Eigentümergemeinschaft in Spanien: Kosten, Regeln und was Käufer prüfen sollten

Eine comunidad de propietarios ist die juristische Körperschaft, die die Gemeinschaftselemente einer Wohnanlage verwaltet. Sie wird durch die Ley de Propiedad Horizontal (LPH) geregelt. Jeder Eigentümer ist automatisch Mitglied. Ein Austritt ist nicht möglich. Die Gemeinschaft ist verantwortlich für die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche (Gärten, Pools, Aufzüge, Flure, Fassaden, Dächer), den Abschluss der Gebäudeversicherung und die Durchsetzung interner Regeln.

Jede Immobilie hat eine cuota de participación (Beteiligungsquote), ausgedrückt als Prozentsatz der Gesamtanlage. Diese Quote bestimmt sowohl Ihr Stimmgewicht als auch Ihren Anteil an den Gemeinschaftskosten.

Die Gemeinschaft wird von einem Präsidenten geleitet, der Eigentümer sein muss, und beschäftigt häufig einen professionellen Verwalter (administrador de fincas) für das Tagesgeschäft. Professionelle Verwaltungsgebühren kosten die Gemeinschaft 2.000 bis 6.000 € pro Jahr.

Standard-Gemeinschaftskosten decken die Instandhaltung aller Gemeinschaftselemente ab. Für eine typische Apartmentanlage an der Costa del Sol umfasst dies: Gartenpflege und Bewässerung, Poolwartung, gemeinschaftliche Elektrizität, Gebäudeversicherung, Reinigung, Schädlingsbekämpfung, Aufzugswartung und Verwalterhonorar.

In geschlossenen Villenanlagen wie La Zagaleta, Sierra Blanca oder Los Flamingos sind die Kosten deutlich höher: Privatstrassen, 24-Stunden-Sicherheitsdienst, Umzäunung und Videoüberwachung, Sportanlagen und teilweise ein Clubhaus für Bewohner. Die Gemeinschaftskosten von La Zagaleta liegen bei 12.000 bis 18.000 € pro Jahr.

Einige Gemeinschaften bilden auch eine Rücklage (fondo de reserva), die gesetzlich mindestens 10 % des Jahresbudgets betragen muss. Gut verwaltete Gemeinschaften halten 15 bis 25 %. Eine dünne Rücklage ist ein Warnzeichen für wahrscheinliche Sonderumlagen (derramas).

Standard-Apartmentanlagen ohne umfangreiche Einrichtungen: monatlich 100-250 €. Premium-Anlagen mit mehreren Pools, Fitnessstudio und Concierge: 250-500 €. Strandanlagen liegen oft am oberen Ende wegen der Kosten für salzluftexponierte Fassaden und höherer Versicherungsprämien.

Reihenhaus-Anlagen: 150-350 € monatlich. Geschlossene Villenanlagen in Nueva Andalucía, Sierra Blanca und Los Flamingos: 200-800 € monatlich. Der Hauptkostentreiber ist Sicherheit: ein 24-Stunden-Pörtnerhaus kostet die Gemeinschaft 80.000-150.000 € jährlich.

Die höchsten Gemeinschaftskosten an der Costa del Sol finden sich in Super-Prime-Anlagen. La Zagaleta berechnet 1.000-1.500 € monatlich. Käufer sollten Gemeinschaftskosten in die jährlichen Gesamtkosten einrechnen neben IBI, Abfallgebühr und Versicherung. Bei einer 2-Mio.-€-Immobilie betragen die jährlichen Fixkosten typischerweise 8.000-20.000 €.

Nach spanischem Recht haften unbezahlte Gemeinschaftskosten an der Immobilie, nicht an der Person. Schuldet der Voreigentümer 15.000 €, geht diese Schuld beim Kauf auf Sie über. Das Gesetz hält den neuen Eigentümer für das laufende Jahr plus die drei vorangegangenen Jahre haftbar.

Ihr Anwalt sollte ein certificado de deudas (Schuldbescheinigung) beim Verwalter anfordern, bevor Sie den privaten Kaufvertrag unterzeichnen. Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, diese innerhalb von sieben Tagen bereitzustellen.

Über die Schuldbescheinigung hinaus sollte Ihr Anwalt die finanzielle Gesundheit der Gemeinschaft prüfen. Fordern Sie die Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre, das laufende Budget und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen an.

Die Gemeinschaft muss mindestens einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung abhalten. Ausserordentliche Versammlungen können für dringende Angelegenheiten einberufen werden. Die Einladungsfrist beträgt mindestens 6 Tage für ordentliche und 3 Tage für ausserordentliche Versammlungen.

Das Stimmrecht richtet sich nach der cuota de participación, nicht eine Stimme pro Immobilie. Die meisten Beschlüsse erfordern eine einfache Mehrheit der Anwesenden nach Quoten. Bauliche Veränderungen und Satzungsänderungen erfordern qualifizierte Mehrheiten (drei Fünftel oder Einstimmigkeit). Sie können eine Vollmacht erteilen, um bei Abwesenheit abstimmen zu lassen.

Das Präsidentenamt rotiert unter den Eigentümern, sofern sich niemand freiwillig meldet. Es bringt echte Verantwortung mit sich. Ein professioneller Verwalter reduziert die Belastung des Präsidenten erheblich.

Seit 2019 können Gemeinschaften die touristische Kurzzeitvermietung mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit nach Quoten beschränken oder verbieten. Viele Costa del Sol Gemeinschaften haben davon Gebrauch gemacht. Prüfen Sie vor dem Kauf mit Vermietungsabsicht die Satzung und aktuelle Protokolle.

Selbst wenn die Gemeinschaft die Vermietung erlaubt, verlangt die andalusische Landesregierung eine VFT-Lizenz. Die Zustimmung der Gemeinschaft ist Voraussetzung. Hat die Gemeinschaft die touristische Vermietung verboten, erteilt die Junta de Andalucía keine VFT-Lizenz.

Gemeinschaften können auch einen Zuschlag von bis zu 20 % auf die Kosten von Vermietungseinheiten erheben. Rechnen Sie diesen möglichen Zuschlag in Ihre Renditeberechnung ein.

Das erste Warnsignal ist ein hohes Mass an unbezahlten Kosten (morosidad). Wenn 20 % oder mehr der Eigentümer nicht zahlen, kann die Gemeinschaft ihren Verpflichtungen nicht nachkommen. Gärten verfallen, Pools werden geschlossen, Aufzüge nicht gewartet. Gemeinschaften mit morosidad über 15 % erfordern sorgfältige Prüfung.

Das zweite Warnsignal sind wiederholt genehmigte derramas in den letzten Protokollen, besonders nach Jahren künstlich niedriger Gebühren. Dieses Muster deutet darauf hin, dass die Gemeinschaft absichtlich niedrige Kosten auswies, um Käufer anzulocken, aber die Instandhaltung aufschob.

Das dritte Warnsignal ist ein abwesender oder nicht reagierender Verwalter. Eine Gemeinschaft ohne professionelle Verwaltung stützt sich auf freiwillige Eigentümer, was in kleinen Anlagen funktioniert, aber in Komplexen mit 50+ Einheiten scheitert.