Golden Visa Spanien: Was sich
geändert hat und was kommt

Am 3. April 2025 hat die spanische Regierung das Golden-Visa-Programm offiziell für neue immobilienbasierte Anträge ausgesetzt. Der Schritt folgte auf monatelange politische Debatten über die Auswirkungen des Programms auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Städten wie Barcelona und Madrid, wo die Immobilienpreise stark gestiegen waren und Einheimische aus den zentralen Vierteln verdrängt wurden.

Die Aussetzung betrifft speziell den Investitionsweg über Immobilien. Anträge, die vor dem Stichtag bereits eingereicht und in Bearbeitung waren, wurden anerkannt und werden weiterhin bearbeitet. Bestehende Golden-Visa-Inhaber können ihre Genehmigungen nach den ursprünglichen Bedingungen weiterhin verlängern, sofern sie die qualifizierende Investition aufrechterhalten.

Es ist wichtig, den Umfang der Änderung zu verstehen. Das Golden-Visa-Programm existiert technisch gesehen weiterhin für andere Investitionskategorien — bedeutende Kapitalinvestitionen in spanische Unternehmen, Staatsanleihen oder Geschäftsprojekte von allgemeinem Interesse —, doch diese Wege wurden von Privatkäufern selten genutzt und bringen ihre eigene Komplexität mit sich. Für alle praktischen Zwecke ist der Weg, der für Immobilienkäufer relevant war, versperrt.

Die spanische Regierung hat keinen Zeitplan für eine Wiedereinführung des Programms genannt, und politische Kommentare deuten darauf hin, dass die Aussetzung dauerhaft sein soll. Wir raten unseren Kunden, nicht auf eine Wiederöffnung zu planen. Schauen Sie stattdessen auf die alternativen Aufenthaltswege weiter unten, oder kaufen Sie einfach, weil Sie ein Zuhause in Spanien besitzen möchten — was völlig ohne jegliches Visum möglich bleibt.

Spanien führte die Golden Visa im September 2013 ein, in der Nachwirkung der Finanzkrise, als Teil des Gesetzes 14/2013 zur Anwerbung ausländischer Investitionen und zur Stimulierung des Immobilienmarktes. Das Programm war nach europäischen Maßstäben einfach: Investieren Sie mindestens 500.000 € in spanische Immobilien — ein Objekt oder mehrere, Wohn- oder Gewerbeimmobilien — und erhalten Sie eine verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung für sich und Ihre unmittelbare Familie.

Die Genehmigung gewährte das Recht, in Spanien zu leben und zu arbeiten, frei im 27 Länder umfassenden Schengen-Raum zu reisen und Zugang zu den spanischen öffentlichen Gesundheits- und Bildungssystemen zu erhalten. Entscheidend war, dass es keine physische Mindestaufenthaltspflicht gab. Sie konnten einmal im Jahr zur Verlängerung Ihrer Karte anreisen und die restliche Zeit verbringen, wo Sie wollten. Das machte es besonders attraktiv für Käufer aus dem Nahen Osten, China, Russland und Lateinamerika, die einen europäischen Stützpunkt wollten, ohne sich zu einem Vollzeitleben in Spanien zu verpflichten.

Die Verlängerung war unkompliziert: Halten Sie die 500.000-€-Investition aufrecht (Sie konnten verkaufen und reinvestieren, aber der Gesamtwert musste auf oder über der Schwelle bleiben), und Ihre Genehmigung wurde zunächst für zwei Jahre, dann für Fünfjahreszeiträume verlängert. Nach fünf Jahren mit der Genehmigung konnten Sie die Daueraufenthaltsgenehmigung beantragen, und nach zehn Jahren die spanische Staatsbürgerschaft — wobei Spanien grundsätzlich keine doppelte Staatsbürgerschaft erlaubt, sodass die meisten Nicht-EU-Inhaber sich dafür entschieden, stattdessen ihre Daueraufenthaltsgenehmigung zu behalten.

Über die zwölfjährige Laufzeit des Programms erteilte Spanien rund 14.000 Golden Visas, wobei die Costa del Sol, Barcelona und Madrid die drei dominierenden Kaufstandorte waren. Allein im Raum Marbella stützte das Programm jährlich Hunderte von Transaktionen im oberen Marktsegment. Seine Schließung markiert das Ende einer Ära, aber nicht das Ende internationaler Käufe an der Küste.

Die Schlagzeilen im April 2025 waren dramatisch. „Spanien beendet die Golden Visa“, titelte eine britische Qualitätszeitung. Immobilienforen überschlugen sich mit Vorhersagen einer Preiskorrektur in Marbella, Estepona und Benahavís. Zwölf Monate später haben sich diese Vorhersagen nicht bestätigt. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise an der Costa del Sol stiegen 2025 um etwa 6–8 %, und das erste Quartal 2026 zeigt keinerlei Anzeichen einer Umkehr.

Die Erklärung ist struktureller Natur. Golden-Visa-Käufer machten einen nennenswerten, aber bescheidenen Anteil an der Gesamtzahl der Transaktionen aus — je nach Jahr und Quelle rund 5–8 % der internationalen Käufe im Luxussegment. Die überwältigende Mehrheit der internationalen Käufer an der Costa del Sol kauft aus Lifestyle-Gründen: die 320 Sonnentage, die internationalen Schulen, das Golf, die zweieinhalbstündige Flugverbindung von den meisten europäischen Hauptstädten. Diese Motivationen haben sich nicht geändert.

Angebotsengpässe spielten ebenfalls eine Rolle. Erstklassiges Küstenland zwischen Estepona und Marbella ist endlich, Baugenehmigungen dauern zwölf bis vierundzwanzig Monate, und die besten Neubauprojekte sind vor Fertigstellung ausverkauft. Die Nachfrage nordeuropäischer Käufer — skandinavische, britische, niederländische, belgische und deutsche Familien — befindet sich auf oder nahe Rekordniveau. Käufer aus dem Nahen Osten und Nordamerika, die zuvor die Golden Visa nutzten, sind einfach auf alternative Aufenthaltswege umgestiegen oder haben entschieden, dass sie gar keinen Aufenthaltsstatus benötigen.

Unsere Einschätzung ist eindeutig: Wenn Sie an der Costa del Sol kaufen, weil Sie den Lifestyle und das Preis-Leistungs-Verhältnis schätzen, ändert die Schließung der Golden Visa nichts an der Immobilie selbst. Der Sonnenschein, die Infrastruktur, die internationale Gemeinschaft und die langfristige Wertentwicklung sind vollständig intakt. Der Aufenthaltsstatus ist eine separate Frage mit eigenen Lösungen.

Dies ist der wichtigste Punkt in diesem Leitfaden und der am häufigsten missverstandene: Nicht-EU-Bürger können in Spanien frei Immobilien erwerben, besitzen und verkaufen, ohne jegliche Einschränkungen. Es gibt keinen Mindestbetrag, keine Obergrenze für die Anzahl der Immobilien, keine Pflicht, im Land zu leben, und keine Verbindung zwischen Immobilieneigentum und Einwanderungsstatus.

Die einzige administrative Voraussetzung ist eine NIE — die Número de Identificación de Extranjero —, eine neunstellige steuerliche Identifikationsnummer, die allen Ausländern mit finanziellen Geschäften in Spanien erteilt wird. Eine NIE ist kein Visum. Sie ist keine Aufenthaltsgenehmigung. Sie ist schlicht die Nummer, unter der Sie beim Finanzamt (Agencia Tributaria) geführt werden. Sie benötigen sie vor der Unterzeichnung des Arras-Vertrags (privater Kaufvertrag), der Eröffnung eines spanischen Bankkontos oder der Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde beim Notar.

Sie können eine NIE bei jedem spanischen Konsulat oder jeder Botschaft in Ihrem Heimatland oder persönlich bei einer Policía-Nacional-Dienststelle in Andalusien beantragen. Rechnen Sie mit zwei bis sechs Wochen über ein Konsulat oder wenigen Tagen bei persönlicher Vorsprache in Málaga oder Marbella. Ihr unabhängiger Anwalt kann den Antrag mit einer notariell beglaubigten Vollmacht für Sie stellen, was der Ansatz ist, den die meisten unserer internationalen Kunden wählen.

Sobald Sie die Immobilie besitzen, sind Ihre laufenden Verpflichtungen als nicht ansässiger Eigentümer überschaubar: eine jährliche Modelo-210-Pauschaleinkommensteuererklärung (auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten), die jährliche IBI-Grundsteuer und Hausgeld, falls die Immobilie in einer Anlage mit Gemeinschaftsflächen liegt. Nichts davon erfordert, dass Sie in Spanien ansässig sind oder ein Visum besitzen. Ihr Gestor oder Steuervertreter kann all dies aus der Ferne erledigen.

Nicht ansässige Immobilieneigentümer in Spanien unterliegen mehreren wiederkehrenden Steuern, die zwar nicht belastend sind, aber alle fristgerecht eingereicht werden müssen. Die wichtigste ist die IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes —, die spanische Einkommensteuer für Nichtresidenten. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, schulden Sie dennoch eine jährliche Pauschalsteuer, berechnet als 2 % des Katasterwerts (oder 1,1 %, wenn der Wert kürzlich überprüft wurde), besteuert mit 19 % für EU-/EWR-Staatsangehörige oder 24 % für alle anderen. Bei einer typischen Costa-del-Sol-Villa mit einem Katasterwert von 400.000 € kann die jährliche Rechnung bei 1.500–2.000 € liegen. Ihr Gestor reicht dies jährlich über das Modelo 210 ein.

Wenn Sie die Immobilie vermieten, deklarieren Sie stattdessen die tatsächlichen Mieteinnahmen. EU-/EWR-Residente können abzugsfähige Kosten (Hypothekenzinsen, Reparaturen, Versicherung, Hausgeld) absetzen, bevor der Satz von 19 % angewandt wird. Nicht-EU-Residente werden leider auf Bruttomieteinnahmen mit 24 % ohne Abzüge besteuert — ein wesentlicher Unterschied, der in Ihrem Investitionsmodell berücksichtigt werden sollte.

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die örtliche Grundsteuer, vergleichbar mit der Grundsteuer in anderen Ländern. Sie wird von der Gemeinde auf Basis des Katasterwerts erhoben und variiert je nach Ort. In Marbella rechnen Sie mit etwa 0,4–0,7 % des Katasterwerts jährlich. Estepona und Benahavís haben ähnliche Spannen. Der Bescheid kommt einmal jährlich und kann per Lastschrift von Ihrem spanischen Bankkonto abgebucht werden.

Spanien erhebt zudem eine Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio), die für Nichtresidenten auf ihr spanisches Vermögen ab 700.000 € greift (nach einem zusätzlichen Freibetrag von 300.000 € für den Hauptwohnsitz, den Nichtresidenten in der Regel nicht geltend machen können). Die Sätze sind progressiv, von 0,2 % bis 3,5 % in Andalusien. In der Praxis ist die kombinierte Auswirkung auf eine einzelne Immobilie im Wert von 1–2 Mio. € überschaubar, aber es lohnt sich, sie vorab mit einem spanischen Steuerberater zu modellieren, insbesondere wenn Sie weitere spanische Vermögenswerte halten oder mehrere Immobilien in Betracht ziehen.

Wir haben seit der Aussetzung der Golden Visa mit Hunderten von Nicht-EU-Käufern gearbeitet, und unsere Empfehlung teilt sich in zwei Lager, je nach den Prioritäten des Käufers.

Wenn der Aufenthaltsstatus Ihre Hauptmotivation war: Schauen Sie sich Portugals Golden Visa an (die von Wohnimmobilien abgerückt ist, aber weiterhin Gewerbeimmobilien und Fondsinvestitionen akzeptiert) oder Griechenlands Programm (das kürzlich seine Schwelle in beliebten Gebieten auf 800.000 € verdoppelt hat, aber weiterhin aktiv ist). Beide bieten einen legitimen Weg zur Schengen-Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien. Alternativ können Sie Spaniens Visum ohne Erwerbstätigkeit oder Digital-Nomaden-Visum prüfen — beides sind etablierte Wege mit klaren Anforderungen.

Wenn Sie den Lifestyle der Costa del Sol wollen: Kaufen Sie trotzdem. Der Immobilienmarkt ist unabhängig vom Visumsprogramm. Sie benötigen kein Visum, um ein Haus in Spanien zu besitzen, zu genießen, zu renovieren, einzurichten oder zu vermieten. Sie können mit einem herkömmlichen 90-Tage-Schengen-Touristenaufenthalt (oder 180 Tage, wenn Ihr Land ein bilaterales Abkommen hat) anreisen, und viele unserer Kunden teilen ihr Jahr zwischen Málaga und ihrem Heimatland auf, ohne formelle Aufenthaltsgenehmigung.

Die Costa del Sol bietet etwas, das kein Visumsprogramm replizieren kann: 320 Sonnentage, erstklassiges Golf und Gastronomie, eine etablierte internationale Gemeinschaft, Direktflüge in über 200 europäische Städte vom Flughafen Málaga aus und Immobilien, die — über jeden Fünfjahreszeitraum des letzten Jahrzehnts — real deutlich an Wert gewonnen haben. Diese Fundamentaldaten ändern sich nicht, weil ein Visumsprogramm geschlossen wird.