Fullmakt i Spanien: så köper du fastighet utan att flyga över

En poder notarial är ett juridiskt bindande dokument som bemyndigar en person (apoderado, din advokat) att agera för en annans räkning (poderdante, du) för specifika ändamål. Vid spanska fastighetstransaktioner ger det din advokat rätt att signera escritura publica hos notarien, betala skatt för din räkning, registrera fastigheten hos Registro de la Propiedad och koppla in vatten, el och gas i ditt namn. Utan fullmakt måste du närvara personligen hos notarien på tillträdesdagen.

Dokumentet måste upprättas inför en notarie eller, om du befinner dig utomlands, inför en spansk konsulattjänsteman. Det är inte samma sak som de informella fullmaktsbrev som används i vissa nordeuropeiska länder. Spansk lag kräver att fullmakten är ett offentligt dokument (documento publico) med specifika formaliteter. Ett privat brev undertecknat hemma, även med vittnen, saknar rättslig giltighet vid en spansk fastighetstransaktion.

Vi råder vanligtvis våra kunder att ordna en poder notarial tidigt i processen, även om de planerar att närvara personligen vid tillträdet. Inställda flyg, sjukdom eller schemakonflikter kan tvinga fram ändringar i sista minuten. Att ha en giltig fullmakt redan på plats innebär att ditt köp inte kan spåras ur av reseproblem.

Spansk lag erkänner två huvudtyper. En allmän fullmakt ger din representant bred befogenhet att agera i många ärenden. En specifik fullmakt (poder especial) begränsar befogenheten till en definierad transaktion. För fastighetsköp rekommenderar vi alltid den specifika versionen.

Orsaken är riskhantering. En allmän fullmakt ger din advokat teoretisk befogenhet att sälja dina övriga spanska tillgångar eller ta lån i ditt namn. En specifik fullmakt knuten till ett köp skyddar dig: den upphör att gälla när transaktionen är avslutad och kan inte användas för något annat.

Det finns ett scenario där allmän fullmakt är motiverad. Om du köper flera fastigheter över en period undviker en allmän fullmakt behovet av ett nytt dokument för varje köp. I så fall rekommenderar vi att inkludera uttryckliga begränsningar: ingen befogenhet att sälja, ingen befogenhet att belåna fastigheten och ett definierat utgångsdatum på 12 till 24 månader.

Om du inte kan besöka Spanien före tillträde är standardvägen ditt närmaste spanska konsulat. Din spanska advokat upprättar fullmaktsdokumentet med exakt ordalydelse och omfattning. Du bokar tid på konsulatet (i London vanligtvis tillgängliga inom 2 till 4 veckor; Amsterdam och Stockholm är snabbare med 1 till 2 veckor).

På dagen tar du med ditt pass, det upprättade fullmaktsdokumentet (utskrivet) och ditt NIE-nummer. Konsulattjänstemannen läser dokumentet högt på spanska, bekräftar att du förstår innehållet och du undertecknar. Konsulatet förser det med Haagapostillen. Kostnaderna varierar per konsulat: 50 till 150 euro är vanligt. Konsulatet i London tar cirka 80 euro. Handläggningen tar 1 till 5 arbetsdagar efter undertecknande.

En vanlig försening: vissa konsulat kräver att fullmaktstexten skickas i förväg för granskning. Vi skickar alltid utkastet till både kunden och konsulatet samtidigt. När det stämplade originalet är klart, skicka det med spårbar kurir till din advokat i Spanien. Det apostillerade originaldokumentet måste vara fysiskt närvarande på tillträdesdagen.

Om du besöker Spanien under köpprocessen kan du upprätta fullmakten hos vilken spansk notarie som helst innan du flyger hem. Det är snabbare, billigare och enklare än konsulatsvägen. Din advokat förbereder dokumentet, ni går till notarien tillsammans, notarien läser det högt, du undertecknar och det är omedelbart giltigt. Ingen apostill behövs.

Notarieavgifterna för en poder notarial i Spanien ligger på 50 till 100 euro beroende på dokumentets längd. Hela mötet tar 15 till 30 minuter. Notarien kräver ditt pass och NIE-nummer. Om du ännu inte har NIE kan din advokat ansöka om det samtidigt.

En praktisk fördel med den spanska notarievägen: dokumentet går in i notariedatabasen omedelbart. Konsulatsutfärdade fullmakter möter ibland frågor från tillträdesnotarien om autentisering. En fullmakt undertecknad hos en spansk notarie ifrågasätts aldrig.

Med en korrekt upprättad specifik fullmakt kan din advokat: signera escritura publica för din räkning, överlämna bankväxeln eller bekräfta banköverföringen, ta emot nycklarna, signera registreringsansökan hos Registro de la Propiedad, betala överföringsskatt (ITP) eller moms (IVA), koppla in vatten, el och gas i ditt namn samt signera registreringen hos samfällighetsföreningen.

Din advokat kan inte göra saker utanför fullmaktens omfattning. En specifik köpfullmakt ger inte din advokat rätt att sälja fastigheten, belåna den eller hyra ut den. Om du behöver att din advokat hanterar frågor efter köpet måste dessa befogenheter beviljas i ett separat dokument.

Vi rekommenderar också att inkludera en klausul som ger din advokat rätt att rätta smarre fel i escrituran (subsanación de errores materiales). Skrivfel i fastighetsbeskrivningar eller katastralreferenser dyker upp ibland efter undertecknande.

En specifik fullmakt knuten till en enskild transaktion upphör i praktiken att gälla när transaktionen är avslutad och registrerad. Vi rekommenderar dock formell återkallelse som god praxis. Återkallelse görs hos vilken spansk notarie som helst och kostar 30 till 60 euro.

För allmänna fullmakter är återkallelse nödvändig, inte valfri. En allmän fullmakt har inget automatiskt utgångsdatum om inte ett datum angavs i dokumentet. Om du någonsin har beviljat en allmän fullmakt i Spanien, kontrollera om den fortfarande är aktiv och återkalla den om den inte längre behövs.

Återkallelse kan också göras från utlandet via ditt spanska konsulat. Kostnaden och ansträngningen är så låga att det inte finns någon anledning att låta bli.

Det vanligaste misstaget är att vänta för länge med fullmakten. Konsulatstider i London fylls under hög köpsäsong (mars till juni). Boka din konsulatstid så snart du undertecknar reservationsavtalet.

För det andra: att använda generiska fullmaktsmallar nedladdade från internet. Varje spansk notarie har något olika krav på ordalydelse. Låt alltid din egen advokat upprätta dokumentet.

För det tredje: att glömma inkludera alla köpare i fullmakten. Om en fastighet köps gemensamt måste varje köpare antingen närvara personligen hos notarien eller ha sin egen fullmakt. En fullmakt beviljad av den ena maken täcker inte den andra.