomieteinkommen zahlt Steuern auf nur 6.000 €. Diese Reduktion gilt nicht für Ferienvermietung.
Verwaltung und Aufwand: die versteckten Kosten
Ferienvermietung erfordert fortlaufende operative Aufmerksamkeit: Ein- und Auschecken (oft zu ungünstigen Zeiten), Reinigungswechsel, Wäsche, Verbrauchsmaterial, Gästekommunikation, Bewertungsmanagement, dynamische Preisgestaltung und unvermeidliche Beschwerden. Selbst mit Verwaltungsfirma treffen Sie wöchentlich Entscheidungen.
Langzeitmiete erfordert bei einem guten Mieter praktisch keine laufende Verwaltung. Sie kassieren monatlich Miete, bearbeiten Wartungsanfragen (typischerweise wenige pro Jahr) und führen eine jährliche Inspektion durch. Zeitaufwand: circa 20 Stunden pro Jahr gegenüber 200 oder mehr bei selbstverwalteter Ferienvermietung.
Rechtlicher Schutz und Risiken jedes Modells
Das größte rechtliche Risiko bei Langzeitmiete ist ein säumiger Mieter. Räumungsverfahren unter der LAU können 6-12 Monate dauern. Zwei Monate Kaution plus Bankgarantie mindern das Risiko, aber es besteht. Die LAU-Reform 2019 schreibt zudem eine Mindestvertragsdauer von 5 Jahren vor.
Ferienvermietungsrisiken sind anders: Regulierungsänderungen können Ihr Modell über Nacht illegal machen, eine 60-%-Gemeinschaftsabstimmung kann Touristenvermietung verbieten, und saisonale Schwankungen machen leere Monate proportional teurer. Der ausgleichende Vorteil ist Flexibilität: Sie können die Immobilie selbst nutzen, Preise anpassen und ohne Kündigungsfrist aus dem Mietmarkt aussteigen.
Welche Immobilientypen passen zu welchem Modell
2-Zimmer-Wohnungen in Touristengebieten (Puerto Banús, Altstadt Marbella, Strandkomplexe) sind die stärksten Ferienvermieter. Sie ziehen Paare und kleine Familien für Wochenaufenthalte an und erzeugen hohe Nachtraten im Sommer.
Für Langzeitmiete haben Familienimmobilien nahe internationalen Schulen (San Pedro, Nueva Andalucía, New Golden Mile) die höchste Nachfrage. 3-Zimmer-Wohnungen und Reihenhäuser ziehen Familien an, die für 1-3 Jahre umziehen, oft mit Firmenverträgen.
Unsere Empfehlung nach Eigentümerprofil
Als Nicht-EU-Nichtresidenter ist Langzeitmiete fast immer besser, weil der 24-%-Bruttosteuersatz auf Ferieneinkünfte (ohne Abzüge) zu stark belastet. Als EU-Residenter oder angehender spanischer Steuerresidenter macht die 60-%-Reduktion die Langzeitmiete sehr steuereffizient. Als EU-Nichtresidenter, der maximale Bruttoeinkünfte anstrebt, liefert Ferienvermietung am richtigen Standort noch höhere absolute Erträge.
Das Hybridmodell (Touristen im Sommer, Kurzzeitmmieter im Winter) ist rechtlich problematisch. Die Junta behandelt jeden touristischen Aufenthalt unter 31 Tagen als VFT, und die LAU-Mindestvertragsdauer verhindert, dass Sie Langzeitmieter für den Sommer bitten können zu gehen. Wählen Sie ein Modell.
Häufig gestellte Fragen
Fragen, die Käufer uns dazu stellen
Wie viel kann ich mit Ferienvermietung in Marbella verdienen?
Eine 2-Zimmer-Wohnung strandnah kann 30.000-38.000 € brutto pro Jahr bei 65 % Auslastung einbringen, netto 18.000-24.000 € nach Verwaltung, Reinigung und Plattformgebühren. Das Einkommen ist stark saisonabhängig: Juli und August machen 30-40 % des Jahresumsatzes aus.
Ist Langzeitmiete profitabler als Ferienvermietung in Marbella?
Bruttoeinkommen ist niedriger (15.000-20.000 € für 2 Zimmer vs. 30.000+ bei Ferienvermietung), aber Verwaltungskosten sind 90 % geringer. Nach Steuern verringert sich der Abstand weiter: Spanische Residenten erhalten 60 % Reduktion auf Langzeitmieteinkommen. Für die meisten Nicht-EU-Eigentümer ist die Nettorendite nach Steuern bei Langzeit vergleichbar oder besser.
Welche Risiken hat Ferienvermietung in Marbella?
Hauptrisiken sind regulatorisch: Ihre Gemeinschaft kann Touristenvermietung verbieten, die Junta kann VFT-Regeln ändern, und Marbellas PGOU schränkt touristische Nutzung in manchen Zonen ein. Das Einkommen ist saisonabhängig und unvorhersehbar. Die operativen Anforderungen sind hoch. Dafür behalten Sie Flexibilität zur Eigennutzung und können sofort aussteigen.
Kann ich zwischen Ferien- und Langzeitmiete wechseln?
Von Langzeit zu Ferienvermietung erfordert eine VFT-Lizenz und das Ende des laufenden Mietvertrags (bis zu 5 Jahre). Von Ferienvermietung zu Langzeit erfordert lediglich einen Mieter und einen LAU-Vertrag. Wir raten von einem saisonalen Hybridmodell ab, da es rechtliche Komplikationen mit VFT-Anforderungen und LAU-Mieterschutz schafft.
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