Spanish property buying costs calculator.

The headline price of a Spanish property is only the starting point. Every buyer — whether purchasing a beachfront apartment in Torrevieja or a hillside villa above Marbella — needs to layer a set of transfer taxes, professional fees and registry charges on top. The exact percentage varies by region, by whether the home is new or second-hand, and by whether you are financing part of the purchase with a Spanish mortgage.

Den enskilt största kostnaden är skatten på själva transaktionen. Vid köp av en begagnad bostad betalar du ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en regional överlåtelseskatt som fungerar ungefär som lagfartskostnaden i Sverige. Nyckelordet är regional: var och en av Spaniens sjutton autonoma regioner bestämmer sin egen skattesats. Andalusien tar 7%, Murcia 8% och Valencia 10%. Vid en bostad värd en miljon euro innebär den skillnaden ensam trettiotusen euro i avslutningskostnader.

Vid nyproduktion köpt direkt av byggherren gäller inte ITP. I stället betalar köparen 10% IVA (den spanska momsen) plus en separat stämpelskatt, AJD (Actos Juridicos Documentados). Även AJD-satserna varierar per region: 1,2% i Andalusien, 1,5% i både Valencia och Murcia. Den sammanlagda skattebelastningen vid nyproduktion är alltså 11,2% till 11,5% innan arvoden tillkommer, jämfört med 7% till 10% vid begagnat köp. Därför budgeterar nyproduktionsköpare normalt 12% till 14% av köpeskillingen i avslutningskostnader, medan begagnatköpare räknar med 10% till 12%.

Som jämförelse betalar svenska köpare 1,5% i lagfartskostnad (4,25% för juridiska personer). Brittiska köpare betalar Stamp Duty upp till 12% i högre trappsteg plus ett tillägg på 2% för icke-bosatta. Spanska avslutningskostnader hamnar i mitten av det europeiska spannet, men den avgörande skillnaden är transparensen: varje post styrs av reglering eller publicerad taxa, så det bör inte finnas några överraskningar om din advokat gör kalkylen i förväg. Se vår köpguide för hela processen steg för steg.

Notarien i Spanien är en högre tjänsteman, inte en privat advokat. Notariens uppgift är att verifiera köparens och säljarens identitet, bekräfta att äganderätten är fri från belastningar vid tidpunkten för undertecknandet och omvandla det privata köpeavtalet till en offentlig handling (escritura publica) som kan registreras hos Fastighetsregistret. Notarieavgifterna fastställs genom en nationell taxa baserad på köpeskillingen och handlingens komplexitet. Vid ett okomplicerat bostadsköp hamnar de normalt på 800 till 2 000 euro.

Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) är där din äganderätt blir juridiskt giltig mot tredje part. Tills handlingen är inskriven står säljarens namn kvar som registrerad ägare, vilket innebär att borgenärer teoretiskt kan belasta fastigheten. Registreringen kostar normalt 400 till 1 000 euro och behandlas inom några veckor efter undertecknandet. Din gestoría, den administrativa agenten, sköter inlämnandet och uppföljningen mot registret för en fast avgift på cirka 300 till 500 euro.

Din oberoende advokat är den viktigaste yrkesperson du anlitar i hela processen, men många förstagångsköpare blandar ihop advokatens roll med notariens. Notarien är neutral och ger dig inga råd. Din advokat arbetar uteslutande för dig: genomför äganderättsundersökning, kontrollerar planstatus, verifierar att säljaren är i fas med föreningsavgifter och IBI, granskar arras-kontraktet klausul för klausul och sitter bredvid dig hos notarien för att säkerställa att inget ändras i sista stund. Budgetera 1% av köpeskillingen plus 21% moms på advokatarvodet.

Plusvalía municipal, den kommunala reavinstskatten på markvärde, är juridiskt säljarens ansvar men förtjänar omnämnande eftersom den ibland dyker upp i förhandlingar. Skatten beräknas av kommunen baserat på det taxerade markvärdet och antalet år säljaren har ägt fastigheten. I en balanserad marknad betalar säljaren den utan diskussion. I en het marknad kan en säljare försöka lägga den på köparen genom en klausul i arras-kontraktet. Din advokat bör flagga detta och beräkna det troliga beloppet, så att du kan förhandla från en informerad position.

NIE-numret (Numero de Identificacion de Extranjero) är inte en kostnadsrad i kalkylatorn, men ett tvingande krav. Du kan inte underteckna den offentliga handlingen, öppna ett spanskt bankkonto i eget namn eller betala någon av de nämnda skatterna utan det. NIE-numret kostar cirka 12 euro i administrativa avgifter, men den verkliga kostnaden är tiden: ansökan via ett spanskt konsulat utomlands kan ta flera veckor, medan ett personligt besök i Malaga eller Alicante kan behandlas på några dagar. Börja ansökan så snart du på allvar börjar gallra bland fastigheter.

Om du finansierar en del av köpet med ett spanskt bolån tillkommer tre ytterligare kostnader. Banken kräver ett värderingsintyg från en godkänd värderingsman, som normalt kostar cirka 400 euro. AJD-stämpelskatt debiteras på bolånebrevet till samma regionala satser som på köpehandlingen: 1,5% av bolånebeloppet i de flesta regioner. Slutligen tar de flesta banker en uppläggningsavgift på cirka 0,5% av lånet. Vår bolånekalkylator kan hjälpa dig att modellera månadskostnaden tillsammans med dessa initiala kostnader.