Powered by ElevenLabs — kommer snart
Tva separata skatteskyldigheter: hyresintiakter och fiktiva inkomster
Icke-bosatta agare har tva separata skattebelastningar. Den forsta ar skatt pa faktiska hyresintiakter under perioder da fastigheten ar uthyrd. Den andra ar skatt pa fiktiva inkomster under perioder da den star tom eller anvands privat. Bada deklareras via Modelo 210.
Hyresinkomstskatten deklareras kvartalsvis. Skatten pa fiktiva inkomster deklareras en gang per ar for det totala antalet dagar fastigheten inte var uthyrd.
Bada deklarationerna anvander Modelo 210 men med olika inkomsttypkoder. Hyresintiakter anvander kod 01, fiktiva inkomster kod 02. Vi rekommenderar en fiskal representant.
EU/EES-bosatta: 19 % pa nettoinkomster med fulla kostnadsavdrag
Om du ar skattemassigt bosatt i ett EU- eller EES-land beskattas dina spanska hyresintiakter med 19 % pa nettoinkomster. Avdragsgilla kostnader: bolanerantor, forsakring, IBI, gemensamma avgifter, forvaltning, stadning, underhall, reklam, driftskostnader, reparationer, arvoden och avskrivning pa byggnaden (3 % per ar av byggnadsvarde, exklusive mark).
Avskrivningsavdraget ar sarskilt vardefullt. For en lagenhet kopt for 500 000 euro med 60 % byggnad/40 % mark ar det avskrivningsbara vardet 300 000 euro. Vid 3 % per ar ar det 9 000 euro i avdrag.
Vi rekommenderar EU-bosatta kunder att fora noggranna register over alla kostnader. Skillnaden mellan fullstandigt dokumenterade avdrag och minimala avdrag kan vara 2 000-5 000 euro i skattebesparingar per ar.
Icke-EU-bosatta: 24 % pa bruttoinkomster utan avdrag
Icke-EU-bosatta (inklusive britter efter Brexit) beskattas med 24 % pa brutto hyresintiakter. Inga kostnader ar avdragsgilla.
Exempel: en lagenhet pa 600 000 euro med 36 000 euro i bruttohyra och 12 000 euro avdragbara kostnader. EU-agare: 19 % pa 24 000 euro = 4 560 euro. Brittisk agare: 24 % pa 36 000 euro = 8 640 euro. Pa 10 ar blir skillnaden 40 800 euro.
Det pagar en juridisk debatt om denna differentierade behandling strider mot EU:s principer om fri rorlighet for kapital. Vi radder drabbade kunder att lamna in skyddsansprak arligen.
Fiktiva inkomster nar fastigheten star tom
Vid vakans beraknar Spanien fiktiva inkomster baserat pa katastervardet: 1,1 % om vardet reviderats de senaste 10 aren, eller 2 % vid aldre varderingar. Beloppet beskattas med 19 % (EU) eller 24 % (icke-EU).
Exempel: fastighet med katastervarde 250 000 euro (nyligen reviderat, 1,1 %) som star tom 200 dagar. Fiktiva inkomster: 250 000 x 1,1 % x (200/365) = 1 507 euro. EU: 286 euro. Icke-EU: 362 euro.
Privat anvandning behandlas likadant som vakans. Det finns inget undantag for privat anvandning for icke-bosatta.
Kvartalsvis deklarationskalender och tidsfrister
Hyresintiakter via Modelo 210 kvartalsvis: K1 (jan-mar) fore 20 april. K2 (apr-jun) fore 20 juli. K3 (jul-sep) fore 20 oktober. K4 (okt-dec) fore 20 januari nasta ar.
Fiktiva inkomster deklareras arligen. For 2025 lamnas ett enda Modelo 210 in fore 31 december 2026. Vissa fiskala representanter erbjuder en fast arsavgift (300-600 euro).
Forseningspafoljder: 5 % tillagg inom 3 manader, 10 % inom 6, 15 % inom 12, 20 % efter 12 manader plus ranta. Om skattemyndigheten upptacker felet: 50-150 % av skattebeloppet.
Rakneexempel: lagenhet for 500 000 euro med 30 000 euro/ar i hyra
Lagenhet kopt for 500 000 euro i Nueva Andalucia med katastervarde 200 000 euro. Genererar 30 000 euro brutto pa 150 uthyrda dagar. Arliga kostnader: 8 000 euro plus 3 600 euro avskrivning. Totalt avdragbart: 11 600 euro.
EU-agare: hyresskatt = 19 % av 18 400 = 3 496 euro. Fiktiva inkomster 215 dagar: 246 euro. Totalt: 3 742 euro. Icke-EU: 24 % av 30 000 = 7 200 euro. Fiktiva inkomster: 311 euro. Totalt: 7 511 euro.
Skillnad: 3 769 euro per ar. Pa 10 ar betalar icke-EU-agaren 37 690 euro mer.
Hur korttidsuthyrningsregler paverkar skattedeklarationen
Andalusien kraver en VFT-licens (Vivienda con Fines Turisticos) for korttidsuthyrning under tva manader. Utan licens riskerar du boter pa 2 000-150 000 euro.
Sedan januari 2024 rapporterar plattformar som Airbnb och Booking.com inkomstdata till spanska skattemyndigheter under EU:s DAC7-direktiv.
Marbella och andra Costa del Sol-kommuner har skarpt VFT-licensgivningen. Kontrollera VFT-status fore kop. En aktiv, overforbar VFT-licens okar fastighetens varde.
Vanliga frågor
Frågor köpare ställer oss om detta
Vilken skattesats betalar icke-bosatta hyresvardar i Spanien?
EU/EES-bosatta: 19 % pa nettoinkomster efter kostnadsavdrag. Icke-EU-bosatta, inklusive britter: 24 % pa bruttoinkomster utan avdrag. Bada betalar aven fiktiva inkomster for vakanta dagar.
Vilka kostnader kan jag dra av fran mina spanska hyresintiakter?
Bara EU/EES-bosatta: bolanerantor, forsakring, IBI, avgifter, forvaltning, stadning, reklam, driftskostnader, reparationer, arvoden och 3 % arlig avskrivning. Icke-EU: inga avdrag.
Betalar jag skatt pa min spanska fastighet nar den star tom?
Ja. Icke-bosatta betalar fiktiv inkomstskatt: 1,1 % av katastervarde (eller 2 %) beskattat med 19 % (EU) eller 24 % (icke-EU). Galler varje dag fastigheten inte ar uthyrd, inklusive privat anvandning.
Hur ofta lamnar jag in Modelo 210 for hyresintiakter?
Kvartalsvis: fore 20 april (K1), 20 juli (K2), 20 oktober (K3) och 20 januari (K4). Fiktiva inkomster arligen fore 31 december nasta ar.
Rapporterar Airbnb och Booking.com mina hyresintiakter till spanska skattemyndigheter?
Ja. Sedan januari 2024 ar plattformar skyldiga att rapportera data till skattemyndigheterna i det land dar fastigheten finns, under EU:s DAC7-direktiv.
Relaterade resurser
