Gastos de cierre al comprar propiedad en España: cada tasa explicada

El mayor gasto de cierre es el impuesto de transmisión o el IVA. Para una reventa en Andalucía, pagas Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) al 7 % del precio de compra declarado en la escritura. Para un inmueble de obra nueva comprado directamente al promotor, pagas IVA al 10 % más Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,2 %, un total del 11,2 %. En un inmueble de 1,5M €: ITP reventa = 105.000 €; IVA+AJD obra nueva = 168.000 €. La diferencia son 63.000 €.

Estos tipos son específicos de Andalucía. Otras comunidades autónomas tienen tipos de ITP distintos (desde el 6 % en Madrid hasta el 11 % en Cataluña), así que si comparas inmuebles en distintas regiones de España, el panorama fiscal varía considerablemente. Dentro de la Costa del Sol, siempre estás en Andalucía, por lo que los tipos de 7 % ITP / 11,2 % IVA+AJD se aplican uniformemente.

El notario cobra un arancel regulado basado en el precio de compra por la preparación y autorización de la escritura pública. Para un inmueble de 1,5M €, calcula aproximadamente 1.200-1.500 €. El arancel notarial está fijado por una tarifa regulada por el Estado, por lo que hay variación mínima entre notarías. Puedes elegir cualquier notario de la provincia. No tiene que estar en el mismo municipio que la vivienda.

El Registro de la Propiedad cobra un arancel regulado aparte por inscribir el inmueble a tu nombre. Normalmente es del 0,3-0,5 % del precio de compra, o aproximadamente 4.500-7.500 € en un inmueble de 1,5M €. La inscripción no es instantánea. El registro suele tardar 2-4 meses en procesar la inscripción, aunque eres propietario legal desde el momento en que se firma la escritura en notaría. Tu abogado gestiona la presentación registral.

Un buen abogado independiente especializado en compraventa inmobiliaria española para compradores internacionales cobra el 1-1,5 % del precio de compra más 21 % de IVA. Para un inmueble de 1,5M € al 1,2 %, son 18.000 € más 3.780 € de IVA = 21.780 €. No es un coste donde economizar. Tu abogado se encarga de: diligencia debida (nota simple, verificación urbanística, comprobación de deudas comunitarias, verificación catastral), negociación del contrato de arras, escritura en notaría, inscripción registral posterior, declaraciones fiscales, cambio de titularidad de suministros y presentaciones anuales del Modelo 210.

Desconfía de agentes que recomienden abogados que cobren un 0,5 % o menos. A ese nivel de honorarios, el despacho procesa volumen y recorta en diligencia debida. Hemos visto compradores representados por abogados de bajo coste descubrir tras la escritura que su vivienda tenía una deuda comunitaria pendiente de 15.000 €, una ampliación no registrada o una licencia de primera ocupación caducada. El coste de subsanar estos problemas supera con creces el ahorro en honorarios legales.

Si contratas una hipoteca española, añade lo siguiente a tus gastos de cierre: una tasación del inmueble a 300-600 €, una comisión de apertura del 0,5-1 % del importe del préstamo (algunos bancos la han reducido o eliminado), y los gastos notariales y registrales de la escritura de hipoteca. Desde la ley hipotecaria de 2019, el banco paga el AJD de la escritura de hipoteca, la tasación y los gastos de gestoría para la inscripción hipotecaria. El comprador solo paga la tasación del inmueble y la comisión de apertura acordada con el banco.

Para una hipoteca de 1M € sobre un inmueble de 1,5M €: tasación 500 €, comisión de apertura 0,5 % = 5.000 €. Costes específicos de hipoteca totales: aproximadamente 5.500 €. Esto es significativamente menos que antes de 2019, cuando el comprador asumía todos los gastos hipotecarios. Compara 2-3 bancos simultáneamente: las comisiones de apertura y los tipos de interés varían considerablemente, y los bancos españoles negocian ambos.

Villa de reventa 1.500.000 €: ITP 7 % = 105.000 € | Notaría = 1.300 € | Registro 0,4 % = 6.000 € | Abogado 1,2 % + IVA = 21.780 € | Gestoría = 500 € | Comisiones bancarias de transferencia = 300 € | NIE (vía poder) = 700 € | Total gastos adicionales = 135.580 € | Coste total = 1.635.580 € | Gastos de cierre como % del precio = 9,0 %.

Apartamento de obra nueva 1.500.000 €: IVA 10 % = 150.000 € | AJD 1,2 % = 18.000 € | Notaría = 1.300 € | Registro 0,4 % = 6.000 € | Abogado 1,2 % + IVA = 21.780 € | Gestoría = 500 € | Comisiones bancarias de transferencia = 300 € | NIE (vía poder) = 700 € | Total gastos adicionales = 198.580 € | Coste total = 1.698.580 € | Gastos de cierre como % del precio = 13,2 %. La diferencia de 63.000 € entre reventa y obra nueva al nivel de 1,5M € se debe íntegramente al diferencial fiscal (11,2 % vs 7 %).

Los costes de conversión de divisas son invisibles pero significativos. Si conviertes libras, dólares o coronas escandinavas a euros, tu banco añadirá un margen del 2-4 % al tipo de cambio interbancario. En 1,5M €, eso supone 30.000-60.000 € de costes ocultos. Usa un bróker de divisas especializado (Currencies Direct, Wise, OFX) que opera con márgenes del 0,3-0,8 % para ahorrar 15.000-45.000 €.

Un peritaje estructural para una vivienda de reventa cuesta 500-1.500 € y es opcional pero muy recomendable para cualquier inmueble construido antes del año 2000. Es distinto de la tasación bancaria (que es una valoración, no un informe de estado) y puede revelar problemas como humedades, fisuras estructurales, estado de la cubierta y seguridad eléctrica que la tasación no cubre. Por último, ten en cuenta la plusvalía municipal: un impuesto sobre el incremento del valor del terreno que paga el vendedor en la escritura. Aunque no es tu coste, puede afectar a las negociaciones. Los vendedores a veces intentan repercutirlo, algo que tu abogado debe rechazar.