Immobilien Marbella: köpguide för tyska köpare på Costa del Sol

Tyskland och Spanien har ett omfattande dubbelbeskattningsavtal (Doppelbesteuerungsabkommen, DBA) som fördelar beskattningsrätten för fastighetsinkomster. Spanien har första beskattningsrätt på inkomster från spansk fastighet, inklusive fiktiv hyresintäkt, faktisk hyresintäkt och reavinst vid försäljning. Tyskland beskattar din världsinkomst men ger avräkning (Anrechnung) för spansk skatt på samma inkomst. I praktiken betalar du först spansk skatt och drar sedan av den från din tyska Einkommensteuer.

DBA-avtalet täcker fyra kategorier av fastighetsinkomster: fiktiv hyresintäkt (Spanien beskattar EU-medborgare med 19 % på 1,1 % av katastralt värde; Tyskland avräknar mot Einkommensteuer), faktisk hyresintäkt (Spanien beskattar EU-medborgare med 19 % på nettohyra; Tyskland inkluderar inkomsten i världsinkomsten men avräknar spansk skatt), reavinst vid försäljning (Spanien beskattar med 19–28 %; Tyskland avräknar via Anrechnungsmethode) och förmögenhetsskatt (Spanien tar ut 0,2–2,5 % över 700 000 €; Tyskland har ingen federal förmögenhetsskatt, så ingen avräkning, men den spanska skatten är avdragsgill som kostnad).

Som tysk skatteresident med utländskt fastighetsinnehav måste du ta upp den spanska fastigheten i din årliga Einkommensteuererklärung. Det inkluderar fastighetens värde, eventuella hyresintäkter eller fiktiva hyresintäkter och reavinst vid försäljning. Fastigheten deklareras i Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) för uthyrning, eller i Anlage SO för reavinster. Din Steuerberater bör samordna de spanska deklarationerna (Modelo 210) och de tyska så att avräkningarna tillämpas korrekt.

Ett vanligt misstag är att inte deklarera den spanska fastigheten alls, i tron att spansk skatt räcker. Finanzamt kräver redovisning av världsinkomst oavsett om DBA-avtal finns. Underltenhet att deklarera är skattebrott (Steuerhinterziehung). Sedan införandet av Common Reporting Standard (CRS) 2017 rapporterar spanska banker tyska kontoinnehavare automatiskt till Bundeszentralamt für Steuern. Att inte deklarera är i praktiken omöjligt att upprätthålla.

Puerto Banús, eller "Porta Benus" som det syns i 2 900 tyska Google-sökningar per månad, har varit centrum för den tysktalande gemenskapen på Costa del Sol sedan 1980-talet. Hamnens mix av lyxshopping, båtkultur och internationell gastronomi lockade tyska köpare, och trenden håller i sig. Tyskt drivna företag, tysktalande fastighetsmäklare och tyska restauranger är samlade kring hamnen och de angränsande bostadskvarteren.

Utöver Porta Benus är tyska köpare väl representerade på Nya Gyllene Milen (Esteponas nybyggen lockar värdemedvetna tyska investerare), i Sierra Blanca (prestigeadress för förmögna köpare) och i Elviria i östra Marbella (lugnare bostadsområde nära Deutsche Schule). Den typiska tyska köparen på Costa del Sol 2026 köper i spannet 500 000–3 000 000 €, ofta som fritidsbostad med hyresintäktspotential. Byggkvalitet, energieffektivitet och rättssäkerhet prioriteras högst.

Tyska banker kan i teorin finansiera spanska fastighetsktillöp via en Grundschuld (fastighetsinteckning) på en befintlig tysk fastighet, där frigjort kapital används för kontantköp i Spanien. Det är den enklaste vägen för köpare som äger en tysk fastighet skuldfritt eller med rejlt eget kapital. Din lokala Sparkasse eller Volksbank kan ordna detta. Räntan speglar tyska marknadsförhållanden (typiskt lägre än spanska räntor).

Alternativt finns spanskt bolån till 3,5–5 % fast ränta för icke-residenter, med 60–70 % belåningsgrad. Spanska banker är vana vid tyska kunder och accepterar Einkommensteuerbescheide, Gehaltsabrechnungen och Bilanzen som inkomstbevis. Godkännande tar 4–6 veckor. Valet mellan vägarna beror på ditt befintliga tyska fastighetskapital, din inställning till spansk bankbyråkrati och om du vill ha en eurodenominerad skuld (som ett spanskt bolån automatiskt ger).

Spansk arvslagstiftning innehåller tvångsarv (legítima), som reserverar en del av kvarltenskap för barn och efterlevande make. Det står i konflikt med tyskt Erbrecht, som också har Pflichtteil (laglott) men med andra andelar och mekanismer. Sedan augusti 2015 tillåter EU-förordning 650/2012 utländska medborgare att välja hemlandets arvsrätt. Tyska köpare bör infoga en Rechtswahl-klausul i sitt spanska testamente som uttryckligen väljer tysk lagstiftning.

Skattemässigt kan både Spanien och Tyskland kräva arvsskatt på en spansk fastighet som ärvs av tyska skatteresidenter. De spanska regionala satserna (Andalusien erbjuder upp till 99 % reduktion för arvingar i rakt nedstigande led på arv upp till 1 000 000 €) kan avräknas mot tysk Erbschaftsteuer enligt DBA-avtalet. Professionell planering med en jurist eller Steuerberater med erfarenhet i båda jurisdiktionerna är avgörande: samspelet mellan spansk legítima, tysk Pflichtteil och båda ländernas arvsskattesatser kan ge oväntade resultat utan noggrann strukturering.

Ansök om NIE via spanska konsulatet i din närmaste tyska stad (Berlin, Frankfurt, München, Düsseldorf, Hamburg, Stuttgart har konsulat). Handläggningstiden är 2–6 veckor. Anlita en tysktalande eller engelsktalande spansk fastighetsadvokat. Flera byråer på Costa del Sol har tyska moderålstalare i teamet. Öppna ett spanskt bankkonto (CaixaBank och Santander har tysktalande rådgivare i Marbella). Om du behöver finansiering, påbörja förhandsgodknnande hos 2–3 spanska banker medan din NIE behandlas.

Lufthansa, Eurowings och Ryanair flyger direkt från flera tyska flygplatser till Málaga, med flygtider på 2,5–3 timmar. Budgetera för 2–3 resor: en fokuserad visningsresa (3–5 dagar), eventuellt en andra visnings- eller utforskningsresa, och notariemötet. Många tyska köpare i högre prissegment besöker även området under olika årstider för att säkerställa att fastigheten och området möter förväntningarna året runt.