Marbella vs Algarve: Wo ist die bessere Immobilieninvestition 2026?

Marbellas Luxusmarkt ist seit den 1960er Jahren etabliert. Durchschnittliche Wiederverkaufspreise in Toplagen reichen von 3.500 bis 8.000 €/m². Das Transaktionsvolumen ist hoch, die Liquidität gut und der Markt verfügt über ein vollständiges Ökosystem aus Maklern, Anwälten, Banken und Bauträgern. Der Luxusmarkt der Algarve ist jünger und hat sich erst in den letzten 15 Jahren deutlich entwickelt. Das Goldene Dreieck (Vale do Lobo, Quinta do Lago, Vilamoura) ist die Toplage mit Preisen von 3.000 bis 6.000 €/m².

Marbella hat eine größere ganzjährige Bevölkerung (circa 150.000 Einwohner) im Vergleich zum Goldenen Dreieck der Algarve (kleine permanente Bevölkerung, stark saisonabhängig). Die Infrastruktur Marbellas (Krankenhäuser, Schulen, Restaurants, Geschäfte) funktioniert ganzjährig, während die Algarve von November bis März ruhiger ist.

Für 1.000.000 € in Marbella: eine moderne Dreizimmerwohnung in Puerto Banús, eine ältere Vier-Schlafzimmer-Villa in Benahavís oder ein neues Zweizimmer-Penthouse in San Pedro. Für 1.000.000 € in der Algarve: eine moderne Drei-Schlafzimmer-Villa nahe Quinta do Lago, eine Vier-Schlafzimmer-Villa in Vilamoura oder eine neue Zweizimmerwohnung in Vale do Lobo.

Die Algarve bietet in vergleichbaren Toplagen generell 10 bis 20 % mehr Fläche pro Euro als Marbella. Allerdings bietet Marbella ein breiteres Preisspektrum (von Wohnungen ab 250.000 € bis Villen für 30.000.000 €), was an beiden Enden des Marktes mehr Auswahl ermöglicht.

Spanien: Vermögensteuer auf Nettovermögen über 700.000 € (Andalusien-Sätze 0,2 bis 3,5 %); Einkommensteuer für Residenten progressiv 19 bis 47 % (oder 24 % pauschal unter dem Beckham-Gesetz für neue Residenten); Mieteinnahmen für Nicht-Residenten 19 % (EU) oder 24 % (Nicht-EU); Erbschaftsteuer mit großzügigen andalusischen Freibeträgen für enge Familienangehörige. Das Beckham-Gesetz ist ein bedeutender Anreiz für Neuankömmlinge: 24 % pauschal für sechs Jahre.

Portugal: Das NHR-Regime endete für neue Antragsteller 2024 und wurde durch das IFICI-Regime für bestimmte Berufe ersetzt. Ohne NHR ist die portugiesische Einkommensteuer progressiv von 14,5 bis 48 %. Portugal hat keine Vermögensteuer, erhebt aber Imposto de Selo (0,8 % bei Kauf) und IMT zu variablen Sätzen. Die portugiesische Erbschaftsteuer beträgt 10 % für nicht-lineare Erben (Ehepartner und Kinder befreit). Für neue Residenten 2026 ist Spaniens Beckham-Gesetz ein klarerer Steuervorteil als die verbleibenden portugiesischen Anreize.

Marbellas Ferienvermietungsrenditen liegen bei 4 bis 7 % brutto je nach Lage und Immobilientyp. Die Saison läuft von Ostern bis Oktober, mit starker Nebensaison im Mai, Juni, September und Oktober durch Golftouristen und Remote-Arbeiter. Marbellas größere ganzjährige Bevölkerung unterstützt auch Langzeitmietennachfrage.

Die Ferienvermietungsrenditen der Algarve sind mit 4 bis 6 % brutto vergleichbar, aber die Saison ist kürzer. Spitzenauslastung läuft von Juni bis September. Die Übergangsmonate (April, Mai, Oktober) wachsen, sind aber noch nicht so stark wie in Marbella. Langzeitmietennachfrage in der Algarve ist durch die kleine Dauerbevölkerung begrenzt. Für Anleger, die konstante Mieteinnahmen priorisieren, hat Marbella durch die längere Saison einen Vorsprung.

Spanien hat sein Goldenes Visum für Immobilien im April 2025 abgeschafft. Aufenthaltsoptionen für Immobilienkäufer umfassen das Nicht-Erwerbstätigen-Visum (passives Einkommen erforderlich, keine Arbeit), das Digitale-Nomaden-Visum (Fernarbeit, Beckham-Steuervorteile) und das Unternehmervisum. Portugal hat Immobilien 2023 aus seinem Goldenen Visum gestrichen, bietet aber weiterhin Goldenes Visum für Fondsinvestitionen von 500.000 €. Portugals D7-Visum ist vergleichbar mit Spaniens Nicht-Erwerbstätigen-Visum.

Für Nicht-EU-Käufer, die gezielt eine an Immobilieninvestition geknüpfte Aufenthaltsgenehmigung suchen, bietet weder Spanien noch Portugal 2026 einen direkten Weg von der Immobilie zum Visum. Beide erfordern separate Visumanträge mit Einkommens- oder Investitionsschwellen. Der praktische Unterschied ist gering; wählen Sie nach Wohnwunsch, nicht nach Visumkomfort.

Marbella profitiert vom Flughafen Málaga (120+ Direktverbindungen, 20 Mio.+ Passagiere/Jahr). Die Algarve ist auf den Flughafen Faro angewiesen (50+ Verbindungen, geringere Kapazität). Marbella hat eine größere internationale Gemeinschaft mit mehr internationalen Schulen (10+), mehr Restaurants (500+ in der Gemeinde) und mehr kommerzieller Infrastruktur. Die Algarve ist ruhiger und stärker auf Golf ausgerichtet.

Für Käufer, die ganzjährig leben und Schulen, Gesundheitsversorgung, internationale Gemeinschaft und Ganzjahresservice benötigen, hat Marbella einen klaren Vorteil. Für Käufer, die ein ruhiges Golf-Retreat hauptsächlich im Sommer suchen, bietet die Algarve hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis mit weniger Andrang. Die Wahl hängt davon ab, was Sie von Ihrer Immobilie erwarten und wie viel Zeit Sie dort verbringen.