Recurso · 01
Una guía clara para comprar en España.
Introducción
Comprar en España, sin el folclore.
La mayoría de los compradores internacionales llegan a la Costa del Sol con un mapa mental dibujado a partir de historias de segunda mano: el amigo al que persiguieron por un impuesto misterioso dos años después del cierre, el vecino que perdió una señal con una promotora sobre plano, la prima que todavía no consigue poner la factura del agua a su nombre. La verdad es más mundana. Una compra bien gestionada en España es ordenada, jurídicamente sólida y sorprendentemente rápida, siempre que contrate a un abogado independiente, entienda para qué sirven realmente los honorarios y planifique el papeleo en el orden correcto.
Esta guía está escrita para los compradores que conocemos cada semana: familias preseleccionando villas de lujo en la Milla de Oro, inversores siguiendo promociones de obra nueva en la Nueva Milla de Oro, y compradores que cambian una casa familiar por uno de los apartamentos sobre Puerto Banús. Evita la jerga, mantiene las cifras claras y se lee en unos diez minutos.
Paso 01 · Documentación
NIE, cuentas bancarias, poder notarial.
El NIE — Número de Identificación de Extranjero — es el identificador fiscal de nueve caracteres que todo comprador no español necesita antes de completar una compra. No es un documento de residencia y no le otorga ningún derecho a vivir en España; es simplemente el número que la Agencia Tributaria utiliza para identificarle. Puede solicitarlo en persona en cualquier comisaría de Policía Nacional en Andalucía, en un consulado español en su país de origen, o de forma remota a través de su abogado con un poder notarial. Cuente con dos a seis semanas en cualquier caso, y comience la solicitud en cuanto esté buscando en serio.
El segundo requisito discreto pero esencial es una cuenta bancaria española de no residente, que necesitará para recibir los fondos hipotecarios, pagar el depósito de arras y liquidar el saldo en la notaría. La mayoría de los bancos con perfil internacional en la costa la abrirán de forma remota una vez que tengan su NIE, pasaporte y una declaración del origen de fondos. Por último, muchos de nuestros clientes firman un poder notarial limitado a favor de su abogado español para que este pueda gestionar firmas en notaría, traspasos de suministros y trámites registrales sin necesidad de volar para cada cita.
Paso 02 · Gastos
Cuánto cuesta realmente, línea por línea.
Toda compra de propiedad en España conlleva una serie de impuestos de transmisión, honorarios profesionales y tasas registrales por encima del precio de compra. Para una vivienda de segunda mano en Andalucía, la partida más importante es el ITP — el impuesto de transmisiones patrimoniales — actualmente fijado en un 7 % del precio de compra declarado. Para una vivienda nueva adquirida a un promotor, el ITP se sustituye por un 10 % de IVA más un 1,5 % de AJD (Actos Jurídicos Documentados). Los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría se añaden a continuación, y su abogado independiente cobrará aproximadamente un 1 % más IVA por una compra limpia, más en caso de títulos complejos de obra nueva o rústicos. Incorpore el coste total de cierre en su presupuesto desde la primera reunión, no como algo secundario una vez firmadas las arras.
- ITP (segunda mano)7 %
- IVA + AJD (obra nueva)10 % + 1,5 %
- Notaría~0,5 %
- Registro de la Propiedad~0,4 %
- Honorarios de abogado~1 % + IVA
- Total (segunda mano)~10–12 %
- Total (obra nueva)~12–14 %
Cifras indicativas para Andalucía. Confirme con su abogado según el año fiscal vigente.
Paso 03 · Plazos
De la primera llamada a la notaría, paso a paso.
Briefing
Una llamada o un café para acordar presupuesto, búsqueda y calendario, y para localizar a su abogado independiente.
Oferta y reserva
Negociamos en su nombre y después se deposita una pequeña reserva para congelar el precio.
Arras
Contrato privado y depósito del 10 %. La vivienda queda legalmente comprometida al precio acordado.
Notaría y llaves
Escritura pública ante notario, liberación del saldo restante y entrega de llaves el mismo día.
Postventa
Suministros, IBI, comunidad, trámites de residencia y su primer Modelo 210 — seguimos a su lado.
Paso 04 · Residencia
Opciones de visado tras abril de 2025.
Cerrada
Golden Visa cerrada en abril de 2025
España cerró la vía de residencia por inversión inmobiliaria en abril de 2025. Comprar una vivienda en la Costa del Sol, a cualquier precio, ya no otorga a usted ni a su familia ningún tipo de residencia española. Si la residencia es importante para usted, las dos opciones a la derecha son las más relevantes para compradores de fuera de la UE que miran hacia la costa.
Consúltenos →Opción A
Visa no lucrativa
La vía clásica para compradores con ingresos pasivos que no planean trabajar localmente. Debe demostrar ahorros o ingresos anuales suficientes para mantenerse a sí mismo y a su familia, además de seguro médico privado. Otorga un permiso de residencia renovable y es ideal para jubilados y residentes a tiempo parcial.
Consúltenos →Opción B
Visa de nómada digital
La Visa de Nómada Digital de España está dirigida a empleados remotos y profesionales autónomos cuyos clientes están fuera de España. Incluye un régimen fiscal favorable a tipo fijo durante los primeros años y es ideal para compradores jóvenes que desean una vivienda en Marbella como base europea principal mientras continúan trabajando en remoto.
Consúltenos →Paso 05 · Postventa
Suministros, impuestos y mantenerlo todo en orden.
El día después de la firma en la notaría es más tranquilo de lo que podría esperar, pero hay una breve lista de trámites que repasamos con cada nuevo propietario. Los suministros — electricidad, agua, gas, internet — deben transferirse a su nombre, algo que su abogado o nuestro equipo puede gestionar con una copia de la escritura y su NIE. El ayuntamiento querrá que se empadrone si tiene intención de pasar más de unos pocos meses al año aquí, y la comunidad de propietarios le pedirá sus datos bancarios para domiciliar los gastos trimestrales sin que tenga que estar pendiente.
En cuanto a impuestos, todo propietario no residente en España debe presentar una declaración anual del Modelo 210 — una simple declaración de renta imputada que su gestor tramitará por un coste fijo reducido — y pagar el IBI o SUMA anual, equivalente al impuesto municipal sobre bienes inmuebles. Un seguro de hogar no es legalmente obligatorio a menos que tenga hipoteca española, pero todo propietario serio en la costa lo contrata desde el primer día. Nada de esto es complicado, pero todo debe hacerse a tiempo, razón por la cual nuestro apoyo postventa continúa mucho más allá de la firma.
FAQ
Las preguntas que más nos hacen.
- No — puede negociar y acordar un precio para una propiedad en la Costa del Sol sin NIE, e incluso puede firmar un contrato de reserva. Lo que no puede hacer sin NIE es firmar el contrato de arras, abrir una cuenta bancaria española a su nombre o firmar la escritura pública ante notario. En la práctica, recomendamos iniciar la solicitud del NIE en cuanto esté preseleccionando en serio, ya que el trámite lleva unas semanas a través de un consulado español y solo unos días en persona en Málaga. Su abogado puede solicitarlo en su nombre con un poder notarial si prefiere no viajar dos veces.
Herramientas
Herramientas y lecturas relacionadas.
Calculadora de hipoteca española
Estime las cuotas mensuales según entrada, tipo de interés y plazo. Incluye límites de LTV para no residentes.
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Por qué se cerró la Golden Visa vinculada a la propiedad en abril de 2025 y qué vías de residencia la sustituyen para compradores de fuera de la UE.
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La guía es intencionalmente breve — cada compra real plantea sus propios casos particulares. Cuando esté listo para hablar de una vivienda concreta, una zona o una vía de visado, contáctenos y le responderemos en menos de una hora en horario de oficina.