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IBI: el impuesto municipal anual que pagas sí o sí
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el equivalente español al council tax, cobrado anualmente por el ayuntamiento sobre toda propiedad. Se calcula como un porcentaje del valor catastral, que es un valor asignado por la administración normalmente un 30-50 % por debajo del valor de mercado. En el municipio de Marbella, el tipo del IBI es aproximadamente un 0,55-0,67 % del valor catastral para viviendas. En Benahavís, que incluye La Zagaleta y gran parte de la montaña circundante, los tipos han sido históricamente más bajos, en torno al 0,4-0,55 %, aunque se han ido equiparando con Marbella en los últimos años.
Para una villa con un valor catastral de 600.000 € (valor de mercado aproximado de 1,5-2M €), el IBI anual es de unos 3.300-4.000 €. Para una villa de 3M € con un valor catastral de 1,2M €, calcula 6.600-8.000 €. El IBI se cobra anualmente y puede domiciliarse en tu cuenta bancaria española. Si no lo pagas, el ayuntamiento puede embargar el inmueble, y las deudas de IBI se vinculan a la propiedad, no a la persona, por lo que tu abogado debe comprobar si existen deudas de IBI pendientes durante la diligencia debida.
Impuesto sobre renta imputada: el impuesto que pagas aunque la vivienda esté vacía
Este es el impuesto que sorprende a la mayoría de compradores internacionales. Si eres propietario de un inmueble en España y no lo alquilas, Hacienda te imputa una renta ficticia basada en el valor catastral y te grava por ella. La renta imputada es el 1,1 % del valor catastral para inmuebles cuyo valor catastral fue revisado en los últimos 10 años, o el 2 % para inmuebles con valoraciones catastrales más antiguas. El tipo impositivo es del 19 % para nacionales UE/EEE o del 24 % para no comunitarios.
Ejemplo práctico: una villa de 1,5M € con un valor catastral de 600.000 € (revisado recientemente). Renta imputada: 600.000 € x 1,1 % = 6.600 €. Impuesto para un nacional de la UE: 6.600 € x 19 % = 1.254 € al año. Impuesto para un no comunitario (p. ej. británico post-Brexit): 6.600 € x 24 % = 1.584 € al año. Se presenta anualmente mediante el Modelo 210, con vencimiento el 31 de diciembre del año siguiente al ejercicio fiscal. Tu gestoría o asesor fiscal debería encargarse de esta presentación de forma automática.
Impuesto sobre rentas reales del alquiler: cuando sí alquilas
Si alquilas tu propiedad, los ingresos reales sustituyen a la renta imputada durante los periodos en que la vivienda está ocupada. Para nacionales UE/EEE, el tipo es del 19 % sobre la renta neta del alquiler, lo que significa que puedes deducir gastos como honorarios de gestión, limpieza, mantenimiento, intereses hipotecarios, depreciación (3 % del valor de construcción anual) e IBI. Para no comunitarios, el tipo es del 24 % sobre la renta bruta del alquiler sin deducciones permitidas. Esta es una desventaja significativa para compradores británicos post-Brexit e inversores no comunitarios.
Durante los periodos en que la propiedad no está alquilada, el impuesto sobre renta imputada sigue aplicándose de forma proporcional. Por tanto, si alquilas 6 meses y dejas la vivienda vacía otros 6 meses, pagas impuesto sobre la renta real del alquiler por los primeros 6 meses e impuesto sobre renta imputada por los otros 6. Ambos se presentan mediante el Modelo 210 trimestral o anual. El calendario típico de declaración del alquiler es trimestral (dentro de los 20 días siguientes al final de cada trimestre), mientras que la renta imputada se presenta anualmente.
Impuesto sobre el patrimonio y el Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas
El impuesto sobre el patrimonio de España se aplica al valor neto de los activos situados en España para no residentes. En Andalucía, el mínimo exento es de 700.000 € por persona. Por encima de ese umbral, los tipos van del 0,2 % al 2,5 % en escala progresiva. Para una pareja propietaria de un inmueble de 3M € a partes iguales, cada titular tiene una participación de 1,5M €, menos los 700.000 € de mínimo exento, quedando 800.000 € sujetos a tributación por persona. A los tipos aplicables, el impuesto sobre el patrimonio sería de aproximadamente 2.400-3.600 € por persona al año.
Además, España introdujo el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, que se aplica a patrimonios netos superiores a 3M € a nivel mundial para residentes fiscales, o superiores a 3M € en España para no residentes. Los tipos son del 1,7 % sobre 3-5M €, del 2,1 % sobre 5-10M € y del 3,5 % por encima de 10M €. Este impuesto se introdujo en 2023 y se ha ido prorrogando anualmente. Para no residentes con un solo inmueble por debajo de 3M €, el Impuesto de Solidaridad no aplica. Para quienes tienen posiciones mayores, es un coste adicional significativo que debe considerarse en la decisión de compra.
Impuesto sobre plusvalías cuando vendes
Cuando vendes un inmueble en España, la plusvalía (precio de venta menos precio de compra y costes deducibles) tributa a tipo progresivo: 19 % sobre los primeros 6.000 €, 21 % entre 6.000 y 50.000 €, 23 % entre 50.000 y 200.000 €, 27 % entre 200.000 y 300.000 € y 28 % por encima de 300.000 €. Estos tipos se aplican por igual a residentes y no residentes.
Para no residentes, el comprador está legalmente obligado a retener el 3 % del precio de venta (no de la ganancia) e ingresarlo directamente en Hacienda en tu nombre. Es un depósito a cuenta de tu obligación por plusvalía. Si tu impuesto real es inferior a la retención del 3 %, reclamas la diferencia mediante un Modelo 210 en los 4 meses siguientes a la venta. Si tu impuesto es superior, pagas la diferencia. La retención del 3 % a menudo supera la obligación tributaria real en propiedades mantenidas durante muchos años donde la ganancia es modesta en relación con el precio de venta.
Las deducciones aplicables a la plusvalía incluyen: los costes de compra originales (ITP/IVA, notaría, registro, honorarios legales), las mejoras de capital documentadas con factura y los costes de venta (comisión de agencia, honorarios legales, certificado energético). Conservar las facturas de cada reforma y mejora durante tu periodo de propiedad puede reducir tu factura fiscal en decenas de miles de euros.
Obligaciones de declaración anual: Modelo 210 y calendario fiscal
Como propietario no residente de un inmueble en España, tus obligaciones mínimas de declaración anual son: un Modelo 210 por renta imputada (con plazo hasta el 31 de diciembre del año siguiente) y una declaración del impuesto sobre el patrimonio (Modelo 714) si tus activos en España superan los 700.000 €. Si alquilas la propiedad, debes presentar el Modelo 210 trimestralmente dentro de los 20 días siguientes al final de cada trimestre (abril, julio, octubre, enero).
No presentar las declaraciones conlleva sanciones de 100-400 € por declaración no presentada más intereses sobre el impuesto adeudado. El incumplimiento persistente puede resultar en que Hacienda embargue tu propiedad, lo que bloquea cualquier futura venta o transmisión hasta que se liquide la deuda. Recomendamos encarecidamente contratar una gestoría o asesor fiscal (300-600 € al año para un servicio estándar de declaraciones de no residente) que gestione todas las presentaciones de forma automática. El coste es modesto en relación con las sanciones por incumplimiento y la tranquilidad de saber que tu situación fiscal en España está en orden.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Qué impuestos pagan los no residentes por un inmueble en España?
Los no residentes pagan cinco impuestos principales: IBI (impuesto municipal, 0,4-0,67 % del valor catastral al año), impuesto sobre renta imputada (19 % UE o 24 % no UE sobre el 1,1-2 % del valor catastral al año), impuesto sobre el patrimonio (0,2-2,5 % por encima de 700.000 € por persona), basura (100-300 €/año) y plusvalía en la venta (19-28 % en escala progresiva). Además, si los activos en España superan 3M €, se aplica el Impuesto de Solidaridad al 1,7-3,5 %.
¿Pago impuestos en España si no alquilo mi propiedad?
Sí. España imputa una renta ficticia a los inmuebles vacíos y grava a los no residentes por ella. La renta imputada es el 1,1 % del valor catastral (para valores catastrales revisados recientemente) o el 2 % (para valoraciones más antiguas), gravada al 19 % para nacionales UE/EEE o al 24 % para no comunitarios. Se presenta anualmente mediante el Modelo 210. Además, pagas IBI y potencialmente impuesto sobre el patrimonio con independencia de si la propiedad está alquilada.
¿Cómo funciona la doble imposición para inmuebles en España?
España tiene convenios de doble imposición con la mayoría de países europeos, Estados Unidos, Canadá y muchos otros. El principio general es que España tiene el derecho prioritario de tributación sobre las rentas de inmuebles españoles (alquiler, plusvalías), y tu país de origen te concede un crédito por el impuesto español pagado. En la práctica, pagas primero el impuesto español y luego lo deduces de tu obligación tributaria en tu país sobre la misma renta. Raramente pagas impuestos dos veces por el mismo dinero, pero debes declarar los ingresos en ambos países.
¿Qué pasa si no presento mis declaraciones fiscales en España?
Las sanciones por no presentar oscilan entre 100-400 € por declaración no presentada más intereses sobre el impuesto impagado. Si el incumplimiento persiste, la Agencia Tributaria puede embargar tu propiedad, lo que impide su venta o transmisión hasta liquidar la deuda. En casos extremos, puede iniciar procedimientos de embargo de activos. Contratar una gestoría a 300-600 € al año para gestionar todas las declaraciones automáticamente es la forma más sencilla de evitar estos riesgos.
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