Marbella vs Algarve: waar investeren in vastgoed in 2026

De luxemarkt van Marbella is gevestigd sinds de jaren 60. Gemiddelde herverkoopprijzen in topgebieden lopen van € 3.500 tot € 8.000/m². Het transactievolume is hoog, de liquiditeit goed en de markt heeft een volledig ecosysteem van makelaars, advocaten, banken en projectontwikkelaars. De luxemarkt van de Algarve is recenter en heeft zich pas de afgelopen 15 jaar sterk ontwikkeld. De Gouden Driehoek (Vale do Lobo, Quinta do Lago, Vilamoura) is het topgebied, met prijzen van € 3.000 tot € 6.000/m².

Marbella heeft een grotere permanente bevolking (circa 150.000 inwoners) vergeleken met de Gouden Driehoek van de Algarve (kleine permanente bevolking, sterk seizoensgebonden). De infrastructuur van Marbella (ziekenhuizen, scholen, restaurants, winkels) draait het hele jaar door, terwijl de Algarve van november tot maart rustiger is.

Voor € 1.000.000 in Marbella: een modern driekamerappartement in Puerto Banús, een gedateerde vierkamervilla in Benahavís of een nieuw tweekamerpenthouse in San Pedro. Voor € 1.000.000 in de Algarve: een moderne driekamervilla bij Quinta do Lago, een vierkamervilla in Vilamoura of een nieuw tweekamerappartement in Vale do Lobo.

De Algarve biedt doorgaans 10 tot 20 % meer ruimte per euro dan Marbella in vergelijkbare topgebieden. Marbella heeft echter een breder scala aan prijsniveaus (van appartementen van € 250.000 tot villa’s van € 30.000.000), wat meer keuze biedt aan beide uiteinden van de markt.

Spanje: vermogensbelasting op nettovermogen boven € 700.000 (Andalusië-tarieven 0,2 tot 3,5 %); inkomstenbelasting voor inwoners progressief van 19 tot 47 % (of 24 % vast onder de Beckham-wet voor nieuwe inwoners); niet-ingezetenen huurinkomsten 19 % (EU) of 24 % (niet-EU); successierechten met gunstige Andalusische kortingen voor directe familie. De Beckham-wet is een grote trekker voor nieuwkomers: 24 % vast gedurende zes jaar.

Portugal: het NHR-regime eindigde voor nieuwe aanvragers in 2024, vervangen door het IFICI-regime voor specifieke beroepen. Zonder NHR is de Portugese inkomstenbelasting progressief van 14,5 tot 48 %. Portugal heeft geen vermogensbelasting maar heft Imposto de Selo (0,8 % bij aankoop) en IMT tegen variabele tarieven. De Portugese successiebelasting is 10 % voor niet-directe erfgenamen (echtgenoot en kinderen vrijgesteld). Voor nieuwe inwoners in 2026 is de Spaanse Beckham-wet een duidelijker fiscaal voordeel dan de resterende Portugese incentives.

Huurrendementen voor vakantieverhuur in Marbella liggen tussen 4 en 7 % bruto, afhankelijk van gebied en woningtype. Het seizoen loopt van Pasen tot oktober, met een sterk tussenseizoen in mei, juni, september en oktober dankzij golftoeristen en thuiswerkers. De grotere permanente bevolking van Marbella ondersteunt ook langetermijnvraag.

Huurrendementen voor vakantieverhuur in de Algarve zijn vergelijkbaar: 4 tot 6 % bruto, maar het seizoen is korter. Piekbezetting loopt van juni tot september. De tussenmaanden (april, mei, oktober) groeien maar zijn nog niet zo sterk als die van Marbella. Langetermijnvraag in de Algarve is beperkt door de kleine permanente bevolking. Voor beleggers die consistente inkomsten prioriteit geven, heeft Marbella een voorsprong door het langere seizoen.

Spanje schafte zijn Golden Visa voor vastgoed af in april 2025. Verblijfsopties voor kopers zijn het Niet-Lucratief Visum (passief inkomen vereist, niet werken), het Digitale Nomadenvisum (thuiswerk, Beckham-belastingvoordelen) en het Ondernemersvisum. Portugal verwijderde vastgoed uit zijn Golden Visa-programma in 2023, maar biedt nog Golden Visa voor fondsinvesteringen van € 500.000. Het Portugese D7-visum is vergelijkbaar met het Spaanse Niet-Lucratief Visum.

Voor niet-EU-kopers die specifiek een verblijfsrecht gekoppeld aan vastgoedinvestering willen, biedt noch Spanje noch Portugal nu een directe route van woning naar visum. Beide vereisen aparte visumaanvragen met inkomens- of investeringsdrempels. Het praktische verschil is marginaal; kies op basis van waar je wilt wonen, niet welk visum makkelijker is.

Marbella profiteert van luchthaven Málaga (120+ directe routes, 20M+ passagiers/jaar). De Algarve is afhankelijk van luchthaven Faro (50+ routes, kleinere capaciteit). Marbella heeft een grotere internationale gemeenschap met meer internationale scholen (10+), meer restaurants (500+ in de gemeente) en meer commerciële infrastructuur. De Algarve is rustiger en meer golfgericht.

Voor kopers die permanent willen wonen en scholen, gezondheidszorg, internationale gemeenschap en jaarrondservice nodig hebben, heeft Marbella een duidelijk voordeel. Voor kopers die een rustig golfretreat zoeken voor voornamelijk zomergebruik, biedt de Algarve uitstekende waarde met minder drukte. De keuze hangt af van wat je van je woning verwacht en hoeveel tijd je er doorbrengt.