Korttidsuthyrning Costa del Sol 2026: licens, skatt och efterlevnad

Andalusien reglerar turistisk korttidsuthyrning genom Decreto 28/2016 som skapade kategorin Vivienda con Fines Turísticos (VFT). Varje bostad som hyrs ut till turister för vistelser på 31 dagar eller kortare faller under detta regelverk. Definitionen är bred: den täcker lägenheter, villor och radhus oavsett om ägaren använder Airbnb eller tar emot direktbokningar.

Junta de Andalucía administrerar Registro de Turismo de Andalucía. Varje registrerad fastighet får ett VFT-nummer (format VFT/MA/XXXXX för Málagaprovinsen) som måste synas på all marknadsföring, inklusive onlineannonser. Fastigheter utan detta nummer driver verksamhet olagligt.

Registrering sker genom en declaración responsable (ansvarlig försäkran) som lämnas till Junta. Du försäkrar att din fastighet uppfyller alla krav, och registreringen behandlas utan föregående inspektion (kontroll i efterhand kan ske). Du behöver: en giltig licencia de primera ocupación (förstainflyttningsbevis), ett aktuellt energicertifikat och bevis på att fastigheten uppfyller minikrav på möblering och utrustning.

Minimikrav inkluderar: luftkonditionering eller värme i vardagsrum och sovrum, varmvatten, första hjälpen-kit, turistinformation med nödnummer och husregler, klagomålsformulär och städning mellan vistelser. Brandskyddskrav gäller (eldsläckare, utrymningsskyltning). Registreringen tar normalt 2 till 4 veckor.

Sedan reformen 2019 av Ley de Propiedad Horizontal kan en ägargemskap rösta om att begränsa eller förbjuda turistisk korttidsuthyrning. Omröstningen kräver tre femtedels majoritet (60 %) av ägarna som representerar tre femtedelar av ägarandelarna. När den godkänts är begränsningen bindande för alla nuvarande och framtida ägare.

Detta är den största risken för investerare som köper lägenheter specifikt för turistisk uthyrning. Vi har sett köpare som slutförde köp av en lägenhet i Puerto Banús och sedan upptäckte att samfundet röstat för att förbjuda turistuthyrning tre månader senare. Begär alltid stadgar och protokoll från de tre senaste årsstämmorna före köp.

Hyresinkomster från turistuthyrning måste deklareras kvartalsvis via Modelo 210 (för icke-bosatta) eller inkluderas i den årliga skattedeklarationen (för bosatta). EU- och EES-medborgare betalar 19 % på nettoinkomst efter avdragsgilla kostnader. Icke-EU-medborgare betalar 24 % på bruttoinkomst utan avdrag.

Avdragsgilla kostnader för EU-ägare: bolåneräntor, fastighetsförsäkring, samfundsavgifter, IBI (fastighetsskatt), förvaltningsavgifter, städkostnader, plattformsprovisioner, underhåll, möbelavskrivning och en del av driftskostnader.

Plattformar som Airbnb och Booking.com rapporterar sedan 2024 dina inkomster direkt till spanska skattemyndigheten under DAC7-direktivet. Underrapportering är inte längre en hållbar strategi.

Marbellas PGOU lägger ett zonplaneringslager ovanpå Juntas regler. Vissa bostadszoner begränsar turistiskt bruk, och kommunen har blivit mer aktiv i tillsynen sedan 2023. Fastigheter i zoner klassificerade som residencial puro kanske inte kvalificerar för VFT-registrering även om de uppfyller alla andra krav.

Tillsynen har också ökat genom ett anmälningssystem. Grannar kan lämna klagomål via Juntas onlineportal, och Marbellas lokalpolis har instruerats att identifiera olicensierade turistbostäder. Böter från 2 000 € för mindre överträdelser till 150 000 € för upprepade allvarliga överträdelser. Junta utärdade över 400 sanktioner i Andalusien 2025.

Alla operatörer av turistboende måste registrera varje gäst hos Policía Nacional via onlinesystemet SES-Hospedería inom 24 timmar efter incheckning. Detta gäller varje gäst från 14 år och uppåt. Du behöver registrera fullständigt namn, nationalitet, födelsedatum, pass- eller ID-nummer och vistelsedatum.

Om du själv förvaltar behöver du registrera dig för SES-åtkomst på det lokala poliskontoret. Det kräver ett personligt besök med NIE och VFT-nummer.

Innan din första gäst anländer, bekräfta följande: VFT-registreringsnummer mottaget och synligt på alla annonser; energicertifikat giltigt; förstainflyttningsbevis tillgängligt; samfundsstadgar kontrollerade för uthyrningsbegränsningar; SES-Hospedería-åtkomst inställd; klagomålsformulär tillgängliga; eldsläckare och utrymningsskyltning på plats; turistinformation med nödnummer; ansvarsförsäkring; och system för kvartalsvis Modelo 210-inlämning.

Vi rekommenderar en efterlevnadsmapp (fysisk eller digital) med kopior av alla licenser, registreringsbekräftelse, försäkringsbrev och energicertifikat. Vid inspektion eller gästklagomål förhindrar omedelbar tillgång till dokumentation eskalering.