Immobilien Marbella: Ratgeber für deutsche Käufer an der Costa del Sol

Deutschland und Spanien haben ein umfassendes Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das die Besteuerungsrechte bei Immobilieneinkünften zuweist. Spanien hat das primäre Besteuerungsrecht bei Einkünften aus spanischen Immobilien, einschließlich fiktiver Mieteinnahmen, tatsächlicher Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen. Deutschland besteuert Ihr Welteinkommen, gewährt Ihnen aber eine Anrechnung für in Spanien gezahlte Steuern auf dieselben Einkünfte. In der Praxis zahlen Sie zuerst die spanischen Steuern und ziehen diese dann von Ihrer Einkommensteuerschuld ab.

Das DBA deckt vier Kategorien von immobilienbezogenen Einkünften ab: fiktive Mieteinnahmen (Spanien besteuert EU-Bürger mit 19 % auf 1,1 % des Katasterwerts; Deutschland rechnet dies gegen die Einkommensteuer an), tatsächliche Mieteinnahmen (Spanien besteuert EU-Bürger mit 19 % auf die Nettomiete; Deutschland bezieht die Einkünfte in das Welteinkommen ein, rechnet aber die spanische Steuer an), Veräußerungsgewinne (Spanien besteuert mit 19–28 %; Deutschland rechnet die spanische Steuer im Anrechnungsverfahren an) und Vermögensteuer (Spanien erhebt 0,2–2,5 % ab 700.000 €; Deutschland hat keine Bundes-Vermögensteuer, daher keine Anrechnung, aber die spanische Steuer ist als Werbungskosten abzugsfähig).

Als deutscher Steuerresident mit ausländischem Immobilienbesitz müssen Sie die spanische Immobilie in Ihrer jährlichen Einkommensteuererklärung angeben. Dazu gehören: der Immobilienwert, etwaige Mieteinnahmen oder fiktive Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne bei Verkauf. Die Immobilie wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) für vermietete Objekte oder in der Anlage SO für Veräußerungsgewinne erklärt. Ihr Steuerberater sollte die spanischen Steuererklärungen (Modelo 210) und die deutschen Erklärungen koordiniert erstellen, damit die Anrechnungen korrekt angewendet werden.

Ein häufiger Fehler deutscher Käufer ist, die spanische Immobilie gar nicht zu erklären, weil sie davon ausgehen, dass die spanischen Steuern ausreichen. Das Finanzamt verlangt die Offenlegung des Welteinkommens unabhängig davon, ob ein DBA besteht. Nichterklärung ist Steuerhinterziehung. Seit Einführung des Common Reporting Standard (CRS) 2017 melden spanische Banken deutsche Kontoinhaber automatisch an das Bundeszentralamt für Steuern. Eine Nichterklärung ist praktisch nicht mehr aufrechtzuerhalten.

Puerto Banús, oder "Porta Benus", wie es in 2.900 deutschen Google-Suchanfragen pro Monat erscheint, ist seit den 1980er-Jahren das Zentrum der deutschsprachigen Gemeinschaft an der Costa del Sol. Die Mischung aus Luxus-Shopping, Yachtkultur und internationaler Gastronomie am Yachthafen zog deutsche Käufer an, und dieser Trend hält bis heute an. Deutschgeführte Geschäfte, deutschsprachige Immobilienmakler und deutsche Restaurants konzentrieren sich rund um den Hafen und die angrenzenden Wohnanlagen.

Über Porta Benus hinaus sind deutsche Käufer stark vertreten an der Neuen Goldenen Meile (Estepona-Neubauprojekte ziehen wertbewusste deutsche Investoren an), in Sierra Blanca (Prestigeadresse für vermögende Käufer) und in Elviria im östlichen Marbella (ruhigere Wohngegend in der Nähe der Deutschen Schule). Der typische deutsche Käufer an der Costa del Sol 2026 kauft im Bereich 500.000–3.000.000 €, häufig als Zweitwohnsitz mit Mieteinnahmepotenzial. Bauqualität, Energieeffizienz und Rechtssicherheit stehen an erster Stelle.

Deutsche Banken können spanische Immobilienkufe theoretisch über eine Grundschuld auf einer bestehenden deutschen Immobilie finanzieren, indem Eigenkapital freigesetzt wird, um in Spanien bar zu kaufen. Das ist der einfachste Weg für Käufer, die eine deutsche Immobilie lastenfrei oder mit erheblichem Eigenkapital besitzen. Ihre Sparkasse oder Volksbank kann das arrangieren. Der Zinssatz spiegelt die deutschen Marktbedingungen wider (typischerweise niedriger als spanische Zinssätze).

Alternativ steht eine spanische Hypothek zu 3,5–5 % Festzins für Nichtresidenten bei 60–70 % Beleihungswert zur Verfügung. Spanische Banken sind an deutsche Kunden gewöhnt und akzeptieren Einkommensteuerbescheide, Gehaltsabrechnungen und Bilanzen als Einkommensnachweise. Die Genehmigung dauert 4–6 Wochen. Die Wahl zwischen beiden Wegen hängt von Ihrem vorhandenen deutschen Immobilieneigenkapital, Ihrer Bereitschaft für spanische Bankbürokratie und der Frage ab, ob Sie eine Euro-denominierte Schuld wünschen (die eine spanische Hypothek automatisch bietet).

Das spanische Erbrecht beinhaltet die Pflichtteilsregelung (legítima), die einen Teil des Nachlasses für Kinder und den überlebenden Ehegatten vorsieht. Das widerspricht dem deutschen Erbrecht, das ebenfalls Pflichtteilsanspruche kennt, aber mit anderen Quoten und Mechanismen. Seit August 2015 erlaubt die EU-Verordnung 650/2012 ausländischen Staatsangehörigen, das Erbrecht ihres Heimatlandes zu wählen. Deutsche Käufer sollten eine Rechtswahlklausel in ihr spanisches Testament aufnehmen, die ausdrücklich deutsches Recht wählt.

Steuerlich können sowohl Spanien als auch Deutschland Erbschaftsteuer auf eine spanische Immobilie erheben, die von deutschen Steuerresidenten geerbt wird. Die spanischen regionalen Sätze (Andalusien bietet bis zu 99 % Reduktion für direkte Erben bei Erbschaften bis 1.000.000 €) können gegen die deutsche Erbschaftsteuer angerechnet werden. Professionelle Planung mit einem in beiden Jurisdiktionen erfahrenen Steuerberater ist unverzichtbar: Das Zusammenspiel von spanischer Pflichtteilsregelung, deutschem Pflichtteil und den Erbschaftsteuersätzen beider Länder kann ohne sorgfältige Strukturierung unerwartete Ergebnisse liefern.

Beantragen Sie Ihre NIE beim spanischen Konsulat in Ihrer nächsten deutschen Stadt (Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart haben Konsulate). Die Bearbeitung dauert 2–6 Wochen. Beauftragen Sie einen deutschsprachigen oder englischsprachigen spanischen Immobilienanwalt. Mehrere Kanzleien an der Costa del Sol haben deutsche Muttersprachler im Team. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto (CaixaBank und Santander haben deutschsprachige Berater in Marbella). Wenn Sie finanzieren, beginnen Sie die Hypotheken-Vorabgenehmigung bei 2–3 spanischen Banken, während Ihre NIE bearbeitet wird.

Lufthansa, Eurowings und Ryanair bieten Direktflüge von mehreren deutschen Flughäfen nach Málaga, mit Flugzeiten von 2,5–3 Stunden. Planen Sie 2–3 Reisen ein: eine konzentrierte Besichtigungsreise (3–5 Tage), eventuell eine zweite Besichtigungs- oder Erkundungsreise und den Notartermin. Viele deutsche Käufer in den höheren Preissegmenten besuchen die Region zusätzlich in verschiedenen Jahreszeiten, um sicherzustellen, dass Immobilie und Umgebung ganzjährig ihren Erwartungen entsprechen.