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Cómo funciona la compra de inmuebles en España: la visión general
El proceso de compra de inmuebles en España tiene cuatro etapas: reserva, contrato privado (arras), escritura ante notario (escritura pública) e inscripción en el Registro de la Propiedad. El plazo total desde la aceptación de la oferta hasta tener las llaves es normalmente de 8-12 semanas en una compra de reventa sin complicaciones, o de 2-3 años si compras sobre plano. En cada etapa tu exposición legal y financiera aumenta, por lo que la secuencia de pasos importa. Atajar en cualquier fase puede crear problemas costosos de resolver después.
Como comprador extranjero necesitas tres cosas antes de poder escriturar: un NIE (número de identificación fiscal), una cuenta bancaria española y un abogado español independiente del agente inmobiliario y del vendedor. Técnicamente no necesitas abogado (España no exige representación legal en transacciones inmobiliarias) pero comprar sin uno es la causa número uno de problemas que vemos en nuestra práctica. Un buen abogado independiente cuesta un 1-1,5 % del precio de compra más IVA y te ahorrará múltiplos de esa cifra en problemas evitados.
Paso 1: NIE, cuenta bancaria y abogado, antes de empezar a ver inmuebles
Solicita tu NIE en cuanto decidas que buscas en serio en España. El NIE es un número de identificación fiscal que necesitas para prácticamente cualquier interacción legal y financiera en España. La solicitud puede tardar de una semana (en persona en una comisaría) a ocho semanas (a través de un consulado en el extranjero). Empezar cuanto antes elimina la causa más habitual de retrasos en operaciones en la Costa del Sol.
Abre una cuenta bancaria española antes de encontrar inmueble. La necesitarás para pagar el depósito de reserva, las arras, el pago de la escritura y todos los impuestos y recibos posteriores. CaixaBank, Sabadell y Santander tienen oficinas con personal de habla inglesa en Marbella y pueden abrir cuentas a no residentes con pasaporte, NIE y justificante de domicilio de tu país de origen. La apertura en sí lleva 1-2 días en oficina.
Contrata un abogado especializado en compraventa inmobiliaria para clientes internacionales y que sea completamente independiente del agente de ventas. El trabajo de tu abogado es realizar la diligencia debida sobre el inmueble (nota simple, deudas, legalidad urbanística, estatutos de comunidad), revisar y negociar el contrato de arras, gestionar el proceso de escrituración ante notario y encargarse de la inscripción y declaraciones fiscales posteriores. Presupuesta un 1-1,5 % del precio de compra más 21 % de IVA para un servicio completo.
Paso 2: Hacer una oferta y firmar la reserva
Cuando encuentres un inmueble que quieras comprar, presentas una oferta verbal o escrita a través de tu agente. Las normas de negociación en la Costa del Sol varían por segmento: por debajo de 1 millón, un 5-10 % bajo el precio de salida es habitual y los vendedores lo esperan. En el tramo de 1-3 millones, un 3-7 % es típico. Por encima de 3 millones, la negociación depende mucho de cuánto tiempo lleva el inmueble en el mercado y de la motivación del vendedor. Los inmuebles bien valorados y recién publicados con alta demanda pueden venderse al precio de salida o por encima.
Una vez acordado el precio, firmas un contrato de reserva y pagas un depósito, normalmente de 6.000-10.000 € para inmuebles por debajo de 1 millón o de 10.000-50.000 € para compras de mayor valor. Esta reserva retira el inmueble del mercado por un plazo definido, habitualmente 14-30 días, durante los cuales tu abogado realiza la diligencia debida y se redacta el contrato de arras. El depósito de reserva suele ser reembolsable si tu abogado identifica un problema legal durante la diligencia debida, pero no si simplemente cambias de opinión. Lee el contrato de reserva con cuidado antes de firmar.
Paso 3: El contrato de arras, el acuerdo privado vinculante
Las arras de penitenciales son el contrato privado vinculante que compromete a comprador y vendedor con la operación. Pagas el 10 % del precio de compra (descontando el depósito de reserva ya pagado) como señal. La consecuencia jurídica es sencilla: si el comprador se retira, pierde el 10 % del depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del depósito (un 20 %) al comprador. Esta penalización simétrica está definida en el artículo 1454 del Código Civil español y es el estándar en Andalucía.
Tu abogado debe haber completado la diligencia debida antes de que firmes las arras. Esto incluye: obtener una nota simple del Registro de la Propiedad confirmando la titularidad del vendedor y cualquier carga sobre el inmueble, verificar que el inmueble tiene licencia de primera ocupación válida o cédula de habitabilidad, comprobar deudas pendientes con la comunidad de propietarios, verificar que el inmueble coincide con su referencia catastral y descripción registral, confirmar que no hay infracciones urbanísticas pendientes ni órdenes de demolición, y revisar los estatutos de la comunidad buscando restricciones sobre alquiler vacacional o reformas. Cualquiera de estas comprobaciones que revele un problema es motivo válido para retirarse con el depósito de reserva devuelto.
Paso 4: Escritura ante notario y entrega de llaves
La escritura se firma en una notaría española. Comprador y vendedor (o sus representantes con poder notarial) acuden en persona. El notario lee en voz alta la escritura pública de compraventa, confirma la identidad de ambas partes, verifica que el inmueble está libre de cargas o que la hipoteca existente se cancela simultáneamente, y da fe del intercambio del precio. Recibes las llaves en ese momento.
El pago en la escritura se hace normalmente mediante cheque bancario emitido por tu banco español por el saldo del precio menos los depósitos ya pagados. Si el vendedor tiene hipoteca pendiente, el notario coordina con el banco del vendedor su cancelación simultánea: una parte de tu pago va directamente al banco del vendedor para liquidar la hipoteca, y el resto al vendedor. Tu abogado debe confirmar la mecánica exacta del pago el día anterior para evitar sorpresas en la notaría.
Tras la escritura, tu abogado se encarga de los trámites posteriores: pago del ITP (7 % en Andalucía para reventa, o 10 % de IVA + 1,2 % de AJD para obra nueva), inscripción del inmueble a tu nombre en el Registro de la Propiedad, actualización de los datos catastrales y cambio de titularidad de los suministros. Estos trámites suelen completarse en 2-4 meses, pero tú eres propietario y tienes las llaves desde el momento en que se firma la escritura.
Gastos totales de compra: qué presupuestar además del precio
Los gastos totales de transacción para comprar un inmueble en España en 2026 oscilan entre el 11-14 % del precio de compra para reventa en Andalucía, o el 12-15 % para obra nueva. Desglose detallado para una villa de reventa de 1.500.000 €: ITP 7 % = 105.000 €. Notaría aproximadamente 1.200 €. Registro de la Propiedad aproximadamente 0,4 % = 6.000 €. Honorarios de abogado 1,2 % más IVA = aproximadamente 21.780 €. Gastos de hipoteca si procede (tasación 500 €, comisión de apertura 0,5-1 % del préstamo). Costes de transferencia bancaria 200-500 €. Solicitud de NIE 10-700 € según la vía. Gestoría para declaraciones fiscales 400-500 €. Gastos adicionales totales: aproximadamente 135.000-145.000 €, o un 9-10 % sobre el precio de compra de 1.500.000 €.
Para un apartamento de obra nueva de 1.500.000 €, los gastos difieren: IVA 10 % = 150.000 € más AJD 1,2 % = 18.000 €, en lugar del 7 % de ITP. Esto hace que las compras de obra nueva sean aproximadamente un 2-3 % más caras en impuestos que la reventa. Por eso siempre recomendamos a los compradores que tengan en cuenta este diferencial al comparar obra nueva y reventa. Los gastos de notaría, registro y abogado son similares independientemente de si el inmueble es nuevo o de reventa.
Financiación: hipotecas españolas para compradores no residentes
Los bancos españoles financian activamente a compradores no residentes, ofreciendo normalmente un 60-70 % de LTV frente al 80 % para residentes. Los tipos de interés para no residentes en 2026 se sitúan aproximadamente en el 3,5-4,5 % para una hipoteca variable (Euríbor más 1,5-2,5 %) o el 3,8-5,0 % para tipo fijo a 15-25 años. El plazo máximo para no residentes es normalmente de 20-25 años, y la mayoría de bancos exigen que el préstamo se amortice antes de que el prestatario cumpla 75 años.
El proceso de solicitud dura 4-6 semanas desde la presentación hasta la aprobación. Necesitarás: justificantes de ingresos (contrato de trabajo, declaraciones de la renta o cuentas de empresa de los últimos 2-3 años), una tasación del inmueble realizada por el banco (tasación, 300-600 €), historial crediticio de tu país de origen y tu NIE. La escritura de hipoteca se firma en la notaría simultáneamente con la escritura de compraventa, por lo que alinear la aprobación hipotecaria con tu fecha de escritura es crítico. Tu abogado y tu banco deben estar en comunicación regular desde la fase de arras.
Diligencia debida: qué debe comprobar tu abogado
La lista mínima de comprobaciones de diligencia debida para cualquier compra de inmuebles en España incluye: nota simple actualizada del Registro de la Propiedad que confirme titularidad limpia y ausencia de cargas; verificación de que la descripción del inmueble en la escritura coincide con la realidad física (superficie construida, número de estancias, límites de parcela); confirmación de licencia de primera ocupación válida o cédula de habitabilidad; revisión de la referencia catastral y de que el inmueble está correctamente registrado a efectos de IBI; búsqueda de deudas pendientes con la comunidad (tu abogado solicita un certificado al administrador); verificación de que no hay infracciones urbanísticas pendientes, órdenes de demolición ni situación AFO (Asimilado Fuera de Ordenación); y revisión de los estatutos de la comunidad y actas recientes buscando derramas futuras o conflictos.
Para inmuebles rústicos o construcciones antiguas, son imprescindibles comprobaciones adicionales: confirmación de que el inmueble está en suelo urbano o urbanizable (no en suelo protegido), verificación de que cualquier ampliación o piscina se construyó con las licencias correctas, y comprobación de que la conexión a red de agua y electricidad es legal y no mediante acuerdos informales. En la Costa del Sol hemos visto un aumento notable de compradores que se encuentran con situaciones AFO, inmuebles construidos sin licencia urbanística completa que se han legalizado retrospectivamente con condiciones. Tu abogado debe explicar las implicaciones antes de que te comprometas.
Los seis errores que más pillan a los compradores extranjeros
Primero, no contratar abogado antes de firmar nada. El contrato de reserva es un documento legalmente vinculante y hemos visto compradores firmar reservas con cláusulas penales abusivas porque asumieron que era una mera formalidad. Segundo, usar el abogado del vendedor o el recomendado por la agencia sin entender el conflicto de intereses. Tu abogado debe ser independiente y trabajar exclusivamente para ti.
Tercero, no comprobar la legalidad urbanística del inmueble. En Andalucía son habituales los inmuebles construidos o ampliados sin las licencias correctas. Las consecuencias van desde la imposibilidad de obtener hipoteca hasta posibles órdenes de demolición. Cuarto, no leer los estatutos de la comunidad de propietarios. Pueden prohibir el alquiler vacacional, restringir reformas o incluir derramas pendientes de decenas de miles de euros. Quinto, subestimar los gastos totales. Vemos compradores que presupuestan el precio de compra y el ITP pero olvidan los honorarios de abogado, registro, notaría, gestoría y costes de transferencia de divisa, que juntos suman otro 4-7 % sobre los impuestos.
Sexto, transferir los fondos demasiado tarde. Las transferencias bancarias españolas tardan 1-3 días laborables, y las internacionales pueden tardar más. Si necesitas convertir libras o dólares a euros, organiza la transferencia al menos una semana antes de la escritura para evitar el riesgo de tipo de cambio y retrasos en la transferencia. Usar un bróker de divisas especializado en lugar de tu banco puede ahorrarte un 1-2 % en el cambio. En una compra de 1.500.000 € eso supone 15.000-30.000 €.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Cuánto tarda en comprarse una propiedad en España siendo extranjero?
Una compra de reventa sencilla tarda normalmente 8-12 semanas desde la aceptación de la oferta hasta la escritura ante notario. El desglose es: 1-2 semanas para reserva e inicio de la diligencia debida, 2-4 semanas para diligencia debida y negociación del contrato de arras, y 4-6 semanas desde las arras hasta la escritura. Si necesitas hipoteca, añade 4-6 semanas para el proceso de aprobación, aunque normalmente avanza en paralelo con la tramitación. Las compras sobre plano tardan 2-3 años desde la reserva hasta la entrega, con pagos fraccionados durante la construcción.
¿Qué impuestos se pagan al comprar un inmueble en España?
Para reventa en Andalucía: ITP al 7 % del precio de compra. Para obra nueva: IVA al 10 % más AJD al 1,2 %. Además de estos impuestos principales, pagas gastos de notaría (aproximadamente 1.200 €), Registro de la Propiedad (aproximadamente 0,4 %), honorarios de abogado (1-1,5 % más IVA) y, de forma recurrente, IBI anual (contribución urbana, 0,4-1,1 % del valor catastral) e IRNR (Modelo 210) si no eres residente fiscal en España.
¿Necesito cuenta bancaria española para comprar un inmueble en España?
En la práctica, sí. Aunque la ley no lo exige estrictamente, necesitas cuenta española para pagar la escritura mediante cheque bancario, para domiciliar el IBI, las cuotas de comunidad y los suministros, y para recibir posibles devoluciones de Hacienda. Abrirla como no residente es sencillo en CaixaBank, Sabadell o Santander en Marbella. Necesitas pasaporte, NIE y justificante de domicilio de tu país de origen. La apertura lleva 1-2 días en oficina.
¿Es posible comprar un inmueble en España sin viajar?
Sí, otorgando un poder notarial a tu abogado español, que puede firmar la reserva, las arras y la escritura en tu nombre. El poder debe ser notarizado en tu país y apostillado. Dicho esto, recomendamos visitar al menos una vez antes de comprometerte. Las visitas virtuales y las videollamadas son útiles para hacer una preselección, pero la sensación de un barrio, la calidad de la luz, los niveles de ruido y las rutas de acceso solo se pueden evaluar en persona. Como mínimo, intenta asistir a la escritura en persona.
¿Qué es el contrato de arras en una compra inmobiliaria española?
Las arras de penitenciales son el contrato privado vinculante entre comprador y vendedor que compromete a ambas partes con la operación. El comprador paga el 10 % del precio de compra como depósito. Si el comprador se retira, pierde el depósito. Si el vendedor se retira, debe devolver el doble del depósito al comprador. Esta penalización simétrica está definida en el artículo 1454 del Código Civil español. Tu abogado debe completar toda la diligencia debida antes de que firmes las arras, porque una vez firmadas, retirarse te cuesta el 10 % del valor del inmueble.
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