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Die 90/180-Tage-Regel und was sie für Ihre Immobilie bedeutet
Seit dem Brexit gelten britische Staatsangehörige als Drittstaatsangehörige nach Schengen-Recht. Sie dürfen sich in Spanien (und im gesamten Schengen-Raum) maximal 90 Tage innerhalb eines rollierenden 180-Tage-Zeitraums ohne Visum aufhalten. Das sind nicht 90 Tage pro Land, sondern 90 Tage insgesamt über alle 27 Schengen-Staaten. Wenn Sie zwei Wochen in Frankreich und eine Woche in Italien verbringen, werden diese Tage auf Ihr spanisches Kontingent angerechnet. Für Ferienimmobilienbesitzer bedeutet das: Sie können Ihre Immobilie an der Costa del Sol etwa drei Monate pro Jahr ohne Visum nutzen.
Wenn Sie mehr Zeit in Spanien verbringen möchten, benötigen Sie ein Visum. Die gängigsten Optionen für britische Immobilienbesitzer sind das Non-Lucrative Visa (erfordert 28.800 €/Jahr passives Einkommen, keine Arbeit in Spanien) oder das Digital Nomad Visa (erfordert Fernbeschäftigung). Beide gewähren Aufenthaltsgenehmigungen, die die 90/180-Beschränkung vollständig aufheben. Etwa 40 % unserer britischen Käufer beantragen innerhalb des ersten Jahres nach dem Kauf eines dieser Visa. Viele planen die Immobilie zunächst als Ferienhaus und stellen dann fest, dass sie mehr Zeit hier verbringen möchten.
Doppelbesteuerung UK-Spanien: So vermeiden Sie doppelte Steuerzahlung
Das Vereinigte Königreich und Spanien haben ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), das die Besteuerungsrechte bei Immobilieneinkünften zuweist. Spanien hat das primäre Besteuerungsrecht bei Einkünften aus spanischen Immobilien, einschließlich fiktiver Mieteinnahmen, tatsächlicher Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen. Das Vereinigte Königreich besteuert Ihr Welteinkommen, gewährt Ihnen aber eine Anrechnung (credit) für in Spanien gezahlte Steuern. In der Praxis zahlen Sie zuerst die spanischen Steuern und rechnen diese dann gegen Ihre britische Steuerschuld an.
Komplex wird es beim Veräußerungsgewinn. Spanien besteuert Gewinne aus spanischen Immobilien mit 19–28 % (progressive Staffelung). Das Vereinigte Königreich besteuert weltweite Kapitalgewinne oberhalb des Freibetrags mit 18–24 % (abhängig von Ihrem britischen Einkommensteuersatz). Das DBA gibt Spanien das vorrangige Besteuerungsrecht, und das Vereinigte Königreich gewährt eine Anrechnung der spanischen Steuer. In der Regel übersteigt die spanische Steuer die britische, sodass keine zusätzliche britische Steuer anfällt. Die Meldepflicht gegenüber HMRC besteht dennoch.
Was sich für britische Käufer nach dem Brexit geändert hat
Vor dem Brexit wurden britische Käufer in Spanien wie EU-Bürger behandelt: Freizügigkeit, Arbeitsrecht, Zugang zur spanischen Gesundheitsversorgung und ein pauschaler Steuersatz von 19 % auf fiktive Mieteinnahmen. Nach dem Brexit gelten britische Staatsangehörige als Drittstaatsangehörige. Der Nichtresidentensteuersatz auf fiktive Mieteinnahmen stieg von 19 % auf 24 %, da der niedrigere Satz EU-/EWR-Bürgern vorbehalten ist. Die 3 %-Einbehaltung beim Wiederverkauf (der Käufer behält 3 % des Kaufpreises ein und führt sie an das Finanzamt ab) gilt nun für alle Nicht-EU-Verkäufer, einschließlich britischer Staatsangehöriger.
Der Zugang zur spanischen Gesundheitsversorgung erfordert jetzt entweder eine Aufenthaltsgenehmigung mit Sozialversicherungsbeiträgen, eine private Krankenversicherung oder ein S1-Formular (bei Bezug einer britischen Staatsrente). Das Recht, in Spanien zu arbeiten, erfordert ein Visum und eine Arbeitserlaubnis. Die Erbschaftsteuer wurde komplexer: Britische Staatsangehörige können die großzügigen regionalen Freibeträge Andalusiens nicht mehr automatisch beanspruchen. Eine sorgfältige Planung mit einem spezialisierten Anwalt kann das Ergebnis dennoch optimieren.
Pfund in Euro: So überweisen Sie ohne Tausende zu verlieren
Der Währungsumtausch ist einer der größten versteckten Kosten für britische Käufer. Bei einem Kauf über 1.500.000 € kann der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Wechselkurs 15.000–30.000 € ausmachen. Das ist mehr als die Anwaltskosten. Nutzen Sie nicht Ihre britische Hausbank für die Überweisung. Diese berechnen typischerweise 2–4 % Aufschlag auf den Interbankenkurs, was bei 1.500.000 € verdeckte Kosten von 30.000–60.000 € bedeutet.
Nutzen Sie stattdessen einen spezialisierten Devisenmakler (Currencies Direct, Wise, Moneycorp oder OFX). Diese arbeiten mit Margen von 0,3–0,8 % und sparen Ihnen 1–3 % pro Überweisung. Für einen großen Kauf vereinbaren Sie einen Terminkontrakt: Sie sichern den heutigen Wechselkurs für eine Überweisung, die in 4–12 Wochen abgewickelt wird. Das schützt Sie gegen eine Abwertung des Pfundes zwischen Angebot und Notartermin. Der Kaufprozess dauert 8–12 Wochen und setzt Sie in dieser Zeit dem Wechselkursrisiko aus. Eröffnen Sie ein Konto beim Devisenmakler, reichen Sie die KYC-Unterlagen ein und hinterlegen Sie eine kleine Kaution für den Terminkontrakt.
Britische Hypothek oder spanische Hypothek: Was funktioniert besser
Britische Käufer haben zwei Finanzierungsoptionen: eine bestehende britische Immobilie umfinanzieren und in Spanien bar kaufen, oder eine spanische Hypothek bei einer spanischen Bank aufnehmen. Eine britische Umfinanzierung liefert eine Pfund-Schuld zu potenziell niedrigeren Zinsen und vermeidet die spanische Bankbürokratie. Allerdings konzentriert sie Ihr Risiko auf den britischen Immobilienmarkt und setzt Sie bei jeder Ratenzahlung dem Wechselkursrisiko aus.
Eine spanische Hypothek verteilt Ihr Risiko auf zwei Währungen und zwei Immobilienmärkte. Spanische Banken bieten Nichtresidenten wettbewerbsfähige Konditionen (3,5–5 % Festzins, 60–70 % Beleihungswert in 2026). Der Nachteil ist der Antragsprozess: Spanische Banken verlangen umfangreiche Unterlagen (britische Steuererklärungen, P60, Kontoauszüge, Einkommensnachweise), die Wertermittlung (tasación) muss von einem spanischen Gutachter durchgeführt werden, und die Genehmigung dauert 4–6 Wochen. Die meisten britischen Käufer im Segment 500.000 €–1.500.000 € nutzen eine spanische Hypothek. Über 1.500.000 € sind Barzahlungen aus britischer Eigenkapitalfreisetzung häufiger.
Erbschaftsteuer und Nachlassplanung für britische Eigentümer
Das spanische Erbrecht schreibt vor, dass ein Teil Ihres Nachlasses an Ihre Kinder geht (legítima), unabhängig vom Testament. Seit August 2015 (EU-Verordnung 650/2012) können ausländische Staatsangehörige jedoch wählen, dass das Erbrecht ihres Heimatlandes gilt. Britische Eigentümer sollten in ihrem spanischen Testament ausdrücklich die Anwendung englischen (oder schottischen) Rechts wählen. Das erlaubt Ihnen, Ihre spanische Immobilie nach eigenem Ermessen zu vererben.
Andalusien bietet großzügige Freibeträge bei der Erbschaftsteuer für direkte Erben (Kinder, Ehepartner): eine 99%ige Reduktion der Bemessungsgrundlage für Erbschaften bis 1.000.000 €. Nach dem Brexit besteht rechtliche Unsicherheit, ob britische Staatsangehörige diese regionalen Freibeträge weiterhin beanspruchen können oder die deutlich höheren staatlichen Sätze zahlen müssen. Der aktuelle juristische Konsens, gestützt auf Urteile des spanischen Obersten Gerichtshofs, spricht für Gleichbehandlung. Professionelle Beratung ist in diesem Bereich unverzichtbar.
Praktische Schritte: Von London bis zur Beurkundung
Die optimale Reihenfolge für britische Käufer: Beantragen Sie zuerst Ihre NIE über das spanische Konsulat in London (oder Manchester, Edinburgh). London bearbeitet NIE-Anträge innerhalb von 2–4 Wochen. Beauftragen Sie einen spanischen Anwalt, der unabhängig vom Immobilienmakler ist. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto. Dies ist bei einigen Banken per Fernzugriff möglich oder persönlich während einer Besichtigungsreise. Wenn Sie mit einer spanischen Hypothek finanzieren möchten, beginnen Sie den Vorabgenehmigungsprozess bei 2–3 spanischen Banken gleichzeitig. Fliegen Sie dann für 3–5 konzentrierte Besichtigungstage nach Málaga. Nach der Objektfindung übernimmt Ihr Makler die Angebotsverhandlung und Ihr Anwalt die Abwicklung, in der Regel 8–12 Wochen bis zur Beurkundung.
Planen Sie mindestens zwei Reisen nach Spanien ein: eine für Besichtigungen und eine für den Notartermin. Einige Käufer erledigen den Kauf per Vollmacht und erscheinen nicht persönlich beim Notar, wir empfehlen jedoch die persönliche Anwesenheit bei der Unterzeichnung. Der Flug von London nach Málaga dauert 2 Stunden 45 Minuten, mit mehreren täglichen Verbindungen ab Heathrow, Gatwick, Stansted, Luton und Manchester.
Häufig gestellte Fragen
Fragen, die Käufer uns dazu stellen
Können britische Staatsangehörige nach dem Brexit noch Immobilien in Spanien kaufen?
Ja, uneingeschränkt. Der Brexit hat das Recht auf Immobilienerwerb in Spanien nicht verändert. Jeder Ausländer (EU oder Nicht-EU) kann mit einer NIE und einem Bankkonto spanische Immobilien kaufen. Geändert haben sich die Rahmenbedingungen für Aufenthalt, Steuern und Gesundheitsversorgung. Britische Käufer zahlen jetzt 24 % (statt 19 %) auf fiktive Mieteinnahmen, unterliegen der 90/180-Tage-Schengen-Grenze und benötigen ein Visum für einen Aufenthalt über drei Monate. Der Kaufprozess selbst ist unverändert.
Zahlen britische Käufer mehr Steuern auf spanische Immobilien als EU-Käufer?
Ja, in zwei Bereichen. Die Nichtresidentensteuer auf fiktive Mieteinnahmen (die Steuer, die auch bei Leerstand anfällt) beträgt 24 % für Nicht-EU-Angehörige gegenüber 19 % für EU-/EWR-Bürger. Zudem wird bei Nicht-EU-Angehörigen die Steuer auf die Bruttomieteinnahmen erhoben, während EU-Bürger bestimmte Ausgaben abziehen können. Bei einem Katasterwert von 500.000 € bedeutet das eine jährliche Differenz von etwa 400–800 €. Der Unterschied ist spürbar, aber für Käufer im Luxussegment selten kaufentscheidend.
Wie erhalten britische Käufer Gesundheitsversorgung in Spanien?
Es gibt drei Wege. Wenn Sie spanischer Steuerresident mit Sozialversicherungsbeiträgen werden, können Sie sich beim öffentlichen Gesundheitssystem (SAS in Andalusien) anmelden. Wenn Sie eine britische Staatsrente beziehen, können Sie ein S1-Formular beim DWP beantragen, das Ihnen Zugang zur spanischen öffentlichen Gesundheitsversorgung auf Kosten des Vereinigten Königreichs gewährt. Wenn keines zutrifft, benötigen Sie eine private Krankenversicherung, die auch Voraussetzung für das Non-Lucrative Visa ist. Anbieter wie Sanitas, Adeslas und Cigna bieten Policen ab 80–300 € pro Monat je nach Alter und Leistungsumfang.
Sollten britische Käufer eine britische oder spanische Hypothek nutzen?
Das hängt von Ihrer Situation ab. Eine britische Umfinanzierung ist einfacher und vermeidet spanische Bankbürokratie, konzentriert aber das Währungs- und Marktrisiko in Großbritannien. Eine spanische Hypothek (3,5–5 %, 60–70 % Beleihungswert für Nichtresidenten) verteilt das Risiko auf zwei Währungen und Märkte. Unter 1.500.000 € nutzen die meisten britischen Käufer eine spanische Hypothek. Über 1.500.000 € sind Barzahlungen aus britischer Eigenkapitalfreisetzung häufiger. Nutzen Sie in jedem Fall einen Terminkontrakt über einen Devisenmakler, um den Wechselkurs abzusichern.
Muss ich im Vereinigten Königreich Steuern auf meine spanische Immobilie zahlen?
Sie müssen die Immobilie und alle spanischen Einkünfte bei HMRC melden. Das DBA UK-Spanien verhindert jedoch eine doppelte Besteuerung derselben Einkünfte. In Spanien gezahlte Steuern (IBI, Modelo 210, Veräußerungsgewinnsteuer) werden auf Ihre britische Steuerschuld angerechnet. In der Praxis übersteigt die spanische Steuer meist die britische, sodass keine zusätzliche Zahlung an HMRC fällig wird. Die Meldepflicht in Ihrer britischen Self-Assessment-Erklärung besteht dennoch.
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