Powered by ElevenLabs — binnenkort beschikbaar
Het juridisch kader: Decreto 28/2016 en Vivienda con Fines Turísticos
Andalusië reguleert toeristische kortetetermijnverhuur via Decreto 28/2016, dat de categorie Vivienda con Fines Turísticos (VFT) creëerde. Elke woning verhuurd aan toeristen voor verblijven van 31 dagen of korter valt onder dit regime. De definitie is breed: het dekt appartementen, villa’s en rijtjeshuizen ongeacht of je Airbnb gebruikt of directe boekingen aanneemt.
De Junta de Andalucía beheert het Registro de Turismo de Andalucía. Elke geregistreerde woning krijgt een VFT-nummer (formaat VFT/MA/XXXXX voor de provincie Málaga) dat op alle advertenties moet staan, inclusief online listings. Woningen zonder dit nummer opereren illegaal. De Junta voert steekproeven uit en reageert op buurklachten.
Hoe je een VFT-vergunning krijgt: het registratieproces
Registratie verloopt via een declaración responsable (verantwoordelijke verklaring) ingediend bij de Junta. Je verklaart dat je woning aan alle eisen voldoet; de registratie wordt verwerkt zonder voorafgaande inspectie (controle achteraf is mogelijk). Je hebt nodig: een geldige licencia de primera ocupación (eerste bewoningsvergunning) of cédula de habitabilidad, een actueel energiecertificaat, en bewijs dat de woning aan minimale meubel- en uitrustingseisen voldoet.
Minimumvereisten zijn: airconditioning of verwarming in woon- en slaapkamers, warm water, EHBO-kit, toeristische informatiemap met noodnummers en huisregels, klachtenformulieren, en schoonmaak tussen verblijven. Brandveiligheidseisen omvatten een brandblusser en evacuatieaanduiding. De registratie duurt doorgaans 2 tot 4 weken. De voornaamste vertraging is meestal het verkrijgen van het energiecertificaat of de eerste bewoningsvergunning.
Gemeenschapsbeperkingen: wanneer je buren je kunnen blokkeren
Sinds de hervorming van 2019 van de Ley de Propiedad Horizontal kan een Vereniging van Eigenaren (VvE) stemmen om toeristische kortetetermijnverhuur te beperken of verbieden. De stemming vereist een drievijfde meerderheid (60%) van eigenaren die drievijfde van de eigendomsaandelen vertegenwoordigen. Na goedkeuring is de beperking bindend voor alle huidige en toekomstige eigenaren en moet worden ingeschreven in het Kadaster.
Dit is het grootste risico voor investeerders die appartementen kopen specifiek voor toeristische verhuurinkomsten. We hebben kopers gezien die een appartement in Puerto Banús kochten en drie maanden later ontdekten dat de VvE had gestemd om toeristenverhuur te verbieden. Vraag altijd de statuten en notulen van de laatste drie ALV’s op voor aankoop.
Belastingverplichtingen voor eigenaren met kortetetermijnverhuur
Huurinkomsten uit toeristenverhuur moeten per kwartaal worden aangegeven via Modelo 210 (voor niet-ingezetenen) of worden opgenomen in je jaarlijkse aangifte (voor ingezetenen). EU- en EER-burgers betalen 19% over netto-inkomen na aftrekbare kosten. Niet-EU-burgers betalen 24% over bruto-inkomen zonder kostenaftrek, een forse straf die de investeringsrekenkunde veel minder aantrekkelijk maakt.
Aftrekbare kosten voor EU-eigenaren: hypotheekrente, opstalverzekering, servicekosten, IBI (gemeentebelasting), beheerkosten, schoonmaakkosten, platformcommissies, onderhoud en reparaties, afschrijving meubilair en een deel van nutsvoorzieningen. Bewaar alle bonnetjes.
Als je een beheerder of platform gebruikt dat betalingen afhandelt, meld dan dat de DAC7-richtlijn platformen als Airbnb en Booking.com verplicht je inkomen rechtstreeks aan de Spaanse Belastingdienst te melden sinds 2024. Te weinig opgeven is geen houdbare strategie meer.
Marbella-specifieke regels en handhaving
Het PGOU van Marbella voegt een bestemmingsplanlaag toe bovenop de Junta-regels. Bepaalde residentiële zones beperken toeristisch gebruik, en het gemeentebestuur is actiever geworden in handhaving sinds 2023. Woningen in zones geclassificeerd als residencial puro komen mogelijk niet in aanmerking voor VFT-registratie, zelfs als ze aan alle andere eisen voldoen.
Handhaving is ook toegenomen via een meldmechanisme. Buren kunnen klachten indienen via het online portaal van de Junta, en de lokale politie van Marbella is geïnstrueerd om onvergunde toeristenwoningen te identificeren. Boetes lopen van € 2.000 voor kleine overtredingen tot € 18.000 voor opereren zonder registratie, oplopend tot € 150.000 voor herhaalde ernstige overtredingen. De Junta legde in 2025 meer dan 400 sancties op in Andalusië.
Gastregistratie: de SES-Hospedería meldplicht
Alle exploitanten van toeristisch verblijf moeten elke gast registreren bij de Policía Nacional via het online systeem SES-Hospedería binnen 24 uur na inchecken. Dit geldt voor elke gast van 14 jaar en ouder. Je moet volledige naam, nationaliteit, geboortedatum, paspoort- of ID-nummer en verblijfsdata vastleggen.
Als je een beheerder inschakelt, handelen zij dit doorgaans namens jou af. Bij zelfbeheer moet je je registreren voor SES-toegang bij het lokale politiebureau, waarvoor een persoonlijk bezoek nodig is met je NIE en VFT-registratienummer. Het systeem werkt maar is niet intuïtief.
Praktische nalevingschecklist voor 2026
Voordat je eerste gast arriveert, bevestig het volgende: VFT-registratienummer ontvangen en zichtbaar op alle advertenties; energiecertificaat geldig en gearchiveerd; eerste bewoningsvergunning beschikbaar; gemeenschapsstatuten gecontroleerd op verhuurbeperkingen; SES-Hospedería toegang ingesteld; klachtenformulieren beschikbaar; brandblusser en noodsignalering geplaatst; toeristeninformatie met noodnummers en dichtstbijzijnde ziekenhuis; aansprakelijkheidsverzekering; en systeem voor kwartaalaangifte Modelo 210.
Wij raden aan een nalevingsmap bij te houden (fysiek of digitaal) met kopieën van alle vergunningen, registratiebevestiging, verzekeringspolis en energiecertificaat. Bij een inspectie of gastklacht voorkomt directe beschikbaarheid van documentatie escalatie.
Veelgestelde vragen
Vragen die kopers ons stellen
Heb ik een vergunning nodig om mijn Costa del Sol woning op Airbnb te verhuren?
Ja. Elke woning verhuurd aan toeristen voor verblijven korter dan 31 dagen heeft een VFT-registratie nodig van de Junta de Andalucía. Het registratienummer moet op je Airbnb-listing staan. Zonder opereren riskeert boetes van € 2.000 tot € 150.000.
Kan mijn VvE kortetetermijnverhuur verbieden?
Ja. Sinds de hervorming van 2019 kan een drievijfde meerderheid van eigenaren stemmen om toeristenverhuur te beperken of verbieden. Het besluit bindt alle huidige en toekomstige eigenaren na inschrijving in het Kadaster. Controleer altijd statuten en recente ALV-notulen voor aankoop.
Hoeveel belasting betaal ik over kortetetermijnhuurinkomsten in Spanje?
EU- en EER-burgers betalen 19% over netto-inkomen na aftrek van kosten. Niet-EU-burgers betalen 24% over bruto zonder aftrek. Aangifte per kwartaal via Modelo 210 voor niet-ingezetenen. Platformen als Airbnb melden je inkomsten nu aan de Spaanse fiscus onder DAC7.
Hoe lang duurt VFT-registratie aan de Costa del Sol?
De registratie zelf duurt 2 tot 4 weken via een declaración responsable. De voornaamste vertragingen komen van het verkrijgen van voorbereidende documenten: een energiecertificaat (1-2 weken) en een eerste bewoningsvergunning als je die nog niet hebt (dat kan maanden duren bij oudere woningen).
Wat gebeurt er als ik zonder VFT-vergunning verhuur in Marbella?
De Junta kan je beboeten tussen € 2.000 en € 150.000. Het gemeentebestuur van Marbella kruist actief online listings met het toerismeregister. Daarnaast eisen Airbnb en Booking.com nu een geldig VFT-nummer om listings in Andalusië te publiceren.
Gerelateerde bronnen
