Vakantieverhuur vs langetermijnhuur in Marbella: inkomen, belasting en moeite vergeleken

Vakantieverhuur betekent verhuren aan toeristen per nacht of per week, doorgaans via Airbnb, Booking.com of een lokale beheerder. Juridisch is dit een Vivienda con Fines Turísticos (VFT) met registratieplicht bij de Junta. Verblijven zijn beperkt tot 31 dagen per boeking. Inkomen is seizoensgebonden: het hoogseizoen (juli, augustus, Pasen, Kerst) levert 70-80 % van de jaaromzet.

Langetermijnhuur is een contract van 12 maanden of meer onder de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). De huurder betaalt een vaste maandhuur, doorgaans met jaarlijkse CPI-indexering. Geen toeristenvergunning nodig. De LAU-hervorming van 2019 geeft huurders recht op verlenging tot vijf jaar (zeven bij bedrijfsmatig verhuurder).

Vakantieverhuur: een 2-slaapkamerappartement bij het strand voor € 150 per nacht in het hoogseizoen en € 90 in het tussenseizoen, met 65 % gemiddelde bezetting. Bruto-inkomen: € 30.000 tot € 38.000 per jaar. Na beheerkosten (20 %), schoonmaak (€ 60 per wissel), platformcommissies (3-15 %) en onderhoud, rest netto € 18.000-24.000 vóór belasting.

Langetermijn: hetzelfde appartement voor € 1.500/maand (€ 18.000/jaar). Beheerkosten minimaal: circa € 1.200/jaar. Netto vóór belasting: € 15.000-16.000. Lager brutorendement maar veel meer voorspelbaarheid en veel minder werk.

Voor niet-ingezetene EU-eigenaren worden zowel vakantie- als langetermijnhuurinkomsten belast tegen 19 % op netto-inkomen na aftrekbare kosten. Niet-EU-niet-ingezetenen betalen 24 % op bruto zonder aftrek.

Ingezetene verhuurders hebben een extra voordeel bij langetermijn: de Spaanse IRPF-wet geeft 60 % reductie op netto-huurinkomen uit langetermijncontracten (12 maanden of meer). Hierdoor is slechts 40 % van je netto-inkomen belastbaar. Een ingezetene die € 15.000 netto verdient uit langetermijnhuur betaalt belasting over slechts € 6.000. Dit geldt niet voor vakantieverhuur.

Vakantieverhuur vereist doorlopende operationele aandacht. In- en uitchecken (vaak op onhandige tijden), schoonmaakwissels, wasserij, voorraadbeheer, gastcommunicatie, recensiebeheer, dynamische prijsstelling en onvermijdelijke klachten. Zelfs met een beheerder neem je wekelijks beslissingen.

Langetermijnhuur vereist vrijwel geen doorlopend beheer bij een goede huurder. Je int maandelijks de huur, handelt onderhoudsverzoeken af (doorgaans een paar per jaar) en voert een jaarlijkse inspectie uit. De tijdsinvestering: circa 20 uur per jaar tegenover 200 of meer bij zelfbeheerde vakantieverhuur.

Het grootste juridische risico bij langetermijn is een niet-betalende huurder. Ontruimingsprocedures onder de LAU kunnen 6-12 maanden duren. Twee maanden borg plus bankgarantie beperken het risico, maar het bestaat. De LAU-hervorming 2019 verplicht ook een minimale contractduur van 5 jaar.

Vakantieverhuurrisico’s zijn anders: regelgevingswijzigingen kunnen je model van de ene dag op de andere illegaal maken, een 60 % VvE-stemming kan toeristenverhuur verbieden, en seizoensinkomsten maken lege maanden proportioneel kostbaarder. Het compenserende voordeel is flexibiliteit: je kunt de woning zelf gebruiken, prijzen aanpassen en zonder opzegtermijn stoppen met verhuren.

2-slaapkamerappartementen in toeristische gebieden (Puerto Banús, oude stad Marbella, complexen aan zee) presteren het best als vakantieverhuur. Ze trekken stellen en kleine gezinnen voor weekverblijven, genereren hoge nachttarieven in de zomer en hebben beheersbare wisselkosten.

Voor langetermijn hebben gezinswoningen nabij internationale scholen (San Pedro, Nueva Andalucía, New Golden Mile) de hoogste vraag. 3-slaapkamerappartementen en rijtjeshuizen trekken gezinnen aan die 1-3 jaar verhuizen, vaak met bedrijfscontracten.

Als je niet-EU niet-ingezetene bent, is langetermijn bijna altijd beter omdat het 24 % brutobelastingtarief op vakantie-inkomen (zonder aftrek) te zwaar drukt. Als je EU-ingezetene bent of van plan Spaans fiscaal resident te worden, maakt de 60 %-reductie langetermijn zeer belastingefficiënt. Als je EU-niet-ingezetene bent die maximaal bruto wil met actief beheer (of 20 % betaalt aan een bedrijf), levert vakantie op de juiste locatie nog steeds hogere absolute inkomsten.

Het hybride model (toeristen in de zomer, korte termijn in de winter) is juridisch problematisch. De Junta beschouwt elk toeristisch verblijf onder 31 dagen als VFT, en de minimale LAU-duur voorkomt dat je langetermijnhuurders voor de zomer kunt vragen te vertrekken. Kies één model.