Det spanska notariesystemet förklarat: vad som händer på tillträdesdagen

En spansk notarie är en offentlig tjänsteman (funcionario público) utsedd av justitieministeriet genom ett konkurrensbaserat urvalsförfarande (oposición) som anses vara ett av de mest krävande i det spanska rättssystemet. Han är inte advokat för någon av parterna. Hans roll är att verifiera transaktionens laglighet, bekräfta alla parters identitet, säkerställa att båda sidor förstår vad de undertecknar och skapa ett offentligt dokument (escritura pública) med full rättskraft.

Notariens verifiering fokuserar på lagefterlevnad, inte på kommersiell rättvisa. Han bekräftar att säljaren har laglig rätt att sälja, att inga ej redovisade belastningar finns på fastigheten, att skattemässiga skyldigheter är uppfyllda (IBI och gemenskapsavgifter àjourhållna) och att fastigheten har ett giltigt energicertifikat. Han bedömer inte om priset är rimligt, om fastigheten har fysiska brister eller om köparen gör en bra investering. De frågorna är din advokats ansvar.

Spanien har cirka 3 000 notarier. På Costa del Sol kan köpare välja vilken notarie som helst; det behöver inte vara den närmaste. Köparen har traditionellt rätt att välja notarie (eftersom köparen betalar notariearvodet), även om många transaktioner i praktiken använder en notarie som båda advokaterna känner. Om din advokat har en föredragen notarie som han arbetar med regelbundet innebär det vanligtvis smidigare kommunikation och färre administrativa förseningar.

Dagarna före mötet verifierar notarien oberoende flera punkter. Han begär en aktuell nota simple från Registro de la Propiedad för att bekräfta fastighetens nuvarande titelstatus, kontrollerar om några belastningar eller utmätningar registrerats sedan din advokats granskning och bekräftar att den katastrala referensen stämmer med fastighetsbeskrivningen. Vid en lägenhet verifierar han división horizontal för att bekräfta din enhets gränser och gemensamma delar.

Notarien verifierar även skattemässig efterlevnad: att säljaren är àjour med IBI-betalningar (fastighetsskatt), att gemenskapsintyget inte visar några utstående skulder på fastigheten och att ett giltigt energiprestandacertifikat är registrerat hos Junta de Andalucía. För icke-bosatta säljare verifierar notarien innehållningen av 3 % av köpeskillingen som köparen ska betala till Agencia Tributaria på säljarens vägnar.

Om någon av dessa kontroller avslöjar ett problem kontaktar notarien vanligtvis båda advokaterna före mötet istället för att låta frågan dyka upp på själva dagen. Enligt vår erfarenhet är problem i sista stund sällsynta om båda advokaterna har gjort grundlig granskning. När de intrräffar handlar det oftast om en nyregistrerad belastning eller utmätning som dykt upp mellan advokatens senaste kontroll och notariens. Därför är tidpunkten för notariens aktuella nota simple (vanligtvis 24-48 timmar före) viktig.

Escritura pública (den offentliga köpehandlingen) är det slutgiltiga rättsdokumentet som överför äganderätten. Den upprättas av notarien baserat på information från båda advokaterna och omfattar vanligtvis 15 till 30 sidor. Dokumentet är på spanska och notarien läser det högt i sin helhet före undertecknande. Om du inte talar spanska översätter din advokat eller en officiell tolk medan notarien läser.

Escrituran innehåller: fullständiga identitetsuppgifter för köpare och säljare (passnummer, NIE-nummer, civilstånd, adresser), fullständig fastighetsbeskrivning inklusive gränser, yta, katastral referens och registreringsnummer, köpeskillingen (totalt och uppdelning vid etappbetalningar), bekräftelse på att priset är betalt (via bankväxel, banköverföring eller kombination), redogörelse för befintliga belastningar och deras avskrivning (om säljarens inteckning avskrivs), energicertifikatets registreringsnummer och gemenskapens skuldintyg.

Du undertecknar varje sida med ditt fullständiga namn och en handskriven rúbrica (en förenklad signatur). Notarien och eventuella ombud undertecknar också. Originalet (matriz) stannar permanent hos notarien och utgör en del av notarieprotokollet. Du får en auktoriserad kopia (copia autorizada) inom 1-3 dagar, och en enkel kopia (copia simple) finns tillgänglig omedelbart. Den auktoriserade kopian är det dokument din advokat tar till Registro de la Propiedad för inskrivning.

Du anländer till notariekontoret vid avtalad tid, vanligtvis mellan 10:00 och 14:00. Närvarande är: du (eller ditt ombud med poder notarial), din advokat, säljaren (eller dennes ombud), säljarens advokat, en bankrepresentant (om en inteckning upprättas eller avskrivs) och en tolk (om någon part inte talar spanska). Notariens assistent kontrollerar pass och NIE-dokument och tar kopior för akten.

Notarien börjar med att läsa escrituran högt. Detta är ett lagkrav som inte kan hoppas över, även om alla parter har läst dokumentet i förväg. Uppläsningen tar 20 till 40 minuter beroende på dokumentets längd. Din advokat eller tolk översätter nyckelpassager. Efter uppläsningen frågar notarien om båda parter förstår och godkänner villkoren. Om det finns sista-minuten-korrigeringar (ett skrivfel i ett passnummer till exempel) gör notarien en handskriven notering på handlingen.

När alla parter bekräftar sitt godkännande börjar undertecknandet. Köparen undertecknar först, sedan säljaren, sedan eventuella ombud och notarien. Efter undertecknandet överlämnar köparen bankväxeln till säljaren, eller notarien bekräftar att banköverföringen har inkommit. Säljaren överlämnar nycklar, larmkoder, garagefjärrkontroller och eventuella passerbrickor till gemenskapen. Hela processen från ankomst till nycklar tar vanligtvis 45 till 90 minuter. Din advokat tar sedan med den auktoriserade kopian för att lämna in skattedeklaration och skriva in köpet i fastighetsregistret.

Notarieavgifter (aranceles notariales) fastställs av en statlig taxa baserad på köpeskillingen. För en fastighet på 500 000 euro är notarieavgiften cirka 800-1 000 euro. För 1 000 000 euro cirka 1 000-1 400 euro. För en villa på 3 000 000 euro cirka 1 500-2 000 euro. Dessa avgifter är inte förhandlingsbara eftersom de är reglerade. Köparen betalar notarieavgiften för köpehandlingen. Om säljaren avskriver en inteckning betalar denne separat för avskrivningshandlingen.

Registeravgifter (aranceles registrales) för att skriva in köpet är också taxebaserade och något lägre än notarieavgifterna: cirka 600-800 euro för en fastighet på 500 000 euro och 800-1 200 euro för 1 000 000 euro. Köparen betalar dessa. Inskrivning tar 15 till 30 arbetsdagar från inlämning. Din advokat bevakar processen och bekräftar när fastigheten är helt registrerad i ditt namn.

Ytterligare kostnader på tillträdesdagen: överlåtelseskatten (ITP) för begagnade fastigheter är 7 % i Andalusien på de första 400 000 euro och stiger till 8 % däröver. För nyproduktion betalar du 10 % IVA (moms) plus 1,2 % AJD (stämpelskatt). Dessa skatter måste betalas inom 30 arbetsdagar efter undertecknande. Din advokat lämnar in deklarationerna och ordnar betalningen, vilket normalt är den största enskilda kostnaden efter själva köpeskillingen.

Undertecknandet av escrituran överför äganderätten juridiskt, men fastighetsinskrivningen är det som skyddar dig mot tredjepartsanspråk. Fram till inskrivningen skulle en hypotetisk andra köpare (eller en borgenär till säljaren) kunna registrera ett anspråk före dig. Din advokat bör lämna in escrituran till Registro de la Propiedad inom 48 timmar efter undertecknande. Ett asiento de presentación (inlämningsanteckning) registreras omedelbart och fastställer din prioritet. Fullständig inskrivning följer inom 15 till 30 arbetsdagar.

Överföring av försörjningstjänster (cambios de titularidad) bör ske första veckan efter tillträdet. Din advokat eller gestor kontaktar elbolaget (vanligtvis Endesa på Costa del Sol), vattenbolaget (Acosol i Marbella-området, Aqualia på andra platser) och gasbolaget (om anslutet). Varje bolag kräver en kopia av escrituran, ditt NIE och en ifylld blankett för namnbyte. Elöverföring tar vanligtvis 5-10 dagar. Vatten tar 10-15 dagar. Den befintliga anslutningen förblir aktiv under överföringen; bara faktureringsnamnet ändras.

Övriga uppgifter efter tillträdet som din advokat hanterar: ändring av IBI-fakturering till ditt namn hos Ayuntamiento, registrering i ägargemenskapen, inlämnande av Modelo 211 (inkomstdeklaration för icke-bosatta) om tillämpligt och inställning av autogiro för återkommande avgifter. Vi rekommenderar våra kunder att upprata en checklista med sin advokat i början av processen så att inget faller mellan stolarna efter glädjen över att få nycklarna.