Powered by ElevenLabs — binnenkort beschikbaar
Wat de plusvalia is en wanneer deze van toepassing is
De plusvalia municipal (IIVTNU) is een lokale belasting die het gemeentehuis heft op de theoretische waardestijging van de grond sinds de vorige overdracht. Zij is verschuldigd bij elke overdracht van stedelijke grond: verkoop, erfenis of schenking.
De belasting geldt alleen voor het grondaandeel, niet voor het gebouw. De kadastrale waarde op je IBI-aanslag wordt gesplitst in bouw- en grondwaarde. Alleen de grondwaarde telt voor de plusvalia.
De aangifte moet binnen 30 werkdagen na de koopakte worden ingediend, of binnen 6 maanden bij erfenis. Te late aangifte leidt tot toeslagen van 5-20 % plus rente.
Het arrest van 2021 dat alles veranderde
Op 26 oktober 2021 verklaarde het Spaanse Constitutionele Hof de bestaande berekeningsmethode ongrondwettelijk. De oude methode veronderstelde dat grond altijd in waarde steeg.
De regering voerde per 8 november 2021 een dubbel-methodesysteem in. Belastingplichtigen kiezen de methode die de laagste belasting oplevert. Voor het eerst werd de werkelijke transactieprijs relevant.
Dit is gunstig voor klanten die in 2007 op het hoogtepunt kochten en in 2026 verkopen. Als hun verkoopprijs dicht bij of onder de aankoopprijs ligt, kan de "reele" methode een aanzienlijk lagere of zelfs nul belasting opleveren.
Twee berekeningsmethoden in 2026: "reeel" vs "objectief"
Methode 1, "reeel": neemt de werkelijke winst op het grondaandeel. Verkoopprijs minus aankoopprijs, vermenigvuldigd met het kadastrale grondpercentage, maal het gemeentelijke tarief (max. 30 %).
Methode 2, "objectief": vermenigvuldigt de kadastrale grondwaarde met een jaarlijks vastgesteld coefficient op basis van houdperiode, maal het tarief.
De belastingplichtige kiest vrij. Wij berekenen altijd beide en adviseren de verkoper.
Praktische berekeningen voor 5, 10 en 20 jaar houderschap
5 jaar: koop 2021 voor 800.000, verkoop 2026 voor 1.000.000. Kadastrale grond: 120.000. Reeel: winst 200.000, grond 80.000, 30 % = 24.000. Objectief: 120.000 x 0,17 = 20.400, 30 % = 6.120.
10 jaar: koop 2016 voor 600.000, verkoop 2026 voor 900.000. Kadastrale grond: 100.000. Reeel: 36.000. Objectief: 2.400.
20 jaar: koop 2006 voor 500.000, verkoop 2026 voor 1.200.000. Kadastrale grond: 180.000. Reeel: 84.000. Objectief: 24.300. Verschil: 59.700. Professionele berekening vooraf is onmisbaar.
Wie betaalt: wettelijk de verkoper, maar onderhandelbaar
Wettelijk is de verkoper belastingplichtig bij een standaardverkoop. In Marbella is dit de marktconventie, maar het kan contractueel worden verschoven.
Bij erfenis betaalt de erfgenaam. Bij schenking de ontvanger. Leg de verantwoordelijkheid altijd vast in het koopcontract.
Als de verkoper niet-ingezetene is, houdt de koper 3 % van de koopprijs in als garantie voor de vermogenswinstbelasting. Dit staat los van de plusvalia.
Vrijstellingen: verkoop met verlies en andere gevallen
De belangrijkste vrijstelling sinds 2021 is verkoop met verlies. Als de verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs, is geen plusvalia verschuldigd. Dien de aangifte in met beide akten als bewijs.
Andere vrijstellingen: overdrachten tussen echtgenoten bij echtscheiding, overdrachten aan non-profitorganisaties en bezit korter dan een jaar.
Veelgestelde vragen
Vragen die kopers ons stellen
Hoe wordt de plusvalia berekend in Spanje in 2026?
Verkopers kiezen tussen de "reele" methode (werkelijke winst op grondaandeel x tarief) en de "objectieve" methode (kadastrale grondwaarde x houderperiode-coefficient x tarief). Bereken altijd beide.
Wie betaalt de plusvalia bij verkoop?
Wettelijk de verkoper. Onderhandelbaar in het koopcontract. Bij erfenis: de erfgenaam. Bij schenking: de ontvanger.
Betaal ik plusvalia als ik met verlies verkoop?
Nee. Sinds 2021, als je aantoont dat de verkoopprijs lager is dan de aankoopprijs, is er geen plusvalia verschuldigd.
Wat is de deadline voor plusvalia?
30 werkdagen na de koopakte. Bij erfenis: 6 maanden na overlijden.
Gerelateerde bronnen
