Golden Visa Spanje: wat er\nveranderde en hoe nu verder

Op 3 april 2025 schortte de Spaanse overheid officieel het Golden Visa-programma op voor nieuwe aanvragen op basis van vastgoed. De maatregel volgde na maanden van politiek debat over de impact van het programma op de betaalbaarheid van woningen in steden als Barcelona en Madrid, waar vastgoedprijzen sterk waren gestegen en lokale bewoners werden verdrongen uit centrale wijken.

De opschorting geldt specifiek voor de vastgoedinvesteringsroute. Aanvragen die al waren ingediend en in behandeling waren voor de sluitingsdatum, werden gehonoreerd en worden nog steeds verwerkt. Bestaande Golden Visa-houders kunnen hun vergunning nog steeds verlengen onder de oorspronkelijke voorwaarden, mits zij de kwalificerende investering behouden.

Het is belangrijk om de reikwijdte van de wijziging te begrijpen. Het Golden Visa-programma bestaat technisch gezien nog steeds voor andere investeringscategorieen -- significante kapitaalinvesteringen in Spaanse bedrijven, staatsobligaties of bedrijfsprojecten van algemeen belang -- maar deze routes werden zelden gebruikt door particuliere kopers en brengen hun eigen complexiteit met zich mee. In de praktijk is de route die ertoe deed voor vastgoedkopers verdwenen.

De Spaanse overheid heeft geen tijdlijn aangegeven voor herinvoering van het programma, en politiek commentaar suggereert dat de opschorting permanent bedoeld is. Wij adviseren clienten niet te plannen op een heropening. Kijk in plaats daarvan naar de alternatieve verblijfsroutes hieronder, of koop simpelweg omdat u een woning in Spanje wilt bezitten -- wat volledig mogelijk blijft zonder enig visum.

Spanje introduceerde het Golden Visa in september 2013, in de nasleep van de financiele crisis, als onderdeel van Wet 14/2013 om buitenlandse investeringen aan te trekken en de vastgoedmarkt te stimuleren. Het programma was eenvoudig naar Europese maatstaven: investeer ten minste \u20ac500.000 in Spaans vastgoed -- een of meerdere woningen, residentieel of commercieel -- en ontvang een verlengbare verblijfsvergunning voor uzelf en uw directe gezinsleden.

De vergunning verleende het recht om in Spanje te wonen en werken, vrij te reizen door het 27 landen tellende Schengengebied en toegang tot de Spaanse openbare gezondheidszorg en het onderwijsstelsel. Cruciaal was dat er geen minimale fysieke verblijfseis gold. U kon eenmaal per jaar langskomen om uw kaart te verlengen en de rest van uw tijd doorbrengen waar u maar wilde. Dit maakte het bijzonder aantrekkelijk voor kopers uit het Midden-Oosten, China, Rusland en Latijns-Amerika die een Europees ankerpunt wilden zonder zich te committeren aan een voltijds leven in Spanje.

Verlenging was eenvoudig: behoud de investering van \u20ac500.000 (u kon verkopen en herinvesteren, maar de totale waarde moest op of boven de drempel blijven), en uw vergunning werd eerst voor twee jaar verlengd, vervolgens voor periodes van vijf jaar. Na vijf jaar vergunninghouderschap kwam u in aanmerking voor permanente verblijfsvergunning, en na tien jaar kon u Spaans staatsburgerschap aanvragen -- hoewel Spanje over het algemeen geen dubbele nationaliteit toestaat, waardoor de meeste niet-EU-houders ervoor kozen hun permanente verblijfsvergunning te behouden.

Gedurende de twaalfjarige looptijd van het programma verstrekte Spanje circa 14.000 Golden Visa's, waarbij de Costa del Sol, Barcelona en Madrid de drie belangrijkste aankooplocaties waren. Alleen al in het gebied rond Marbella ondersteunde het programma jaarlijks honderden transacties in het hogere segment van de markt. De sluiting markeert het einde van een tijdperk, maar niet het einde van internationale aankopen aan de kust.

De koppen in april 2025 waren dramatisch. \"Spanje schrapt Golden Visa,\" kopte een Britse kwaliteitskrant. Vastgoedforums lichtten op met voorspellingen van een prijscorrectie in Marbella, Estepona en Benahav\u00eds. Twaalf maanden later zijn die voorspellingen niet uitgekomen. De gemiddelde vierkantemeterprijzen aan de Costa del Sol stegen met circa 6-8% in 2025, en het eerste kwartaal van 2026 toont geen teken van omkering.

De verklaring is structureel. Golden Visa-kopers vertegenwoordigden een betekenisvol maar bescheiden aandeel van het totale transactievolume -- ruwweg 5-8% van de internationale aankopen in het luxesegment, afhankelijk van het jaar en de bron die u raadpleegt. De overgrote meerderheid van internationale kopers aan de Costa del Sol koopt om levensstijlredenen: de 320 dagen zon, de internationale scholen, het golf, de tweeeneenhalf uur vliegen vanaf de meeste Europese hoofdsteden. Deze motivaties zijn niet veranderd.

Beperkt aanbod heeft ook een rol gespeeld. Eersteklas kustgrond tussen Estepona en Marbella is eindig, bouwvergunningen hebben twaalf tot vierentwintig maanden nodig om afgegeven te worden, en de beste nieuwbouwprojecten zijn uitverkocht voor oplevering. De vraag van Noord-Europese kopers -- Scandinavische, Britse, Nederlandse, Belgische en Duitse gezinnen -- blijft op of nabij recordniveaus. Midden-Oosterse en Noord-Amerikaanse kopers die voorheen het Golden Visa gebruikten, zijn simpelweg overgestapt op alternatieve verblijfsroutes of hebben besloten dat zij helemaal geen verblijfsvergunning nodig hebben.

Onze visie is eenvoudig: als u aan de Costa del Sol koopt omdat u van de levensstijl en de waardepropositie houdt, verandert de sluiting van het Golden Visa niets aan het vastgoed zelf. De zon, de infrastructuur, de internationale gemeenschap en het langetermijntraject van kapitaalgroei zijn allemaal intact. Verblijf is een aparte kwestie met eigen oplossingen.

Dit is het allerbelangrijkste punt in deze gids en het punt dat het vaakst wordt misverstaan: niet-EU-burgers kunnen vrij vastgoed kopen, bezitten en verkopen in Spanje zonder enige beperking. Er is geen minimumbedrag, geen limiet op het aantal woningen, geen verplichting om in het land te wonen, en geen verband tussen vastgoedbezit en immigratiestatus.

De enige administratieve vereiste is een NIE -- het Numero de Identificacion de Extranjero -- een negen tekens tellend fiscaal identificatienummer dat aan alle buitenlanders wordt verstrekt die financiele zaken in Spanje hebben. Een NIE is geen visum. Het is geen verblijfsvergunning. Het is simpelweg het nummer dat de Agencia Tributaria gebruikt om uw belastingverplichtingen bij te houden. U heeft het nodig voordat u de arras (het onderhands koopcontract) tekent, een Spaanse bankrekening opent of de openbare akte bij de notaris ondertekent.

U kunt een NIE aanvragen bij elk Spaans consulaat of elke ambassade in uw thuisland, of persoonlijk bij een Policia Nacional-commissariaat in Andalusie. Reken op twee tot zes weken via een consulaat, of enkele dagen als u persoonlijk in Malaga of Marbella aanvraagt. Uw onafhankelijke advocaat kan de aanvraag voor u afhandelen met een notariele volmacht, wat de aanpak is die de meeste van onze internationale clienten kiezen.

Zodra u de woning bezit, zijn uw doorlopende verplichtingen als niet-ingezeten eigenaar bescheiden: een jaarlijkse Modelo 210-aangifte fictief rendement (ook als u de woning niet verhuurt), de jaarlijkse IBI lokale onroerendezaakbelasting, en servicekosten als de woning in een complex met gedeelde voorzieningen ligt. Geen van deze verplichtingen vereist dat u in Spanje woont of enig visum bezit. Uw gestor of fiscaal vertegenwoordiger kan ze allemaal op afstand afhandelen.

Niet-ingezeten vastgoedeigenaren in Spanje zijn onderworpen aan verschillende periodieke belastingen, die geen van alle bezwarend zijn maar allemaal tijdig moeten worden ingediend. De belangrijkste is de IRNR -- Impuesto sobre la Renta de No Residentes -- de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen. Als u de woning niet verhuurt, bent u nog steeds een jaarlijkse fictief-rendementsheffing verschuldigd, berekend als 2% van de kadastrale waarde (of 1,1% als de waarde recent is herzien), belast tegen 19% voor EU/EER-onderdanen of 24% voor ieder ander. Voor een typische Costa del Sol-villa met een kadastrale waarde van \u20ac400.000 bedraagt de jaarlijkse aanslag circa \u20ac1.500-2.000. Uw gestor dient dit elk jaar in via Modelo 210.

Als u de woning wel verhuurt, geeft u in plaats daarvan de werkelijke huurinkomsten aan. EU/EER-ingezetenen mogen aftrekbare kosten (hypotheekrente, onderhoud, verzekering, servicekosten) in mindering brengen voor toepassing van het tarief van 19%. Niet-EU-ingezetenen worden helaas belast over de bruto huurinkomsten tegen 24% zonder aftrekposten -- een aanzienlijk verschil dat de moeite waard is om mee te nemen in uw investeringsmodel.

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is de lokale onroerendezaakbelasting, vergelijkbaar met de gemeentelijke belasting in andere landen. Deze wordt geheven door de gemeente op basis van de kadastrale waarde en varieert per gemeente. In Marbella kunt u rekenen op circa 0,4-0,7% van de kadastrale waarde per jaar. Estepona en Benahav\u00eds hebben vergelijkbare tarieven. De aanslag komt eenmaal per jaar en kan automatisch worden afgeschreven van uw Spaanse bankrekening.

Spanje kent ook een vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) die van toepassing is op niet-ingezetenen over hun Spaanse vermogen boven \u20ac700.000 (na een extra aftrek van \u20ac300.000 voor een hoofdverblijf, waar niet-ingezetenen doorgaans geen aanspraak op kunnen maken). De tarieven zijn progressief, van 0,2% tot 3,5% in Andalusie. In de praktijk is het gecombineerde effect op een enkele woning ter waarde van \u20ac1-2 miljoen bescheiden, maar het is de moeite waard om dit door te rekenen met een Spaanse belastingadviseur voordat u koopt, vooral als u andere Spaanse bezittingen heeft of meerdere woningen overweegt.

Wij hebben sinds de opschorting van het Golden Visa met honderden niet-EU-kopers gewerkt, en ons advies valt in twee kampen afhankelijk van de prioriteiten van de koper.

Als verblijf uw primaire motivatie was: kijk naar het Portugese Golden Visa (dat is verschoven van residentieel vastgoed maar nog steeds commercieel vastgoed en fondsinvesteringen accepteert) of het Griekse programma (dat recent de drempel in populaire gebieden heeft verdubbeld naar \u20ac800.000 maar nog steeds actief is). Beide bieden een legitieme route naar Schengen-verblijf via vastgoed. U kunt ook de Spaanse niet-lucratieve of digitaal nomaden-visa verkennen -- beide zijn gevestigde routes met duidelijke vereisten.

Als u de Costa del Sol-levensstijl wilt: koop gewoon. De vastgoedmarkt is onafhankelijk van het visumprogramma. U heeft geen visum nodig om een woning in Spanje te bezitten, te genieten, te renoveren, in te richten of zelfs te verhuren. U kunt op bezoek komen met een standaard Schengen-toeristenverblijf van 90 dagen (of 180 dagen als uw land een bilateraal verdrag heeft), en veel van onze clienten verdelen hun jaar tussen Malaga en hun thuisland zonder enige formele verblijfsvergunning nodig te hebben.

De Costa del Sol biedt iets dat geen enkel visumprogramma kan evenaren: 320 dagen zon, golf en gastronomie van wereldklasse, een gevestigde internationale gemeenschap, directe vluchten naar 200 Europese steden vanaf luchthaven Malaga, en vastgoed dat -- over elke vijfjaarsperiode van het afgelopen decennium -- in reele termen aanzienlijk in waarde is gestegen. Die fundamenten veranderen niet omdat een visumprogramma sluit.