Köpguide för brittiska köpare: skatt, kostnader och juridiska steg

Sedan Brexit är brittiska medborgare tredjelandsmedborgare enligt Schengenreglerna. Du får vistas i Spanien (och hela Schengenområdet) högst 90 dagar under varje rullande 180-dagarsperiod utan visum. Det är inte 90 dagar per land, utan 90 dagar totalt över alla 27 Schengenländer. Tillbringar du två veckor i Frankrike och en vecka i Italien räknas de dagarna mot din spanska kvot. För den som äger en semesterbostad innebär det att du kan använda din fastighet på Costa del Sol ungefär tre månader per år utan visum.

Vill du tillbringa mer tid i Spanien behöver du visum. De vanligaste alternativen för brittiska fastighetsägare är Non-Lucrative Visa (kräver 28 800 €/år i passiv inkomst, inget arbete i Spanien) eller Digital Nomad Visa (kräver distansanställning). Båda ger uppehållstillstånd som helt tar bort 90/180-begränsningen. Omkring 40 % av våra brittiska köpare ansöker om ett av dessa visum inom det första året. Många planerar att använda bostaden enbart som semesterbostad men upptcker att de vill spendera mer tid här.

Storbritannien och Spanien har ett dubbelbeskattningsavtal som fördelar beskattningsrätten för fastighetsinkomster. Spanien har första beskattningsrätt på inkomster från spansk fastighet, inklusive fiktiva hyresintäkter, faktiska hyresintäkter och reavinster. Storbritannien beskattar din totala världsinkomst men ger dig avräkning för spansk skatt som betalats på samma inkomst. I praktiken betalar du först spansk skatt och drar sedan av den mot din brittiska skatteskuld.

Komplicerat blir det vid reavinst vid försäljning. Spanien beskattar vinst på spansk fastighet med 19–28 % (progressiv skala). Storbritannien beskattar världsvida kapitalvinster över fribeloppet med 18–24 % (beroende på ditt brittiska inkomstskatteskikt). Avtalet ger Spanien försträtt, och Storbritannien avräknar den spanska skatten. I regel överstiger den spanska skatten den brittiska, så ingen ytterligare brittisk skatt tillkommer. Du måste fortfarande redovisa vinsten till HMRC.

Före Brexit behandlades brittiska köpare i Spanien som EU-medborgare: fri rörlighet, arbetsrtt, tillgång till spansk offentlig sjukvård och en fast skattesats på 19 % på fiktiva hyresintäkter. Efter Brexit blev brittiska medborgare tredjelandsmedborgare. Skattesatsen för icke-residenter på fiktiva hyresintäkter höjdes från 19 % till 24 % eftersom den lägre satsen är reserverad för EU-/EES-medborgare. 3 %-innehållningen vid återförsäljning gäller nu alla icke-EU-säljare, inklusive britter.

Tillgång till spansk offentlig sjukvård kräver nu antingen uppehållstillstånd med socialförsäkring, privat sjukförsäkring eller ett S1-formulär (vid brittisk statlig pension). Rätten att arbeta i Spanien kräver visum och arbetstillstånd. Arvsskattebilden har blivit mer komplex: brittiska medborgare kan inte längre automatiskt åberopa Andalusiens generösa regionala avdrag för arvsskatt. Med rätt juridisk rådgivning går det dock att optimera utfallet genom noggrann planering.

Valutaväxlingen är en av de största dolda kostnaderna för brittiska köpare. Vid ett köp på 1 500 000 € kan skillnaden mellan en bra och en dålig växelkurs vara 15 000–30 000 €. Det är mer än advokatkostnaderna. Använd inte din brittiska storbank för överföringen. De lägger typiskt på 2–4 % på interbankkursen, vilket vid 1 500 000 € innebär dolda kostnader på 30 000–60 000 €.

Använd istället en specialiserad valutamäklare (Currencies Direct, Wise, Moneycorp eller OFX). De arbetar med marginaler på 0,3–0,8 % och sparar dig 1–3 % per överföring. För ett stort köp, teckna ett terminskontrakt: du låser dagens växelkurs för en överföring som genomförs om 4–12 veckor. Det skyddar dig mot att pundet försvagas mellan bud och tillträde. Köpprocessen tar 8–12 veckor och exponerar dig för växelkursrisk under hela perioden. Öppna konto hos mäklaren, skicka in KYC-dokument och betala en liten deposition för terminskontraktet.

Brittiska köpare har två finansieringsalternativ: belåna en befintlig brittisk fastighet och köpa i Spanien kontant, eller ta ett spanskt bolån hos en spansk bank. En brittisk omfinansiering ger punddenominerad skuld till potentiellt lägre ränta och undviker spansk bankbyråkrati. Men den koncentrerar din risk till den brittiska fastighetsmarknaden och exponerar dig för växelkursrisk vid varje amortering.

Ett spanskt bolån sprider risken över två valutor och två fastighetsmarknader. Spanska banker erbjuder konkurrenskraftiga villkor för icke-residenter (3,5–5 % fast ränta, 60–70 % belåningsgrad 2026). Nackdelen är ansökningsprocessen: spanska banker kräver omfattande dokumentation (brittiska skattedeklarationer, P60, kontoutdrag, inkomstbevis), värderingen (tasación) måste göras av en spansk värderingsman, och godkännandet tar 4–6 veckor. De flesta brittiska köpare i spannet 500 000–1 500 000 € använder spanskt bolån. Över 1 500 000 € är kontantköp från brittisk kapitalfrigörelse vanligare.

Spansk successionslagstiftning kräver att en del av ditt arv går till dina barn (legítima), oavsett vad testamentet säger. Sedan augusti 2015 (EU-förordning 650/2012) kan utländska medborgare välja att hemlandets arvslagstiftning ska tillämpas. Brittiska ägare bör införa en klausul i sitt spanska testamente som uttryckligen väljer engelsk (eller skotsk) lag för arvsordningen. Det ger dig frihet att fördela din spanska fastighet som du önskar.

Andalusien erbjuder generösa avdrag för arvsskatt för arvingar i rakt nedstigande led (barn, makar): 99 % reduktion av skattebasen för arv upp till 1 000 000 €. Efter Brexit råder juridisk osäkerhet om brittiska medborgare fortfarande kan åberopa dessa regionala avdrag eller måste betala de högre statliga satserna. Den rådande juridiska uppfattningen, stödd av den spanska högsta domstolen, talar för likabhandling. Professionell rådgivning är avgörande på detta område.

Optimal ordning för brittiska köpare: ansök först om NIE via spanska konsulatet i London (eller Manchester, Edinburgh). London behandlar NIE-ansökningar inom 2–4 veckor. Anlita en spansk advokat som är oberoende av fastighetsmäklaren. Öppna ett spanskt bankkonto. Det går att göra på distans hos vissa banker, eller personligen under en visningsresa. Om du planerar att finansiera med spanskt bolån, påbörja förhandsgodknnandet hos 2–3 spanska banker samtidigt. Flyg sedan till Málaga för 3–5 koncentrerade visningsdagar. När du hittat en fastighet hanterar mäklaren budet och advokaten överltelseprocessen, normalt 8–12 veckor till tillträde.

Budgetera för minst två resor till Spanien: en för visningar och en för notariemötet. Vissa köpare genomför köpet via fullmakt utan att personligen närvara hos notarien, men vi rekommenderar att vara på plats vid undertecknandet. Flyget från London till Málaga tar 2 timmar 45 minuter, med flera dagliga avgångar från Heathrow, Gatwick, Stansted, Luton och Manchester.