Con tecnología de ElevenLabs — próximamente
Qué pasó con la Golden Visa española
La Golden Visa española, que concedía permisos de residencia a ciudadanos no comunitarios que invertían un mínimo de 500.000 € en inmuebles españoles, fue abolida formalmente el 3 de abril de 2025. El programa había funcionado desde 2013 y había emitido aproximadamente 14.600 permisos de residencia en sus doce años de vida. Los nacionales de China, Rusia y Oriente Medio representaban la mayoría de solicitantes. El argumento político para su supresión fue que contribuía a la inflación de precios de la vivienda en ciudades como Barcelona, Madrid y Málaga, aunque el volumen real de compras con Golden Visa representaba menos del 0,3 % de las transacciones inmobiliarias anuales en España.
Para el mercado de la Costa del Sol en concreto, el impacto fue menor de lo que sugerían los titulares. La gran mayoría de compradores internacionales en el tramo de 1-5 millones compraban por estilo de vida o como segunda residencia, no principalmente por el visado. Cuando el programa terminó, nuestra cartera no se redujo. Los compradores que habían utilizado la vía Golden Visa simplemente migraron a una de las tres alternativas siguientes, y los que nunca habían necesitado residencia siguieron comprando exactamente igual.
Vía 1: El Visado No Lucrativo
El Visado No Lucrativo es ahora la vía de residencia más habitual para compradores de inmuebles que quieren vivir en España a tiempo completo o casi completo pero no pretenden trabajar en el país. No se creó como sustituto de la Golden Visa (existe desde hace décadas) pero ha absorbido a la mayoría de compradores que antes utilizaban la Golden Visa. Los requisitos principales en 2026 son: acreditar medios económicos suficientes (aproximadamente 28.800 € anuales para el solicitante principal más 7.200 € por dependiente), seguro médico privado con cobertura completa en España y sin copagos, certificado de antecedentes penales limpio de tu país de residencia, y ausencia de tuberculosis.
No hay requisito de inversión inmobiliaria mínima. Puedes comprar un apartamento de 200.000 € y cumplir los requisitos siempre que acredites el umbral de ingresos. El visado se concede inicialmente por un año y es renovable por periodos de dos años, siempre que pases un mínimo de 183 días al año en España. Tras cinco años de residencia continuada puedes solicitar la residencia permanente, y tras diez años la ciudadanía española. La limitación principal es que los titulares del Visado No Lucrativo no pueden trabajar en España, ni como asalariados ni como autónomos. Los rendimientos de inversión, pensiones, dividendos e ingresos por alquiler de inmuebles fuera de España sí están permitidos.
Vía 2: El Visado de Nómada Digital (Visado para Teletrabajo)
El Visado de Nómada Digital, introducido en enero de 2023, es la vía para compradores que trabajan en remoto para un empleador no español u operan su propia empresa no española. Los requisitos son: contrato de trabajo en remoto o actividad freelance con clientes predominantemente fuera de España, ingresos anuales mínimos de aproximadamente 28.800 € (tres veces el salario mínimo español), experiencia profesional de al menos un año o titulación universitaria relevante, seguro médico privado y certificado de antecedentes penales limpio.
El Visado de Nómada Digital es especialmente atractivo porque incluye un beneficio fiscal incorporado. Los titulares acceden al régimen de la Ley Beckham (Impatriados), que supone un tipo fijo del 24 % sobre la renta de fuente española hasta 600.000 €, en lugar de los tipos progresivos estándar que llegan al 47 %. Este régimen dura seis años y se aplica al ejercicio de llegada más los cinco siguientes. Para un trabajador remoto con ingresos de 150.000 € anuales, esto puede suponer un ahorro de 15.000-25.000 € anuales en comparación con los tipos españoles estándar.
El visado se concede inicialmente por tres años y es renovable por dos años adicionales. Tras cinco años de residencia puedes solicitar la permanente por la vía ordinaria. No hay restricción sobre la compra de inmuebles. Muchos titulares del Visado de Nómada Digital compran inmediatamente en la Costa del Sol porque la combinación del régimen fiscal Beckham y la infraestructura de Marbella (fibra rápida, espacios de coworking, colegios internacionales) la convierte en una base atractiva.
Vía 3: El Visado de Emprendedor
El Visado de Emprendedor está diseñado para ciudadanos no comunitarios que quieren iniciar o invertir en un negocio en España. Es menos utilizado por compradores de inmuebles, pero relevante para quienes planean combinar la compra con el lanzamiento de un negocio en la Costa del Sol: una empresa de gestión inmobiliaria, una consultoría o una operación de importación/exportación, por ejemplo. Los requisitos incluyen un plan de negocio viable que debe ser aprobado por una oficina económica gubernamental, acreditación de fondos suficientes para sostener el negocio y tus gastos de vida, cualificaciones profesionales o experiencia relevantes, y ausencia de antecedentes penales.
El Visado de Emprendedor da acceso a un permiso de residencia y trabajo válido por dos años, renovable por periodos adicionales de dos años. No tiene las mismas ventajas fiscales que el Visado de Nómada Digital, pero sí permite trabajar en España y contratar personal, algo que el Visado No Lucrativo no permite. Para compradores del segmento alto, el caso de uso más habitual que vemos es el de clientes que trasladan sus operaciones empresariales a España o establecen una filial española, comprando simultáneamente una vivienda en la Costa del Sol.
Implicaciones fiscales de cada vía para propietarios de inmuebles
La vía de residencia que elijas determina tu posición fiscal en España, lo que afecta directamente a la economía de ser propietario aquí. Los titulares del Visado No Lucrativo se convierten en residentes fiscales españoles y tributan sobre la renta mundial a tipos progresivos del 19 % al 47 %, aunque pueden acogerse al régimen Beckham si no han sido residentes fiscales en España en los cinco años anteriores. Los titulares del Visado de Nómada Digital acceden automáticamente al tipo fijo Beckham. Los titulares del Visado de Emprendedor tributan bajo el régimen progresivo estándar salvo que también cumplan los requisitos para Beckham.
En lo que respecta al inmueble en sí, las tres vías resultan en el mismo tratamiento: pagarás IBI (contribución urbana) anualmente, estarás sujeto al impuesto sobre el patrimonio sobre activos netos por encima de 700.000 € en Andalucía (con los primeros 300.000 € de tu vivienda habitual exentos), y pagarás impuesto sobre ganancias patrimoniales del 19-28 % cuando vendas. La diferencia está en cómo tributan tus demás ingresos, lo que determina tu tipo efectivo global y, por tanto, tu capacidad para pagar una hipoteca o financiar tu estilo de vida en la costa.
Recomendamos firmemente contratar un asesor fiscal español familiarizado con clientes internacionales antes de elegir tu vía de residencia. La elección equivocada puede costar decenas de miles de euros al año en impuestos innecesarios, y cambiar de régimen sobre la marcha no siempre es sencillo.
Comprar propiedad sin residencia: qué necesitas igualmente
No necesitas ningún visado ni permiso de residencia para comprar inmuebles en España. Los ciudadanos no comunitarios pueden comprar libremente con solo un NIE (número de identificación fiscal) y una cuenta bancaria española. No hay restricción sobre el número de propiedades que puedes poseer, ni inversión mínima ni máxima, ni requisito de vivir en España en absoluto. Miles de compradores internacionales son propietarios en la Costa del Sol como vivienda vacacional pura o inversión sin haber solicitado jamás la residencia.
Si compras sin residencia, serás clasificado como no residente a efectos fiscales. Esto significa: pagas un 19 % (nacionales UE/EEE) o 24 % (no UE) sobre la renta imputada incluso cuando el inmueble está vacío, estás sujeto a la retención del 3 % sobre el precio de venta cuando vendas (reembolsable contra tu plusvalía real), y presentas una declaración anual de no residentes (Modelo 210). También tienes pleno acceso a financiación hipotecaria española a tipos similares a los de residentes, normalmente con un ratio de financiación algo menor, del 60-70 % frente al 80 % disponible para residentes.
Pasos prácticos: de la búsqueda de inmueble a la solicitud de residencia
Si planeas combinar compra de inmueble con solicitud de residencia, la secuencia óptima es: primero, contrata un abogado de inmigración y un asesor fiscal español para determinar qué vía encaja con tus circunstancias. Segundo, solicita tu NIE. Lo necesitarás tanto para la compra como para la solicitud de visado. Tercero, empieza a buscar inmueble y asegura una reserva. Cuarto, mientras avanza la tramitación de la compra (normalmente 8-12 semanas desde la reserva hasta la escritura), prepara la documentación del visado en paralelo. Quinto, completa la compra ante notario. Sexto, presenta la solicitud de visado desde tu país de origen o, si ya estás en España con visado de turista, en persona.
El plazo total desde la primera visita hasta tener llaves y residencia es normalmente de 4-6 meses. La compra en sí lleva 8-12 semanas. La solicitud de visado añade 4-8 semanas si la presentas desde tu país, o 2-4 semanas si la presentas en España. El error más habitual que vemos es que compradores que completan su compra y luego descubren que la solicitud de visado requiere documentos que podrían haber estado recopilando durante la tramitación: certificados de antecedentes penales con apostilla, por ejemplo, que pueden tardar 6-8 semanas en obtenerse en algunos países.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Puedo obtener la residencia española comprando un inmueble en 2026?
Sí, pero no a través de la Golden Visa, que terminó en abril de 2025. Puedes comprar un inmueble en España y solicitar la residencia mediante el Visado No Lucrativo (requiere 28.800 €/año en ingresos pasivos, sin trabajar en España), el Visado de Nómada Digital (requiere empleo remoto e ingresos de 28.800 €/año) o el Visado de Emprendedor (requiere un plan de negocio aprobado por el gobierno). La propiedad inmobiliaria no es requisito para ninguno de estos visados, pero refuerza tu solicitud y es un paso práctico si planeas vivir en la Costa del Sol.
¿Qué sustituyó a la Golden Visa en España?
Ningún programa único la sustituyó. Las tres vías de residencia existentes (Visado No Lucrativo, Visado de Nómada Digital y Visado de Emprendedor) absorbieron la demanda. El Visado No Lucrativo es el equivalente más cercano para personas con patrimonio que no necesitan trabajar, ya que requiere acreditar medios económicos pero no inversión inmobiliaria mínima. El Visado de Nómada Digital es el preferido por trabajadores remotos porque incluye el beneficio fiscal de la Ley Beckham (tipo fijo del 24 % durante seis años).
¿Necesito visado para comprar un inmueble en España?
No. Cualquier ciudadano extranjero puede comprar inmuebles en España independientemente de su nacionalidad o situación de residencia. Solo necesitas un NIE (identificación fiscal) y una cuenta bancaria española. No hay inversión mínima, ni restricción sobre el tipo de inmueble, ni obligación de vivir en España. Miles de ciudadanos no comunitarios son propietarios en la Costa del Sol como vivienda vacacional o inversión sin visado alguno. Los visados de residencia solo son necesarios si quieres vivir en España más de 90 días en cualquier periodo de 180 días.
¿Qué es la Ley Beckham y cómo beneficia a los compradores de inmuebles?
La Ley Beckham (Régimen de Impatriados) es un régimen fiscal español que permite a los nuevos residentes pagar un tipo fijo del 24 % sobre la renta de fuente española hasta 600.000 €, en lugar de los tipos progresivos estándar que alcanzan el 47 %. Dura seis años. Los titulares del Visado de Nómada Digital acceden automáticamente, y los titulares del Visado No Lucrativo pueden solicitarlo si no han sido residentes fiscales españoles en los cinco años anteriores. Para un comprador que se traslada a Marbella con ingresos anuales de 150.000 €, la Ley Beckham puede suponer un ahorro de 15.000-25.000 € anuales en impuestos.
¿Cuánto tarda en obtener la residencia española tras comprar un inmueble?
La compra en sí lleva 8-12 semanas desde la reserva hasta la escritura. La solicitud de visado de residencia añade 4-8 semanas si la presentas desde tu país, o 2-4 semanas si la presentas en España. Si gestionas ambos procesos en paralelo, puedes tener llaves y residencia en 4-6 meses desde el inicio. El retraso más habitual es esperar certificados de antecedentes penales apostillados de tu país de origen, que pueden tardar 6-8 semanas. Empieza con eso en cuanto decidas solicitarla.
Recursos relacionados
