Spaniens Golden Visa: vad\nsom ändrades och vad som gäller nu

Den 3 april 2025 stängde den spanska regeringen officiellt Golden Visa-programmet för nya fastighetsbaserade ansökningar. Beslutet kom efter månader av politisk debatt om programmets påverkan på bostadspriserna i städer som Barcelona och Madrid, där fastighetspriserna hade stigit kraftigt och lokalbefolkningen pressades ut från centrala stadsdelar.

Stoppet gäller specifikt den fastighetsbaserade investeringsvägen. Ansökningar som redan hade lämnats in och var under handläggning före brytdatumet honorerades och fortsätter att behandlas. Befintliga Golden Visa-innehavare kan fortfarande förnya sina tillstånd på ursprungliga villkor, förutsatt att de behåller den kvalificerande investeringen.

Det är viktigt att förstå förändringens omfattning. Golden Visa-programmet existerar tekniskt sett fortfarande för andra investeringskategorier — betydande kapitalinvesteringar i spanska företag, statsobligationer eller affärsprojekt av allmänt intresse — men dessa vägar användes sällan av privata köpare och har sin egen komplexitet. I praktiken är den väg som betydde något för fastighetsköpare borta.

Den spanska regeringen har inte angett någon tidsplan för att återinföra programmet, och den politiska kommentaren tyder på att stoppet är avsett att vara permanent. Vi avråder kunder från att planera kring en återöppning. Titta istället på de alternativa uppehållstillståndsvägarna nedan, eller köp helt enkelt för att du vill äga en bostad i Spanien — vilket fortfarande är fullt möjligt utan något visum alls.

Spanien införde Golden Visa i september 2013, i efterdyningarna av finanskrisen, som en del av lag 14/2013 för att locka utländska investeringar och stimulera fastighetsmarknaden. Programmet var enkelt efter europeisk standard: investera minst 500 000 euro i spansk fastighet — en eller flera, bostads- eller kommersiell — och erhåll ett förnybart uppehållstillstånd för dig och din närmaste familj.

Tillståndet gav rätten att bo och arbeta i Spanien, resa fritt genom Schengenområdets 27 länder och få tillgång till den spanska offentliga sjukvården och utbildningssystemet. Avgörande var att det inte fanns något krav på fysisk bosättning. Du kunde besöka en gång om året för att förnya ditt kort och tillbringa resten av tiden var du ville. Detta gjorde det särskilt attraktivt för köpare från Mellanöstern, Kina, Ryssland och Latinamerika som ville ha ett europeiskt fotfäste utan att binda sig till heltidsliv i Spanien.

Förnyelse var okomplicerad: behåll investeringen på 500 000 euro (du kunde sälja och återinvestera, men det totala värdet behövde ligga kvar på eller över tröskeln), och ditt tillstånd förnyades först med två år, sedan med femårsperioder. Efter fem år med tillståndet kvalificerade du dig för permanent uppehållstillstånd, och efter tio år kunde du ansöka om spanskt medborgarskap — dock tillåter Spanien generellt inte dubbelt medborgarskap, så de flesta icke-EU-innehavare valde att behålla sitt permanenta uppehållstillstånd istället.

Under programmets tolv år utfärdade Spanien ungefär 14 000 Golden Visa, med Costa del Sol, Barcelona och Madrid som de tre dominerande köporterna. Enbart i Marbellaområdet stod programmet bakom hundratals transaktioner årligen i marknadens övre segment. Dess stängning markerar slutet på en era, men inte slutet för internationellt köpande på kusten.

Rubrikerna i april 2025 var dramatiska. \"Spanien dödar Golden Visa,\" skrev en brittisk dagstidning. Fastighetsforum fylldes med förutsägelser om en priskorrigering i Marbella, Estepona och Benahavís. Tolv månader senare har dessa förutsägelser inte besannats. Genomsnittliga kvadratmeterpriser på Costa del Sol steg med cirka 6–8 % under 2025, och första kvartalet 2026 visar inga tecken på vändning.

Förklaringen är strukturell. Golden Visa-köpare stod för en meningsfull men blygsam andel av de totala transaktionerna — ungefär 5–8 % av de internationella köpen i lyxsegmentet, beroende på år och källa. Den överväldigande majoriteten av internationella köpare på Costa del Sol köper av livsstilsskäl: 320 soldagar, de internationella skolorna, golfen, den två och en halv timme långa flygresan från de flesta europeiska huvudstäder. Dessa motivationer har inte förändrats.

Utbudsbegränsningar har också spelat en roll. Attraktiv kustmark mellan Estepona och Marbella är ändlig, bygglov tar tolv till tjugofyra månader att utfärda, och de bästa nyproduktionsprojekten säljer slut före färdigställande. Efterfrågan från nordeuropeiska köpare — skandinaviska, brittiska, nederländska, belgiska och tyska familjer — ligger kvar på eller nära rekordnivåer. Köpare från Mellanöstern och Nordamerika som tidigare använde Golden Visa har helt enkelt bytt till alternativa uppehållstillståndsvägar eller beslutat att de inte behöver uppehållstillstånd alls.

Vår syn är enkel: köper du på Costa del Sol för att du älskar livsstilen och det den erbjuder, förändrar stängningen av Golden Visa ingenting gällande själva fastigheten. Solskenet, infrastrukturen, den internationella gemenskapen och den långsiktiga kapitaltillväxtbanan är alla intakta. Uppehållstillstånd är en separat fråga med sina egna lösningar.

Detta är den enskilt viktigaste punkten i den här guiden och den som oftast missförstås: icke-EU-medborgare kan fritt köpa, äga och sälja fastigheter i Spanien utan några som helst begränsningar. Det finns inget minimumbelopp, inget tak för antalet fastigheter, inget krav på att bo i landet och ingen koppling mellan fastighetsägande och immigrationsstatus.

Det enda administrativa kravet är ett NIE — the Número de Identificación de Extranjero — som är ett niotecken långt skatteidentifikationsnummer utfärdat till alla utlänningar med ekonomiska mellanhavanden i Spanien. Ett NIE är inte ett visum. Det är inte ett uppehållstillstånd. Det är helt enkelt det nummer som Agencia Tributaria använder för att spåra dina skatteförpliktelser. Du behöver det innan du undertecknar arras (privat köpekontrakt), öppnar ett spanskt bankkonto eller skriver under den offentliga köpehandlingen hos notarien.

Du kan ansöka om NIE vid valfritt spanskt konsulat eller ambassad i ditt hemland, eller personligen vid en Policía Nacional-station i Andalusien. Räkna med två till sex veckor via konsulat, eller några dagar om du ansöker personligen i Málaga eller Marbella. Din oberoende advokat kan sköta ansökan åt dig med en notariserad fullmakt, vilket är det tillvägagångssätt de flesta av våra internationella kunder väljer.

När du väl äger fastigheten är dina löpande skyldigheter som icke-bosatt ägare blygsamma: en årlig Modelo 210-deklaration för schablonintäkt (även om du inte hyr ut fastigheten), den årliga kommunala fastighetsskatten IBI och samfällighetsavgifter om fastigheten ligger i ett komplex med gemensamma ytor. Inget av detta kräver att du är bosatt i Spanien eller har något visum. Din gestor eller skatteombud kan sköta allt på distans.

Icke-bosatta fastighetsägare i Spanien är föremål för flera återkommande skatter, ingen av dem betungande men alla måste deklareras i tid. Den viktigaste är IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes — som är Spaniens inkomstskatt för icke-bosatta. Även om du inte hyr ut fastigheten är du skyldig en årlig schablonintäktsskatt beräknad som 2 % av taxeringsvärdet (eller 1,1 % om värdet nyligen reviderats), beskattad med 19 % för EU/EES-medborgare eller 24 % för alla andra. För en typisk Costa del Sol-villa med ett taxeringsvärde på 400 000 euro kan den årliga räkningen ligga på 1 500–2 000 euro. Din gestor deklarerar detta via Modelo 210 varje år.

Hyr du ut fastigheten deklarerar du den faktiska hyresintäkten istället. EU/EES-bosatta kan dra av tillåtna utgifter (bolåneränta, reparationer, försäkring, samfällighetsavgifter) innan den 19-procentiga skattesatsen tillämpas. Icke-EU-bosatta beskattas tyvärr på bruttohyresintäkter med 24 % utan avdragsmöjligheter — en betydande skillnad som är värd att väga in i din investeringsmodell.

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) är den kommunala fastighetsskatten, motsvarande fastighetsskatt i andra länder. Den tas ut av kommunen baserat på taxeringsvärdet och varierar beroende på ort. I Marbella bör du räkna med ungefär 0,4–0,7 % av taxeringsvärdet årligen. Estepona och Benahavís har liknande nivåer. Räkningen kommer en gång om året och kan autogireras från ditt spanska bankkonto.

Spanien har även en förmögenhetsskatt (Impuesto sobre el Patrimonio) som gäller för icke-bosatta på deras spanska tillgångar över 700 000 euro (efter ytterligare 300 000 euro i avdrag för permanent bostad, vilket icke-bosatta normalt inte kan utnyttja). Skattesatserna är progressiva, från 0,2 % till 3,5 % i Andalusien. I praktiken är den samlade effekten på en enskild fastighet värd 1–2 miljoner euro blygsam, men det är värt att modellera med en spansk skatterådgivare innan du köper, särskilt om du har andra spanska tillgångar eller överväger flera fastigheter.

Vi har arbetat med hundratals icke-EU-köpare sedan Golden Visa stängdes, och våra råd faller i två kategorier beroende på köparens prioriteringar.

Om uppehållstillstånd var ditt främsta motiv: titta på Portugals Golden Visa (som har svängt bort från bostadsfastigheter men fortfarande accepterar kommersiella fastigheter och fondinvesteringar) eller Greklands program (som nyligen fördubblade sin tröskel i populära områden till 800 000 euro men fortfarande är aktivt). Båda erbjuder en legitim väg till Schengen-uppehållstillstånd genom fastighet. Alternativt kan du utforska Spaniens icke-lukrativa visum eller Digital Nomad-visum — båda är väletablerade vägar med tydliga krav.

Om du vill ha Costa del Sol-livsstilen: köp ändå. Fastighetsmarknaden är oberoende av visumprogrammet. Du behöver inget visum för att äga, njuta av, renovera, möblera eller ens hyra ut en bostad i Spanien. Du kan besöka med en standard 90-dagars Schengen-turistvistelse (eller 180 dagar om ditt land har ett bilateralt avtal), och många av våra kunder delar sitt år mellan Málaga och sitt hemland utan att behöva formellt uppehållstillstånd alls.

Costa del Sol erbjuder något som inget visumprogram kan replikera: 320 soldagar, golf och gastronomi i världsklass, en etablerad internationell gemenskap, direktflyg till 200 europeiska städer från Málagas flygplats och fastigheter som — under varje femårsperiod det senaste decenniet — har ökat meningsfullt i reala termer. Dessa grundförutsättningar förändras inte för att ett visumprogram stänger.