Resurs · 01
En tydlig guide till att\nköpa bostad i Spanien.
Introduktion
Att köpa i Spanien, utan skräckhistorierna.
De flesta internationella köpare anländer till Costa del Sol med en mental karta ritad utifrån andrahandsberättelser: vännen som jagades för en mystisk skatt två år efter tillträdet, grannen som förlorade sin handpenning till en byggherrekonkurs, kusinen som fortfarande inte kan få vattenräkningen i sitt eget namn. Verkligheten är mer vardaglig. Ett välskött spanskt fastighetsköp är ordnat, juridiskt robust och förvånansvärt snabbt — förutsatt att du anlitar en oberoende advokat, förstår vad avgifterna faktiskt betalar för och planerar pappersarbetet i rätt ordning.
Den här guiden är skriven för de köpare vi möter varje vecka: familjer som gör urval av lyxvillor på Golden Mile, investerare som följer arkitektritade nyproduktionsprojekt på New Golden Mile, och personer som byter familjehuset mot en av lägenheterna ovanför Puerto Banús. Den hoppar över jargongen, håller siffrorna raka och tar ungefär tio minuter att läsa från början till slut.
Steg 01 · Pappersarbete
NIE, bankkonto, fullmakt.
NIE — Número de Identificación de Extranjero — är det niotecken långa skatteidentifikationsnumret som varje icke-spansk köpare behöver innan ett köp kan slutföras. Det är inte ett uppehållstillstånd och det ger dig ingen rätt att bo i Spanien; det är helt enkelt det nummer som spanska skattemyndigheten använder för att identifiera dig. Du kan ansöka personligen vid valfri Policía Nacional-station i Andalusien, vid ett spanskt konsulat i ditt hemland, eller via din advokat med notariserad fullmakt. Räkna med två till sex veckor oavsett metod, och påbörja ansökan så snart du börjar leta på allvar.
Den andra tysta förutsättningen är ett spanskt bankkonto för icke-bosatta, som du behöver för att ta emot bolåneutbetalningar, betala arras-handpenningen och reglera slutlikviden hos notarien. De flesta internationellt inriktade banker vid kusten öppnar ett sådant på distans när de har ditt NIE, pass och en redogörelse för tillgångarnas ursprung. Slutligen ger många av våra kunder sin spanska advokat en begränsad fullmakt så att advokaten kan hantera notarieunderskrifter, byte av abonnemang och registrering utan att kunden behöver flyga dit för varje möte.
Steg 02 · Kostnader
Vad det faktiskt kostar, rad för rad.
Varje spanskt fastighetsköp innebär en rad skatter, professionella arvoden och registreringsavgifter utöver köpeskillingen. För en begagnad bostad i Andalusien är den största posten ITP — den regionala överlåtelseskatten — som för närvarande ligger på 7 % av det deklarerade köpepriset. För en nyproducerad bostad köpt direkt av byggherren ersätts ITP med 10 % moms (IVA) plus 1,5 % stämpelskatt (AJD). Notarie, fastighetsregister och gestoría tillkommer därutöver, och din oberoende advokat tar cirka 1 % plus moms för ett okomplicerat köp, mer för komplexa byggherreavtal eller lantliga fastigheter. Räkna in de totala köpkostnaderna i din budget redan från det första urvalsmötet, inte i efterhand när arras-avtalet redan är signerat.
- ITP (begagnad)7 %
- Moms + AJD (nyproduktion)10 % + 1,5 %
- Notarie~0,5 %
- Fastighetsregister~0,4 %
- Advokatarvode~1 % + moms
- Totalt (begagnad)~10–12 %
- Totalt (nyproduktion)~12–14 %
Vägledande siffror för Andalusien. Bekräfta med din advokat mot aktuellt beskattningsår.
Steg 03 · Tidsplan
Från första samtalet till notarien, steg för steg.
Önskemål
Ett samtal eller en kaffe för att enas om budget, önskemål och tidsram, samt att anlita din oberoende advokat.
Bud och reservation
Vi förhandlar för din räkning och lägger sedan en mindre reservationsdeposition för att låsa utgångspriset.
Arras
Privat avtal och 10 % handpenning. Bostaden är juridiskt bunden till dig till det överenskomna priset.
Notarie och nycklar
Offentlig köpehandling hos notarien, slutlikvid frigörs och nycklarna överlämnas samma dag.
Efter köpet
Abonnemang, IBI, samfällighetsavgifter, folkbokföring och din första Modelo 210 — vi finns kvar.
Steg 04 · Uppehållstillstånd
Visumalternativ efter april 2025.
Stängt
Golden Visa stängdes april 2025
Spanien stängde den fastighetsbaserade vägen till uppehållstillstånd genom investering i april 2025. Att köpa en bostad på Costa del Sol, oavsett prisnivå, ger inte längre dig eller din familj något spanskt uppehållstillstånd. Om uppehållstillstånd är viktigt för dig är de två korten till höger de mest relevanta alternativen för icke-EU-köpare vid kusten.
Fråga oss →Alternativ A
Icke-lukrativt visum
Den klassiska vägen för köpare med passiv inkomst som inte planerar att arbeta lokalt. Du behöver styrka tillräckliga besparingar eller årsinkomst för dig och din familj, samt privat sjukförsäkring. Det ger ett förnybart spanskt uppehållstillstånd och passar väl för pensionärer och deltidsboende.
Fråga oss →Alternativ B
Digital Nomad-visum
Spaniens Digital Nomad-visum riktar sig till distansarbetare och egenföretagare vars kunder finns utanför Spanien. Det kommer med en förmånlig plattskatteregim de första åren och passar yngre köpare som vill ha en bostad i Marbella som sin primära europeiska bas medan de fortsätter arbeta på distans.
Fråga oss →Steg 05 · Efter
Abonnemang, skatter och det praktiska.
Dagen efter notarieunderskriften är lugnare än man kanske tror, men det finns en kort checklista vi går igenom med varje ny ägare. Abonnemang — el, vatten, gas, internet — behöver överföras till ditt namn, vilket din advokat eller vårt team kan hantera med en kopia av köpehandlingen och ditt NIE. Kommunen vill att du folkbokför dig (Padrón) om du avser att tillbringa mer än ett par månader här varje år, och din bostadsrättsförening (comunidad de propietarios) vill ha dina bankuppgifter så att kvartalsvisa samfällighetsavgifter kan dras via autogiro utan att du behöver tänka på det.
Skattemässigt måste varje icke-bosatt ägare i Spanien lämna in en årlig Modelo 210-deklaration — en enkel schablonintäktsredovisning som din gestor sköter för en fast avgift — och betala den årliga kommunala fastighetsskatten IBI, som motsvarar den svenska fastighetsskatten. En hemförsäkring är inte juridiskt obligatorisk om du inte har ett spanskt bolån, men alla seriösa ägare vid kusten tecknar en från dag ett. Inget av det är dramatiskt, men allt behöver ske i tid — vilket är varför vår service efter köpet sträcker sig långt bortom tillträdet.
FAQ
Frågorna vi får oftast.
- Nej — du kan förhandla och komma överens om ett pris på en fastighet vid Costa del Sol utan NIE, och du kan till och med skriva under ett reservationsavtal. Vad du däremot inte kan göra utan NIE är att skriva under det privata arras-avtalet, öppna ett spanskt bankkonto i ditt namn eller underteckna den offentliga köpehandlingen hos notarien. I praktiken rekommenderar vi att du startar NIE-ansökan så snart du börjar göra urval på allvar, eftersom pappersarbetet tar några veckor via ett spanskt konsulat och bara ett par dagar om du ansöker personligen i Málaga. Din advokat kan ansöka för din räkning med en notariserad fullmakt om du helst inte vill resa dit två gånger.
Verktyg
Relaterade verktyg och läsning.
Spansk bolånekalkylator
Beräkna månatliga amorteringar baserat på insats, ränta och löptid. Inkluderar belåningsgränser för icke-bosatta.
Öppna bolånekalkylatornKalkylator för köpkostnader i Spanien
ITP, moms, notarie, fastighetsregister och advokatarvoden — uppdelade efter region och fastighetstyp.
Öppna köpkostnadskalkylatornGuide till Spaniens Golden Visa
Varför det fastighetsbaserade Golden Visa stängdes i april 2025, och vilka uppehållstillståndsvägar som ersätter det för icke-EU-köpare.
Läs Golden Visa-guidenNästa steg
Har du fler frågor? Skriv till oss på WhatsApp.
Guiden är medvetet kortfattad — varje verkligt köp har sina egna specialfall. När du är redo för detaljer om en specifik bostad, ett område eller en visumväg, kontakta oss så återkommer vi inom en timme under kontorstid.