Belasting op huurinkomsten in Spanje: wat niet-ingezeten verhuurders betalen

Niet-ingezeten eigenaren hebben twee afzonderlijke belastinglasten. De eerste is belasting op werkelijke huurinkomsten wanneer het pand bezet is. De tweede is belasting op fictief inkomen wanneer het leegstaat of persoonlijk wordt gebruikt. Beide worden ingediend via Modelo 210 maar worden anders berekend.

De huurinkomstenbelasting wordt per kwartaal ingediend. De fictief-inkomensbelasting wordt jaarlijks ingediend voor het totaal aantal dagen dat het pand niet verhuurd was.

Beide aangiften gebruiken Modelo 210 maar met verschillende inkomstentype-codes. Huurinkomsten gebruiken code 01, fictief inkomen code 02. Wij adviseren een fiscaal vertegenwoordiger in te schakelen.

Als je fiscaal ingezetene bent van een EU- of EER-land, worden je Spaanse huurinkomsten belast tegen een vast tarief van 19 % over netto-inkomsten. Je kunt alle kosten aftrekken die direct verband houden met de verhuur: hypotheekrente, verzekering, IBI, VvE-bijdragen, beheer, schoonmaak, onderhoud, reclame, nutsvoorzieningen, reparaties, honoraria en afschrijving (3 % per jaar over de bouwwaarde, exclusief grond).

De afschrijvingsaftrek is bijzonder waardevol. Als je een appartement kocht voor 500.000 euro en de kadastrale waarde verdeelt 60 % gebouw / 40 % grond, is de afschrijfbare waarde 300.000 euro. Bij 3 % per jaar is dat 9.000 euro aftrek per jaar.

Wij adviseren EU-ingezeten klanten om gedetailleerde administratie bij te houden van elke uitgave. Het verschil tussen volledig gedocumenteerde aftrekposten en minimale aftrek kan 2.000-5.000 euro per jaar aan belastingbesparing opleveren.

Niet-EU-ingezetenen (inclusief Britten na Brexit) worden belast tegen 24 % over bruto huurinkomsten. Geen enkele kostenpost is aftrekbaar.

Voorbeeld: een appartement van 600.000 euro met 36.000 euro bruto huurinkomsten en 12.000 euro aftrekbare kosten. Een EU-ingezeten eigenaar betaalt 19 % over 24.000 euro (netto) = 4.560 euro. Een Britse eigenaar betaalt 24 % over 36.000 euro (bruto) = 8.640 euro. Over 10 jaar bedraagt het verschil 40.800 euro.

Er loopt een juridisch debat of dit verschil in behandeling de EU-beginselen van vrij kapitaalverkeer schendt. Tot 2026 blijft de situatie ongewijzigd. Wij adviseren getroffen klanten jaarlijks beschermende bezwaren in te dienen.

Bij leegstand berekent Spanje een fictief inkomen op basis van de kadastrale waarde: 1,1 % als deze in de afgelopen 10 jaar is herzien, of 2 % bij oudere waarderingen. Dit bedrag wordt belast tegen 19 % (EU) of 24 % (niet-EU). De berekening wordt naar rato verdeeld over het exacte aantal leegstanddagen.

Voorbeeld: een pand met kadastrale waarde van 250.000 euro (recent herzien, 1,1 %) dat 200 dagen leegstaat. Fictief inkomen: 250.000 x 1,1 % x (200/365) = 1.507 euro. EU-ingezetene betaalt 19 %: 286 euro. Niet-EU betaalt 24 %: 362 euro.

Persoonlijk gebruik door de eigenaar wordt gelijk behandeld als leegstand. Gebruik je je Marbella-appartement 60 dagen voor vakantie en staat het 180 dagen leeg, dan geldt het fictief inkomen voor alle 240 niet-verhuurde dagen.

Huurinkomsten via Modelo 210 per kwartaal: K1 (januari-maart) voor 20 april. K2 (april-juni) voor 20 juli. K3 (juli-september) voor 20 oktober. K4 (oktober-december) voor 20 januari volgend jaar.

De aangifte fictief inkomen is jaarlijks. Voor kalenderjaar 2025 dien je een enkel Modelo 210 in voor 31 december 2026. Sommige fiscaal vertegenwoordigers bieden een vast jaartarief (300-600 euro) voor alle aangiften.

Boetes varieren. Vrijwillig te late aangifte: 5 % toeslag binnen 3 maanden, 10 % binnen 6 maanden, 15 % binnen 12 maanden, 20 % na 12 maanden plus rente. Als de belastingdienst de niet-aangifte detecteert: 50-150 % van verschuldigde belasting.

Appartement gekocht voor 500.000 euro in Nueva Andalucia met kadastrale waarde 200.000 euro (60 % gebouw, 40 % grond). Genereert 30.000 euro bruto per jaar in 150 verhuurde dagen. Jaarlijkse kosten: 8.000 euro plus 3.600 euro afschrijving. Totaal aftrekbaar: 11.600 euro.

EU-ingezeten eigenaar: huurbelasting = 19 % van 18.400 euro = 3.496 euro. Fictief inkomen 215 leegstanddagen: 246 euro. Totaal: 3.742 euro. Niet-EU eigenaar: 24 % van 30.000 euro = 7.200 euro. Fictief inkomen: 311 euro. Totaal: 7.511 euro.

Verschil: 3.769 euro per jaar. Over 10 jaar betaalt de niet-EU-eigenaar 37.690 euro meer aan Spaanse huurbelastingen.

Andalusie vereist een VFT-vergunning (Vivienda con Fines Turisticos) voor korte verhuur van minder dan twee maanden. Zonder vergunning riskeer je boetes van 2.000 tot 150.000 euro.

Sinds januari 2024 rapporteren platforms als Airbnb en Booking.com inkomstengegevens aan Spaanse belastingautoriteiten onder de EU DAC7-richtlijn. De Agencia Tributaria weet precies hoeveel huurinkomsten je woning via deze platforms genereerde.

Marbella en andere Costa del Sol-gemeenten hebben de VFT-vergunningverlening aangescherpt. Controleer de VFT-status voor aankoop. Een actieve, overdraagbare VFT-vergunning voegt waarde toe aan het pand.