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Cómo funciona la compra sobre plano en España: el calendario de pagos
Una compra sobre plano comienza con una reserva: pagas 6.000-20.000 € para asegurar una unidad concreta durante 30-60 días. Durante este periodo, tu abogado realiza la due diligence sobre el promotor y el proyecto. Si todo está en orden, firmas el contrato privado de compraventa y pagas una entrada, normalmente el 20-30 % del precio de compra menos la reserva. Esta entrada, y todos los pagos posteriores, deben estar cubiertos por un aval bancario o póliza de seguro según la ley española.
Durante la construcción (normalmente 18-30 meses), realizas 2-4 pagos a cuenta adicionales que suman el 10-20 % del precio, vinculados a hitos de construcción definidos en el contrato. El saldo, normalmente el 50-70 %, se paga a la entrega al firmar la escritura ante notario y recibir las llaves. Muchos compradores gestionan su hipoteca para cubrir el pago final, solicitándola 3-4 meses antes de la fecha prevista de entrega. El plazo total desde la reserva hasta la entrega de llaves es normalmente de 2-3 años.
El aval bancario: tu protección legal más importante
Según la Ley 38/1999 (LOE) y la Ley 20/2015, todo promotor que venda sobre plano en España debe proporcionar un aval bancario (aval bancario) o póliza de seguro que cubra todos los pagos recibidos de los compradores. Si el promotor no entrega la vivienda (ya sea por insolvencia, revocación de licencia o abandono), el banco o aseguradora garante debe devolver tus pagos íntegros más los intereses legales. Esta protección se ha aplicado de forma consistente por los tribunales españoles desde la crisis de 2008.
La tarea más importante de tu abogado al comprar sobre plano es verificar que este aval existe, que cubre específicamente tus pagos y que la entidad garante es un banco español regulado (no una entidad offshore ni una compañía de seguros vinculada al promotor). Cada pago a cuenta que realices debe ir acompañado de una confirmación escrita del banco garante de que lo ha recibido y lo cubre. Nunca, bajo ninguna circunstancia, realices un pago que no esté cubierto por el aval, diga lo que diga el promotor.
Riesgos del promotor: retrasos, cambios de especificaciones e insolvencia
Los retrasos son el riesgo más habitual en la compra sobre plano. En la Costa del Sol en 2026, aproximadamente el 40 % de los proyectos de obra nueva se entregan con retraso, con demoras típicas de 3-6 meses y no infrecuentes de 6-12 meses. Las causas incluyen escasez de mano de obra, problemas en la cadena de suministro de materiales, retrasos por climatología y atascos en las inspecciones municipales. Tu contrato debe incluir una fecha límite a partir de la cual puedes rescindir el contrato con devolución íntegra si el promotor no ha entregado.
Los cambios de especificaciones durante la construcción son fuente frecuente de disputas. Los promotores se reservan normalmente el derecho a sustituir materiales de "calidad equivalente o superior", pero la equivalencia es subjetiva. Blinda en el contrato las especificaciones clave: marca y modelo de cocina, grifería de baño, tipo de suelo, fabricante de ventanas, marcas de electrodomésticos y selecciones de azulejos. Si el promotor sustituye sin tu consentimiento algún elemento especificado, tienes derecho a una rebaja de precio o a la rescisión del contrato.
La insolvencia del promotor es el peor escenario, pero también el que el marco legal gestiona con más claridad. Si un promotor entra en concurso, el aval bancario se activa automáticamente y el banco garante devuelve tus pagos. El proceso suele tardar 3-6 meses desde la declaración de insolvencia. La clave (de nuevo) es que el aval se haya emitido correctamente y cubra todos tus pagos.
Personalizar tu vivienda sobre plano: qué puedes cambiar y cuándo
Comprar sobre plano te da la oportunidad de personalizar la vivienda antes de que termine la construcción. El alcance de los cambios varía según el promotor, pero normalmente incluye: selecciones de cocina y baño dentro de un rango predefinido (a menudo 2-3 niveles, con el superior con coste adicional), tipo y color de suelo, configuración de tabiques interiores (dentro de los límites estructurales), posición de enchufes y, a veces, acabados de terrazas exteriores. Los cambios deben solicitarse normalmente antes de una fecha límite definida, típicamente cuando la estructura alcanza la cubierta.
Los cambios personalizados más allá de las opciones estándar, como unir dos unidades, añadir piscina privada (si es planta baja), modificar tamaños de ventanas o incorporar domótica, a veces son posibles pero requieren negociación directa con el promotor y suelen tener sobrecoste del 20-50 % sobre los costes de construcción estándar. Documenta todos los cambios acordados como anexo escrito al contrato de compraventa, con precios claros y plazo. Los acuerdos verbales no tienen valor legal en las transacciones inmobiliarias españolas.
Repaso de obra: tu derecho a inspeccionar antes del pago final
Cuando el promotor te notifica que la vivienda está terminada, tienes derecho a un repaso de obra antes de firmar la escritura y pagar el saldo final. Contrata a un perito independiente (no al responsable de calidad del promotor) para inspeccionar la unidad de forma sistemática. Un listado profesional de reparaciones en la Costa del Sol identifica normalmente 15-40 puntos en un apartamento de obra nueva y 30-80 en una villa.
Los problemas habituales incluyen: rejuntado desigual de azulejos, retoques de pintura en paredes y techos, juntas de ventanas no totalmente comprimidas, cajones o puertas de cocina desalineados, zonas de suelo radiante que no alcanzan la temperatura objetivo, desagüe lento en baños y membrana de impermeabilización de terrazas exteriores visible en los bordes. La mayoría de promotores subsanan estos puntos en 2-4 semanas y programan una segunda inspección. No firmes la escritura hasta que todos los defectos materiales estén resueltos o el promotor haya firmado un compromiso escrito de subsanarlos en un plazo determinado.
La garantía en tres niveles: qué cubre y durante cuánto tiempo
La ley española establece tres niveles de garantía para viviendas de obra nueva según la Ley 38/1999 (LOE). El año 1 cubre defectos de acabados: pintura, azulejos, grifería, tiradores, mecanismos de ventanas y cualquier defecto superficial visible. Los años 1-3 cubren defectos de habitabilidad: impermeabilización, aislamiento, sistemas de calefacción, fontanería, instalación eléctrica y cualquier elemento que afecte a la idoneidad de la vivienda para ser habitada. Los años 1-10 cubren defectos estructurales: cimentación, muros de carga, forjados, estructura de cubierta y cualquier defecto que afecte a la integridad estructural del edificio.
Para hacer valer estas garantías, documenta cada defecto por escrito (un email es suficiente) y da al promotor un plazo razonable para subsanarlo (normalmente 30 días para acabados, 60 para habitabilidad, 90 para estructurales). Si el promotor no actúa, puedes contratar a un contratista independiente y reclamar el coste contra la póliza de seguro decenal del promotor. Conserva un archivo de toda la correspondencia, fotografías y facturas. Son tu evidencia si la reclamación llega a los tribunales.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Es seguro comprar sobre plano en España?
Sí, siempre que tu abogado verifique el aval bancario y las credenciales del promotor. La ley española obliga a los promotores a garantizar todos los pagos sobre plano mediante un banco o aseguradora regulados. Si el promotor no entrega, el banco devuelve tu dinero con intereses. El marco legal se reforzó tras la crisis de 2008 y los tribunales españoles lo han aplicado de forma consistente. El principal riesgo es comprar sin representación legal adecuada y pagar en cuentas no cubiertas por el aval.
¿Qué pasa si el promotor de mi vivienda sobre plano quiebra en España?
Si el promotor entra en concurso de acreedores, se activa el aval bancario que cubre tus pagos. El banco garante está legalmente obligado a devolver todos los pagos realizados, más los intereses legales, normalmente en un plazo de 3-6 meses desde la declaración de insolvencia. Esta protección viene de la Ley 38/1999 y se ha aplicado en miles de casos desde la crisis financiera de 2008. El requisito crítico es que se haya emitido un aval bancario válido que cubra tus pagos concretos. Por eso tu abogado debe verificar el aval antes de que pagues.
¿Cuánto depósito necesito para comprar sobre plano en España?
La estructura de depósitos típica es: 6.000-20.000 € de reserva (totalmente reembolsable durante la due diligence), después un 20-30 % al firmar el contrato privado de compraventa, después un 10-20 % en pagos a cuenta durante la construcción. El 50-70 % restante se paga a la entrega. Muchos compradores gestionan una hipoteca española para el pago final, solicitándola 3-4 meses antes de la entrega prevista. El capital total necesario durante la construcción es normalmente el 30-50 % del precio de compra.
¿Puedo vender mi unidad sobre plano antes de la entrega?
Sí, mediante una cesión de contrato. Transfieres tu contrato de compraventa a un nuevo comprador, que asume los pagos a cuenta pendientes y el pago final a la entrega. El promotor debe consentir la cesión (la mayoría de contratos incluyen una cláusula que lo permite, a veces con una comisión del 1-3 % del precio). Si el mercado ha subido desde que reservaste, puedes vender con beneficio sin llegar a completar la compra. El impuesto sobre ganancias patrimoniales se aplica sobre cualquier beneficio obtenido en la cesión.
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