Con tecnología de ElevenLabs — próximamente
La regla 90/180 días y lo que significa para tu vivienda
Desde el Brexit, los ciudadanos del Reino Unido son nacionales de terceros países bajo las normas Schengen. Puedes permanecer en España (y en todo el espacio Schengen) un máximo de 90 días en cualquier periodo móvil de 180 días sin visado. No son 90 días por país, sino 90 días en total entre los 27 estados Schengen. Si pasas dos semanas en Francia y una en Italia, esos días cuentan contra tu cupo español. Para un propietario de segunda residencia, esto significa que puedes usar tu propiedad en la Costa del Sol aproximadamente tres meses al año sin visado.
Si quieres pasar más tiempo en España, necesitas un visado. Las opciones más habituales para propietarios británicos son el Visado No Lucrativo (requiere 28.800 €/año de ingresos pasivos, sin trabajo en España) o el Visado de Nómada Digital (requiere empleo en remoto). Ambos conceden permisos de residencia que eliminan por completo la restricción 90/180. Aproximadamente el 40 % de nuestros compradores británicos solicita uno de estos visados durante el primer año de propiedad. Muchos planean usar la vivienda solo como segunda residencia y luego descubren que quieren pasar más tiempo aquí.
Doble imposición UK-España: cómo evitar pagar dos veces
El Reino Unido y España tienen un Convenio de Doble Imposición que impide que te graven por los mismos ingresos en ambos países. Sin embargo, el convenio no elimina impuestos, solo asigna derechos de tributación. Como residente fiscal británico con propiedad en España, pagarás impuestos españoles sobre el inmueble (IBI, renta imputada vía Modelo 210, impuesto sobre el patrimonio si procede) y puedes acreditar esos impuestos españoles contra tu obligación tributaria británica sobre la misma renta. No pagas impuesto británico encima del español (el convenio lo impide), pero sí debes declarar la propiedad y los ingresos a HMRC.
Donde el convenio se complica es en las plusvalías por venta. España grava las plusvalías sobre inmuebles españoles al 19-28 % (escala progresiva), y el Reino Unido grava las plusvalías mundiales por encima de tu exención anual al 18-24 % (según tu tramo de renta británica). El convenio otorga a España el derecho prioritario de tributación sobre ganancias de inmuebles españoles, y el Reino Unido te da crédito por el impuesto español pagado. En la práctica, la plusvalía española suele ser superior a la británica, por lo que no hay impuesto adicional a pagar al Reino Unido. Aun así, debes declarar la ganancia a HMRC.
Qué cambió para los compradores británicos tras el Brexit
Antes del Brexit, los compradores británicos en España recibían el mismo trato que cualquier ciudadano de la UE: libertad de circulación, derecho a trabajar, acceso a la sanidad pública española y un tipo impositivo fijo del 19 % sobre la renta imputada. Tras el Brexit, los ciudadanos del Reino Unido pasaron a ser nacionales de terceros países y varias cosas cambiaron. El tipo impositivo de no residente sobre la renta imputada subió del 19 % al 24 %, porque el tipo reducido está reservado a nacionales UE/EEE. La retención del 3 % en la reventa (donde el comprador retiene el 3 % del precio de venta y lo ingresa a Hacienda) ahora se aplica a todos los vendedores no comunitarios, incluidos los británicos.
El acceso a la sanidad pública española ahora requiere residencia con cotizaciones a la Seguridad Social, un seguro médico privado o un formulario S1 (si cobras pensión estatal del Reino Unido). El derecho a trabajar en España requiere visado y permiso de trabajo, que antes era automático para ciudadanos de la UE. Y el panorama del impuesto de sucesiones se ha complicado: los ciudadanos británicos ya no pueden reclamar automáticamente las generosas bonificaciones regionales de Andalucía para el impuesto de sucesiones, aunque es un ámbito donde el asesoramiento legal puede optimizar el resultado mediante una planificación cuidadosa.
De libras a euros: cómo transferir fondos sin perder miles
La conversión de divisas es uno de los mayores costes ocultos para compradores británicos. En una compra de 1,5M €, la diferencia entre un buen tipo de cambio y uno malo puede ser de 15.000-30.000 €, más que los honorarios del abogado. No uses tu banco minorista del Reino Unido para la transferencia. Normalmente aplican un margen del 2-4 % sobre el tipo de cambio interbancario, lo que en 1,5M € supone 30.000-60.000 € de costes ocultos.
En su lugar, usa un bróker de divisas especializado (Currencies Direct, Wise, Moneycorp u OFX). Operan con márgenes del 0,3-0,8 %, ahorrándote un 1-3 % en cada transferencia. Para una compra grande, contrata un contrato a plazo: fijas el tipo de cambio de hoy para una transferencia que se liquida en 4-12 semanas, protegiéndote contra la depreciación de la libra entre la oferta y la escritura. Esto es especialmente importante porque el periodo de compraventa de 8-12 semanas te expone a fluctuaciones del tipo de cambio. Necesitarás abrir una cuenta con el bróker, aportar documentación KYC y normalmente pagar un pequeño depósito para asegurar el contrato a plazo.
Hipoteca británica vs hipoteca española: cuál funciona mejor
Los compradores británicos tienen dos opciones de financiación: rehipotecar un inmueble en el Reino Unido para liberar capital y comprar en España al contado, o contratar una hipoteca española con un banco español. Cada opción tiene ventajas. La rehipoteca en el Reino Unido te da deuda denominada en libras a tipos potencialmente más bajos y evita la burocracia bancaria española. Pero concentra tu riesgo en el mercado inmobiliario británico y te expone a fluctuaciones del tipo de cambio en cada cuota hipotecaria.
La hipoteca española reparte tu riesgo entre dos divisas y dos mercados inmobiliarios, y los bancos españoles ofrecen tipos competitivos para no residentes (3,5-5 % fijo, 60-70 % LTV en 2026). La desventaja es el proceso de solicitud: los bancos españoles exigen documentación extensa (declaraciones fiscales del Reino Unido, P60, extractos bancarios, justificante de ingresos británicos), la tasación debe realizarla un tasador español, y la aprobación tarda 4-6 semanas. La mayoría de compradores británicos en el tramo de 500.000 €-1,5M usan hipoteca española; por encima de 1,5M €, la compra al contado con liberación de capital en el Reino Unido es más habitual.
Impuesto de sucesiones y planificación patrimonial para propietarios británicos
La legislación sucesoria española exige que una parte de tu herencia pase a tus hijos (legítima), independientemente de lo que diga tu testamento. Sin embargo, desde agosto de 2015 (Reglamento UE 650/2012), los extranjeros pueden optar por que se aplique la ley sucesoria de su país de origen. Los propietarios británicos deben incluir una cláusula en su testamento español eligiendo expresamente el derecho inglés (o escocés) para regir su sucesión, lo que les permite distribuir su propiedad española como deseen.
En el ámbito fiscal, Andalucía ofrece generosas bonificaciones en el impuesto de sucesiones para herederos en línea directa (hijos, cónyuges): una reducción del 99 % de la base imponible para herencias de hasta 1M € de valor, eliminando en la práctica el impuesto de sucesiones para la mayoría de transmisiones. Tras el Brexit, existe debate jurídico sobre si los ciudadanos británicos pueden seguir reclamando estas bonificaciones regionales o deben pagar los tipos estatales (mucho más elevados). El consenso legal actual, respaldado por sentencias del Tribunal Supremo español, es que residentes comunitarios y no comunitarios en Andalucía reciben igual trato a efectos del impuesto de sucesiones regional, pero esta es una materia donde el asesoramiento profesional es imprescindible.
Pasos prácticos: de Londres a la escritura
La secuencia óptima para un comprador británico es: primero, solicita tu NIE a través del Consulado de España en Londres (o Manchester, Edimburgo). Londres tramita solicitudes de NIE en 2-4 semanas. Segundo, contrata un abogado español que sea independiente de la agencia inmobiliaria. Tercero, abre una cuenta bancaria española. Esto puede hacerse en remoto con algunos bancos, o presencialmente durante un viaje de visitas. Cuarto, si piensas financiar con hipoteca española, inicia el proceso de preaprobación con 2-3 bancos simultáneamente. Quinto, vuela a Málaga para un viaje de visitas concentrado de 3-5 días. Sexto, una vez encontrada la propiedad, tu agente gestiona la oferta y tu abogado la compraventa, normalmente 8-12 semanas hasta la escritura.
Presupuesta al menos dos viajes a España: uno para visitar y otro para la firma en notaría. Algunos compradores otorgan un poder notarial y nunca acuden a la firma en persona, pero recomendamos estar presente. El vuelo de Londres a Málaga dura 2 horas 45 minutos, con múltiples servicios diarios desde Heathrow, Gatwick, Stansted, Luton y Manchester.
Preguntas frecuentes
Preguntas que nos hacen los compradores
¿Pueden los ciudadanos británicos seguir comprando propiedad en España tras el Brexit?
Sí, por supuesto. El Brexit no cambió el derecho a comprar propiedad en España. Cualquier extranjero (comunitario o no) puede adquirir un inmueble español con solo un NIE y una cuenta bancaria. Lo que cambió es el marco de residencia, fiscalidad y sanidad en torno a la propiedad. Los compradores británicos pagan ahora el 24 % (no el 19 %) sobre la renta imputada, están sujetos al límite Schengen de 90/180 días y necesitan visado para vivir en España más de tres meses. El proceso de compra en sí es idéntico al de antes del Brexit.
¿Pagan los compradores británicos más impuestos sobre propiedad española que los compradores de la UE?
Sí, en dos ámbitos concretos. El IRNR sobre renta imputada (el impuesto que pagas aunque la propiedad esté vacía) es del 24 % para no comunitarios frente al 19 % para nacionales UE/EEE. Además, los no comunitarios tributan sobre la renta imputada bruta, mientras que los comunitarios pueden deducir ciertos gastos antes de calcular el impuesto. Para un inmueble con un valor catastral de 500.000 €, esto suele traducirse en una diferencia anual de aproximadamente 400-800 €. La diferencia es apreciable pero raramente disuasoria para compradores de inmuebles de gama alta.
¿Cómo acceden los compradores británicos a la sanidad en España?
Hay tres vías. Si te conviertes en residente fiscal español, puedes registrarte en el sistema de salud público (SAS en Andalucía) a través de tus cotizaciones a la Seguridad Social. Si cobras pensión estatal del Reino Unido, puedes solicitar un formulario S1 al DWP que te da derecho a sanidad pública española financiada por el Reino Unido. Si ninguna de las anteriores aplica, necesitas un seguro médico privado, que también es requisito para el Visado No Lucrativo. Aseguradoras como Sanitas, Adeslas y Cigna ofrecen pólizas completas desde 80-300 € al mes por persona según edad y coberturas.
¿Deberían los compradores británicos usar una hipoteca británica o española?
Depende de tu situación. La rehipoteca en el Reino Unido es más sencilla y evita la burocracia bancaria española, pero concentra el riesgo cambiario y la exposición inmobiliaria en el mercado británico. La hipoteca española (3,5-5 %, 60-70 % LTV para no residentes) reparte el riesgo entre divisas y mercados, y los tipos españoles son competitivos actualmente. Por debajo de 1,5M €, la mayoría de compradores británicos usa hipoteca española. Por encima de 1,5M €, la compra al contado con liberación de capital en el Reino Unido es más habitual. En ambos casos, usa un contrato a plazo con un bróker de divisas para fijar el tipo de cambio.
¿Debo pagar impuestos en el Reino Unido por mi propiedad española?
Debes declarar la propiedad y cualquier ingreso español a HMRC, pero el Convenio de Doble Imposición UK-España impide que pagues impuestos dos veces por la misma renta. Los impuestos españoles pagados sobre el inmueble (IBI, Modelo 210, plusvalía) se acreditan contra tu obligación tributaria británica. En la práctica, el impuesto español suele ser superior al británico, por lo que no hay pago adicional al Reino Unido. Aun así, debes declarar la propiedad española en tu Self Assessment británica, y la exención anual del CGT del Reino Unido no protege las ganancias en inmuebles extranjeros más allá del importe de la exención.
Recursos relacionados
